[핫이슈] "세입자는 물론 집주인까지 위험한 위기의 '깡통 전셋집'" [YTN FM]

<핫이슈> "세입자는 물론 집주인까지 위험한 위기의 '깡통 전셋집'" - 박원갑 국민은행 부동산수석팀장

[YTN FM 94.5 '생생경제']

앵커:집값은 떨어지고, 전셋값은 오르고,상황이 이렇다보니 담보대출과 전세보증금이 매매가를 웃도는 역전현상이 발생하죠?소위 "깡통 전셋집"이라는 말이 생겨났습니다.세입자는 물론, 집주인까지 위험에 노출된 위기의 "깡통 전셋집"이 깡통이라는 말이 들어가는 게 상당히 많네요.하우스푸어라는 말도 일종의 깡통집이죠. 실태는 어떻고, 어떤 보호책이 있을지…….함께 짚어보도록 하겠습니다.박원갑 국민은행 부동산수석팀장, 전화 연결 되어 있습니다.팀장님, 안녕하십니까?박원갑 국민은행 부동산수석팀장(이하 박원갑):네, 안녕하십니까!앵커:오랜만에 저하고 인터뷰 하시는 것 같아요.박원갑:네 그렇습니다.앵커:자, 제가 먼저 간단하게 설명을 드리긴 했지만, 요즘 부동산 시장에서 주의보가 뜨고 있어요. "깡통 전셋집", 정확하게 어떤 것이고, 최근 어느 정도 늘어나고 있습니까?박원갑:지금 깡통전세집이라는 것이 대출을 받을 것 아닙니까? 그 은행대출금에다가 전세보증금을 합친 금액이 시장에서 팔리는 매매가격을 이미 넘어선 상태를 의미하는 것인데요. 사실상 이렇게 되면 대출금은 상환해야 되고 여러 가지 상저에 의해서 이자를 못 내게 되면 경매처분이 될 텐데 그러면 세입자들이 보증금을 떼일 수도 있다. 이렇게 돼서 지금 깡통 전셋집이라고 말을 하는 것인데요. 사실상 지금 집값이 급락했다고 해서 무조건 세입자가 위험한 것은 아니에요. 왜냐하면 세입자가 근저당을 설정되기 전에 이미 전입신고를 하고 이사를 하는 경우 대항력을 갖췄다고 하는 것이거든요? 그러면 만약에 경매에 붙여져서 낙찰이 된다고 봤을 때는 낙찰을 받은 사람이 세입자 보증금을 떠안습니다. 이럴 때는 문제가 없는데 문제는 이제 대출이 세입자가 들어오기 전에 이미 되어있는 , 대출이 만약에 선순위 되어있는 게 문제라고 보면 될 것 같아요. 그리고 과거에도 문제가 별로 없었어요. 왜냐하면 집주인들이 어느 정도 대출을 받았다고 하더라도 집값이 급락한 사태가 없으니까 보증금을 떼일 염려가 없었는데 지금처럼 이제 집값이 급락을 하면 집주인도 위험하지만 세입자도 위험한 이런 상황이라고 보면 되겠습니다.앵커:그렇군요. 그러니까 깡통 전셋집에 7,500만원 보증이라고 하는 것이 근저당이 후순위로 설정되어있는 경우를 말씀하시는군요?

박원갑:근저당이 먼저 설정 되어있는 것이요.앵커:네. 자, 이런 현상이 생기게 된 배경, 아무래도 부동산 경기 악화를 들 수밖에 없는데, 어떻습니까? 부동산 이렇게 심각합니까?박원갑:지금 생각보다 부동산 시장은 위험하다 이렇게까지 이야기 할 정도예요. 물론 지역에 따라 다르기는 하지만 주로 수도권 대형아파트 이야기일 겁니다.

앵커:대형 평수.박원갑:네. 그렇습니다. 그래서 전반적으로 집값이 급락하면서 1차적으로 하우스푸어가 양산이 된 것이고요. 지난해 많이 있었죠. 그 이후에 하우스푸어의 후폭풍으로 일종의 유탄을 맞아 세입자들이 어려움을 겪고 있다. 그래서 깡통 전셋집이라는 얘기가 나오는 것이라고 보면 될 것 같고요. 가장 큰 원인은 시세가 워낙 많이 떨어졌기 때문에 올 들어서 지표상으로는 많이 떨어지지는 않았지만 버블 세븐지역같은 경우는 올 들어 대형아파트가 1억에서 심지어 2억, 3억까지도 떨어지다 보니까 이런 형상들이 좀 나타나는 것 같고요. 특히 지금 그동안에 지금 거래두절이 장기가 되면서 매각이 안 되서 어쩔 수 없이 연체를 하는 등, 이러다 보니까 또 경매로 넘어가겠죠. 또 실물 경제가 워낙 위축이 되니까 자영업자들이 또 그동안 대출을 많이 했지 않습니까? 이분들이 또 연체를 하는, 이런 점들도 보면 깡통 전셋집이나 하우스푸어의 원인이 되고 있다는 것이죠. 지금 주택담보 연체율이 지난 5월말 기준으로 보면 0.85%정도가 되거든요? 이게 5년 7개월 만에 가장 높은 수준입니다.

