다주택 중과세 폐지로 '전월세 대책' 꼬일라

[한겨레] 임대사업용 등록 유인요인 사라져

준공공임대주택 등 위축 우려

다른 방식의 임대 유도 대책 필요

전문가 "임대주택 등록 의무화해야"

새해부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 폐지됨에 따라, 민간 임대사업 활성화와 함께 전월세 가격 안정을 위한 조처가 필요하는 지적이 나오고 있다. 양도세 중과세라는 규제가 사라져 투자용 주택을 새로 구입하거나 종전 주택을 장기보유는 경우가 늘어날 것으로 예상되는 만큼, 이들 다주택 보유자를 제도권 임대주택 사업자로 적극 육성해야 한다는 것이다.

31일 부동산업계의 말을 종합하면, 새해부터 다주택자 양도세 중과세가 폐지되면 정부가 활성화를 위해 힘쓰고 있는 매입임대주택이나 준공공임대주택 제도는 되레 위축될 것이라는 우려가 나오고 있다. 기존에는 다주택 소유자가 6억원(지방은 3억원) 이하 주택을 임대사업용으로 등록하고 5년 이상 임대하면 양도세 중과세를 받지 않았다. 10년 이상 의무적으로 임대하는 준공공임대주택으로 등록하면 양도세 장기보유 특별공제율이 60%까지 높아진다. 준공공임대주택 제도는 올해부터 시행된다.

따라서 애초 예정대로 양도세 중과세 적용 유예기간이 2013년 12월 말 종료되어 새해부터 양도세 중과세가 부활했다면, 다주택자들 가운데 상당수는 세금 감면 혜택이 있는 매입임대나 준공공임대 등록에 나섰을 것이라는 게 부동산 업계의 분석이다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "양도세 중과세가 폐지되면서 다주택자 처지에서는 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택 한 가지가 사라진 셈이다. 임대사업자에게 세제 혜택을 더 제공하거나 다른 방식으로라도 임대를 유도하는 대책이 필요해졌다"고 말했다.

다주택자가 미등록 전월세 주택을 보유한 경우 양도세 뿐만 아니라 소득세 등 다른 세금이 너무 가볍다는 것도 문제로 지적된다. 현재 1가구2주택자는 전세금에 대해 소득세를 내지 않고 1가구3주택 이상 소유자만 전세보증금 합계 3억원 초과분에 대해 소득세를 문다. 월세를 받는 경우는 한 채의 임대주택이라도 과세 대상이지만 신고를 하지 않고 세금을 탈루하는 집주인이 많은 게 현실이다.

전문가들은 다주택 보유를 용인하면서 전월세 가격 안정을 도모하기 위해서는 임대주택 등록 의무화가 적절한 해법이 될 수 있다고 지적한다. 등록된 임대주택에 세금 혜택을 주는 대신에, 임대료 상승률 제한이나 계약갱신청구권을 도입해 임차인을 보호할 필요가 있다는 것이다. 김수현 세종대 도시부동산대학원(부동산학) 교수는 "현재 등록하지 않은 임대주택이 95%로, 매입임대나 준공공임대처럼 다주택자의 선택에 맡기는 것은 한계가 있다. 양도세 중과세를 폐지했기 때문에 다주택자가 거주하지 않는 주택에 대해선 의무적으로 임대사업으로 등록하게 할 명분이 생겼다"고 말했다. 김 교수는 "등록된 임대주택은 월세 수입 300만원 이하 등 기준을 정해 소득세(법인세) 과세를 안하는 방법도 고려해볼 수 있다"고 덧붙였다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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