[박상언의 부동산재테크]박근혜 당선인의 부동산 정책과 과제

[박상언 유엔알컨설팅 대표]박근혜 당선인의 부동산 공약은 부동산 거래 활성화, 보금자리주택 임대공급으로 전환, 공공임대주택 확대, 소유 주택 지분 매각, 목돈 안 드는 전세, 주택연금 사전 가입제도 등으로 요약된다.

또 박 당선인의 공약대로 부동산 거래 활성화를 위해 올해 말로 끝나는 취득세 감면기간도 연장될 전망이다. 야당의 반대로 무산된 분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과 폐지 법안도 머지않아 국회를 통과될 것으로 보여 부동산시장 활성화에 다소 도움이 될 것으로 보인다.

중장기적으로 보면 분양가 상한제 폐지로 인한 도심지 주택공급 활성화로 집값 안정과 전세난 해소에 도움이 된다. 다주택자 양도세 중과제 폐지법안도 민간임대 활성화와 임대주택 공급자 역할로 침체된 국내 부동산 경기를 살리는데 도움이 될 수 있다.

올해 말로 취득세 감면 종료가 예정된 만큼 새정부 출범시까지 공백이 생길 수밖에 없다. 따라서 수요자들은 새정부 출범 후 구체적인 정책이 나올 때까지 관망세를 유지하며 주택거래를 미룰 것으로 보인다. 이에 거래 공백 사태가 올 수 있기 때문에 취득세 감면사항에 대해서는 차기정부 출범 이후 법령 시행 전까지의 거래에 대해 소급적용하는 것도 고려해 볼 만 하다.

부동산 거래를 위축시켜 온 보금자리주택도 분양형을 임대형으로 바꿔야 한다고 박 당선인이 언급한 만큼 주택거래 위축의 원인이 된 보금자리주택 정책의 대폭적인 수정도 불가피한 상황이다.

이러한 공약대로 차기정부에서 추진된다면, 부동산시장 활성화에 대한 의지를 갖고 있다는 시그널을 시장에 줄 수 있어 침체에 빠진 주택시장을 살리는 데 큰 도움을 줄 것으로 본다.

하우스푸어 대책에 있어서 박 당선인은 '보유주택 지분매각제도'를 선보였다. 핵심은 자기 집의 일부 지분을 매각해 그 대금으로 은행 대출금 일부를 갚는 방식이다.

하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관(캠코 등)은 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고 이를 통해 금융기관, 공공기관, 연기금 등 투자자로부터 자금을 마련하게 된다. 하우스푸어로부터 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급해 운영비를 충당하는 시스템이다.

하지만 보유주택 지분매각에 공적재정을 투입하는데 대해 금융당국이 도덕적 해이 문제를 거론하며 부정적인 입장을 밝히는 등 의견 차이가 있기 때문에 제도 시행에 앞서 사회적 공감대 형성이 필요해 보인다.

박 당선인은 렌트푸어 등 전월세 주택 문제에 대해선 '목돈 안 드는 전세 제도'를 통해 집 주인이 자기 주택을 담보로 전세보증금을 대출받고, 세입자가 그 대출금의 이자를 납부하는 방식을 제안했다.

하지만 임대인에 대한 파격적인 혜택이 없는 한 자본주의 사회에서 임대인의 선의의 행동을 기대하기 어렵다. 임차인의 입장에서도 월세를 내는 것과 똑같고 세입자가 이자를 내지 못할 경우 이자지급을 보증한 공적 금융기관의 손실로 이어질 수 있기 때문에 이 대책이 효과를 내기 위해서는 좀 더 논의가 필요해 보인다.

박 당선인은 또 철도부지 위에 인공대지를 조성, 주변 시세의 절반에 임대주택을 공급하는 이른바 '행복주택'을 건설하겠다는 구상이다. 내년 하반기 착공해 임기 내 서울과 수도권 등 50곳에 대학생을 위한 저가 기숙사 2만4000가구를 포함한 총 20만가구의 행복주택을 지을 계획이다.

박 당선인의 공약대로 철도 용지에 임대아파트를 지으려면 소음이나 진동을 막기 위한 기반공사비용이 과다할 뿐만 아니라 우리나라 정서상 철도 위 아파트에 대한 '주민 호응도와 삶의 만족도'가 얼마나 될지 의문이다.

이밖에 주택연금제도 가입 조건을 현재 60세 이상에서 50세 이상으로 확대하는 '주택연금 사전 가입제도'를 통해 부채상환에 필요한 자금을 조달해 부채를 상환할 수 있게 될 것으로 보인다.

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