앵커:우리 박원갑 팀장님하고 TV에서 인터뷰할 때는 박팀장님께서 그렇게 심각한 얘기는 안 해주셨는데, 2개월 사이에 이렇게 말씀하시는 톤이 상당히 차이가 나거든요? 음~그렇군요. 그런데 말씀하는 거 들어보니까, 대출 없이 깨끗한 집에, 그러니까 전세를 들어갈 때 집주인이 대출받은 기록이 없거나, 대출받지 않으면 참 좋은 일이겠지만 그런 매물이 얼마 안 되겠죠?박원갑:그렇죠, 지금 문제가 되고 있는 깡통 전셋집의 얘기는 주로 최근 1,2년 사이에 가파르게 오르지 않았습니까? 주로 이제 전세 대안 이런 얘기가 나왔는데, 이렇게 된 경우는 시중에 매물이 없다는 것을 의미 하겠죠? 그러면 세입자는 어쩔 수 없이 차선을 선택할 텐데, 그 차선의 방안으로 주로 대출이 낀 전세에 들어간다는 것입니다. 그래서 지금 이미 담보대출이 있는 상태에서 세 들어 사는 가구가 전국적으로 96만 가구가 되거든요? 그런데 이 분들이 상당 부분이 어떻게 보면 위험수위에 있다. 아까 깡통전세 말씀을 하셨는데 주택담보 대출하고 전세보증금하고 합계가 어느 정도 되느냐..이게 매매가격의 70% 웃도는 가구가 한 전국 적으로 34만 가구 정도 되고요. 80% 넘는 데가 한 4만 가구 정도가 된다는 거예요. 이제 집값이 더 떨어지면 세입자들로서는 유탄을 맞을 수 있는 뭐 그런 위험성이 있다고 볼 수 있겠습니다.

앵커:아이고, 그럼 지난 2년 간 서울의 전세금이 18% 정도 뛰었다고 하셨지 않습니까?박원갑:그렇죠.

앵커:그러면 사실상 주택임대차보호법에 따라 보호받는 보증금은 7500만 원 이하 앞에서 말씀을 드렸고, 현실성이 좀 떨어지는 것 아닙니까? 전셋값은 뛰었는데 보호받는 액수는 뛰지 않았다. 이거 문제 있는 것 아닙니까?

박원갑:그렇게 볼 수도 있습니다. 지금 이번에 서울지역에 7,500만원 기준을 올린 것이 2010년 7월이거든요? 그런데 그 이전에가 2008년도였으니까 2년 만에 한번 조정한 것이죠. 이제 2년이 됐으니까 다시 올릴 때가 되지 않았느냐 이렇게 얘기를 합니다. 그런데 이제 이렇게 되면 또 어떤 문제가 있냐면 이게 대출이 좀 줄어들겠죠. 지금 보증금이 7,500만원인 경우에 최우선 변제금이라고 그래서 소액임차인한테 우선적으로 말하자면 전세금을 되돌려주는 금액이 2,500만원이라는 것이거든요. 보증금은 7500만원이 되어야 된다는 거고, 그 이하여야 한다고 말하는 것이고, 그러면 이제 가뜩이나 DTI규제로 대출이 줄어드는데, 이것을 올려버리면 대출금액이 줄어드는 문제가 있을 것입니다. 그래서 여러 가지 세입자 보호차원에서는 올려야 한다는 얘기를 하지만 이게 또 파장이 있을 수 있기 때문에 여러 가지를 감안해서 결정해야하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

앵커:우리 박원감 팀장님께서 만약에 국토해양부 장관이라면 어떻게 하시겠습니까?박원갑:지금 시장의 여러 가지 상황을 봐서 조금 더 올리는 방안은 필요해보이고요. 특히나 지금 전셋값이 수도권보다는 지방이 많이 올랐습니다. 그래서 지방 같은 경우는 보증금이 4000만원이 넘어가면 지금 최우선 변제 대상이 되지 않거든요? 그런데 이것을 인상할 필요가 있지 않느냐,, 이렇게 보고 있습니다.

