들뜬 '수직증축 리모델링' 시장.. 매물 거둬들였다

[본회의 통과하면 내년 4월 시행] 15년 이상 된 아파트에 햇살 - 최대 3개층 증축할 수 있고 가구 수도 15%까지 늘릴 수 있어 일반분양 통해 조합원 부담 감소 사업 추진 분당·평촌 등 신도시와 서울 강남·목동 2만여가구 탄력

9일 경기도 성남시 분당구에 있는 한 부동산중개업소에는 한동안 볼 수 없었던 장면이 벌어졌다. 하루에 1~2통을 헤아렸던 아파트 매매 상담 전화가 20통 가까이 걸려 온 것이다. 이 중개업소의 박모(52) 사장은 "시장에서 거의 포기하다시피 했던 수직 증축 리모델링이 허용될 가능성이 높아지자 투자자들이 큰 관심을 보이고 있다"며 "집주인들은 내놓았던 매물을 거둬들이고, 매매 호가도 오르고 있다"고 말했다.

6개월 넘게 국회에서 방치돼 있던 아파트 수직 증축 리모델링 관련 법안이 이날 국토교통위원회 전체회의를 통과하면서 리모델링 시장에 벌써 온기가 돌고 있다. 법안 처리 지연으로 시들했던 수도권 각 지역 아파트의 리모델링 사업이 다시 속도를 낼 수 있을 것이라는 전망 때문이다.

이 법안이 올해 말 국회 본회의를 통과해 내년 4월부터 시행되면 현재 리모델링을 추진 중인 서울과 수도권 아파트 2만2600여 가구가 혜택을 입게 된다. 지역에 따라 조합원 부담금이 10~35%가량 줄어들 것으로 예상되지만, 강남권 일부 단지는 부담금이 40% 가까이 감소하는 곳도 나올 것으로 보인다.

◇늘어난 일반분양으로 공사비 부담 감소

이날 국회 국토교통위원회를 통과한 주택법 개정안은 15년 이상 노후 아파트를 리모델링할 때 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 가구 수도 15%까지 늘릴 수 있도록 허용하는 내용을 담고 있다.

시장은 발 빠르게 반응하고 있다. 노후 아파트가 밀집해 있는 분당·일산·평촌 등 1기 신도시와 서울 강남권과 목동의 중층 아파트 등은 벌써 시세가 반등하고 있다. 분당신도시의 리모델링 추진 단지는 이날 매매가가 1000만원가량 올랐다. 이 단지들은 정부가 '4·1 대책'에서 수직 증축 리모델링 허용 방침을 밝힌 직후 평균 2000만~3000만원씩 올랐다가, 법안 처리가 지연되자 다시 하락세로 돌아섰었다.

분당신도시 K부동산공인 직원은 "법안이 통과됐다는 소식에 매물이 절반가량 줄고 집값도 조금씩 오르고 있다"며 "리모델링 사업이 본격화되면 거래도 더 많아질 것"이라고 말했다.

시장이 이처럼 활기를 띠는 것은 수직 증축이 허용되면 조합원들이 부담하는 리모델링 공사비가 크게 줄어들기 때문이다. 리모델링 공사에서 수평 증축만 허용되면 1000가구 규모의 단지가 일반 분양할 수 있는 아파트는 최대 100가구 정도이다. 하지만 수직 증축 방식으로 지으면 신규 분양 가구가 150가구까지 늘어나게 된다. 즉, 50가구를 추가로 더 분양하게 되면 그만큼 수익이 늘어나고, 조합원 부담은 줄어든다.

국토연구원은 리모델링 수직 증축이 허용되면 15층 아파트를 기준으로 가구당 부담금이 10%가량 줄어들고 주택 가격도 0.7% 정도 오를 것으로 추산했다.

◇서울 강남·분당 등 일부 지역에만 혜택?

하지만 리모델링 규제가 완화돼도 집값이 상대적으로 높은 서울 강남·송파·양천구와 분당신도시 등 일부 지역을 제외하고는 당장 사업 추진이 쉽지 않을 것이라는 전망도 있다. 수직 증축 리모델링 사업이 원활하게 이뤄지려면 일반 분양을 통해 공사비 부담을 줄여야 하는데, 주변 시세가 낮은 지역은 조합원들이 기대한 만큼 분양 수익이 나오지 않을 수도 있다는 것이다. 전문가들은 "리모델링 사업에 속도가 붙으려면 일반 분양 가격이 3.3㎡당 1600만원 이상은 돼야 한다"고 말한다.

'부동산114' 윤지해 선임연구원은 "주변 아파트 시세가 3.3㎡당 평균 2700만원대인 서울 강남구 청담동에서는 일반 분양을 통해 높은 수익을 거둘 수 있겠지만, 3.3㎡당 1000만원 미만인 수도권 중소 도시는 리모델링을 해도 분담금 경감 효과가 별로 없다"고 말했다.

또 다른 숙제도 있다. 리모델링 과정에서 증가하는 가구 수만큼 도로·주차장 등 기반시설을 늘리고, 일조권과 용적률 문제도 해결해야 한다는 것이다. 한 대형 건설업체 주택사업 담당자는 "대도시들은 리모델링으로 주거 여건이 악화될 것을 우려해 리모델링 기본 계획을 수립하도록 하고 있다"면서 "이런 규제를 적용받다 보면, 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있는 단지는 많지 않을 것"이라고 말했다.

시장에서는 리모델링 수직 증축을 허용하는 것 외에 국회에 계류 중인 부동산 관련 핵심 법안들이 일괄적으로 통과돼야 침체된 거래가 살아날 것으로 보고 있다. 리모델링 수직 증축 허용과 취득세 영구 인하 외에 다주택자 양도세 중과 폐지, 상한제 탄력 적용 등이 이뤄져야 한다는 것이다. 신한은행 이남수 팀장은 "경기 침체가 지속되는 만큼 리모델링 사업을 통해 과도한 투자 수익을 노리기보다 주거 여건 개선 차원에서 접근하는 것이 좋다"고 말했다.

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