세수 부담에 밀린 '리츠'..취득세 50%만 감면

미분양 털기 리츠 취득세 감면 세수부담 우려해 절반 축소, 일정기간 임대후 매각 가능…실효성은 불확실

[아시아경제 박미주 기자]정부가 미분양 주택 적체 문제를 해결하기 위해 또 다시 '리츠(REITs)' 카드를 꺼내들었다. 2009년 이후 4년 만이다. 당시처럼 미분양 주택을 리츠가 매입하게 했지만 다른 점이 있다. 취득세 100% 면제 혜택이 50% 면제로 축소됐다. 세수 부족을 우려해서다.

정부가 최근 수도권 주택공급 조절을 위해 발표한 '4ㆍ1대책 점검 및 후속조치'에는 미분양 주택을 리츠가 매입하는 안이 담겨 있다. 글로벌 금융위기 여파로 주택시장이 침체된 2009년 정부는 미분양 주택 매입 리츠제도를 도입했다. 준공 후 미분양이 좀처럼 해소되지 않자 다시 제도를 끌어온 것이다.

◆4년 전 리츠와 다른 점은?=

리츠 구조는 처음 도입하던 때와 비슷하다. 미분양 주택(준공전, 준공후)을 매입해 임대주택으로 운용한 후 적당한 때 매각, 청산하게 된다. 매입가는 분양가이며, 건설사는 분양가의 20~30%를 리츠에 후순위로 출자하게 된다. 리츠가 사들인 주택이 5년 이상 팔리지 않으면 한국토지주택공사(LH)가 사전에 약정한 가격으로 이를 사들여 공공임대주택으로 활용한다.

리츠 자본금은 주택기금, 연기금, 보험사 등 금융기관으로부터 조달하고, 자산유동화증권(ABS) 발행과 대출 등을 통해 사업비를 충당하게 된다. 정부는 보증을 통해 금리 인하도 유도할 계획이다. 또 리츠의 미분양 주택 매입 활성화를 위해 취득세 50% 감면, 재산세 최저세율(0.1%) 적용, 종부세 합산 배제 등 세제혜택을 지원한다.

2009년 도입 때와 다른 점은 줄어든 세제혜택이다. 취득세 100%를 감면해줬던 것에서 취득세 50% 감면으로 혜택이 줄었다. 정부 관계자는 "최근 세수 부족 문제가 불거지자 부담을 느껴 리츠 취득세 감면 혜택을 줄이게 됐다"고 설명했다.

추가로 주택 매입 후 임대주택으로 활용해야 하는 조항이 생겼다. 의무사항이지만 예전에도 이런 방식이 이용됐다. 리츠업계 관계자는 "임대해야 한다는 조항이 없었어도 매입 후 바로 집을 팔기 어려워 일정기간 임대 후 매각하기도 했다"며 "공실로 두기보다 이를 전세로라도 운영해야 이익이 나기 때문"이라고 설명했다.

◆미분양 리츠, 성공여부는 미지수=

미분양 매입 리츠는 건설사들에게 선택의 폭을 넓혀줬다는 점에서 긍정적으로 평가된다. 그러나 정부 계획대로 리츠가 미분양 주택을 매입하는 데 활발하게 참여할 지는 아직 미지수다.

국토교통부에 따르면 2009~2010년 미분양 리츠 운용에 9개 리츠가 참여해 3343가구(1조1527억원)를 매입했다. 2010년 LH가 리츠ㆍ펀드로 매입하려던 미분양 주택만 5000가구(1조5000억원) 규모였다. 2년간의 총 매입 가구수가 2010년 한 해 동안의 목표량에 못 미쳤다. 미분양 리츠가 기대만큼 활성화하지 않았다는 의미다.

미분양 주택 자체가 애초에 시장성이 떨어지는 상품인 데다 LH가 매입을 모두 확약해 줄 수는 없기 때문으로 풀이된다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "리츠가 매입하는 미분양 주택을 재매입해 임대주택으로 활용하는데 수도권 미분양 주택이 대부분 대형 평형이라 LH 입장에서는 매입비 부담이 클 수 있고 향후 임대주택 활용도 또한 떨어질 수 있다"고 지적했다. 자산신탁사 관계자는 "LH가 얼마나 재무적으로 감당할 수 있느냐에 따라 미분양 주택 구입 규모가 달라질 수 있을 것"이라고 전했다.

국회 문턱도 넘어야 한다. 리츠 세제 혜택을 위해서는 지방세특례제한법, 종부세법시행령 등 개정이 필요하다. 특히 국회통과를 해야 하기 때문에 아직 시행 여부를 확정짓기는 이르다.

또 이번에는 취득세 혜택이 줄어들어 리츠 투자 매력도가 다소 떨어졌다. 리츠업계 관계자는 "아무래도 세제혜택이 지난번보다 줄어 참여하려는 건설사 입장에서 부담이 커진 것은 사실"이라고 말했다. 그는 이어 "취득세 감면이나 종합부동산세 합산 배제 등 세제혜택을 줄 때 면적 제한이 있을 수도 있는데 이런 문제도 해결돼야 할 것"이라고 말했다.

또 다른 부동산자산신탁사 관계자는 "세제혜택과 매입 확약이 리츠 투자자 참여도를 높이기 위한 당근책이긴 하지만 예전처럼 LH가 자산관리회사(AMC)인 것만 매입 확약을 해준다면 리츠 상품을 내놓기 어려울 것"이라며 "AMC 주체가 민간이든 LH든 상관 없이 매입확약을 해줘야 정책 효과가 발휘될 것"이라고 지적했다.

한편 정부는 미분양 리츠 관련 세법개정 후 시범사업으로 1000가구 미분양 주택 매입을 추진하고 추후 시장 상황에 따라 확대 검토키로 했다.

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박미주 기자 beyond@<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>

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