앵커:저는 제 개인적인 생각입니다만, 이런 일이 있으면 항상 약자보호우선원칙이 있었으면 좋겠습니다. 전세 사는 분들이 집을 가지고 있는 분들보다는 우선은 약자지 않습니까?

박원갑:그렇습니다.앵커:그럼 그런 분을 먼저 보호하는 것을 원칙으로 삼았으면, 물론 강자 중에서도 억울한 분들이 계시고 안타까운 분들이 계시다는 것은 알지만..자, 그러면 월세보증금 같은 경우는 어떻게 됩니까?박원갑:월세보증금은 결국은 전세를 환산해서 하는 것이니까 큰 차이는 없다고 봐야될 것 같습니다.

앵커:아, 그렇군요. 그렇다면 세입자들이 보증금 안 떼이려면, 어떤 것들을 주의하고 또 챙겨야 할지도 말씀해주시겠습니까?박원갑:중요한 말씀인데요. 그동안 언론에서 세입자가 대출이 있는 집을 들어갈 때는 대출금과 전세보증금을 합쳐서 70%가 넘으면 안 된다고 했거든요? 근데 이걸 낮춰야합니다. 한 50%정도로 낮춰야 하고요. 그래서 만약에 덜컥 이런 집에 전세를 구했는데 어떻게 할거냐, 그러면 잔금 때 대출금을 일부 상환한다는 전제를 다는 것이 좋을 것 같고요. 정 불안하시면 보증금은 낮추면 되요. 보증금을 낮추고 월세를 좀 높이는 그런 방법도 있을 수가 있다는 생각이 들고요. 입주단지같은 경우는 중도금 미납이나 이런 걸로 가압류가 걸린 경우가 있어요. 이런 것도 굉장히 조심해야 합니다. 그래서 가압류가 걸려있는 경우에 내가 주민등록을 옮기고 이사를 하고 확정일자를 받는다고 하더라도 이 보증금을 다 챙길 수 없는 경우가 있습니다. 그래서 이렇게 입주단지 같은 경우는 전셋값이 싸서 들어가려고 하지 않습니까? 이런 경우에 반드시 가압류가 설정되어있는지를 체크하셔야 한다는 것, 이것은 좀 잊지 말아야겠습니다.

앵커:네. 앞에서 DTI말씀하셨잖습니까? 소득대비 부채비율인데요. 총부채상환비율 규제를 적용 받은 주택과 적용 받지 않은 경우 주택의 은행근저당 비율 차이가 크다면서요?

박원갑:지금 DTI규정이 서울은 50%, 서울을 제외한 수도권은 60%, 지방은 적용을 받지 않는 것으로 되어있는데요. 만약에 DTI를 적용을 받는다는 것은 대출이 덜 나갔다는 것을 의미하고 어떻게 보면 세입자 입장에서는 보다 더 안전하다는 것을 의미하겠다는 것이죠. 그렇게 되면 지방 같은 경우는 DTI가 적용받지 않기 때문에 어떻게 보면 세입자 입장에서는 좀 더 주의해서 들어가야 되지 않느냐, 이렇게 봐야할 것 같습니다.앵커:네. 우리 박원갑 팀장님도 아시겠지만 우리 한국 경제의 숨은 뇌관이 바로 가계부채고 부동산 시장, 이 두 가지가 연계되어 있지 않습니까? 어느 게 안전핀인지 모르겠습니다만 먼저 안전핀이 뽑혀버리는 게 가계부채 폭탄이나 부동산 폭탄으로 터지기 마련인데, 어떻습니까? 집값은 떨어지고, 대출 이자는 꼬박꼬박 나갈 수밖에 없고, 시세 맞춰서 전세금 참 어떻게 잘 아는지 올라가고 내려올 생각도 안하고요. 그러다보니 근저당 금액 따져보고 세입자는 안 들어오려고 하고... 이러다보니까 부동산 시장은 더욱 더 위축되고..또 전세도 못 주게 되니까 집이 경매에 넘어가서 개인 파산으로 연결될 수 있고, 이런 악순환의 고리, 어떻게 좀 끊을 수 있겠습니까? 단기적인 경기부양책말고, 특단의 조치가 있을까요?박원갑:지금 DTI규제완화는 여러 가지 가계부채 문제 때문에 쉽지 않은 문제인 것 같고요. 문제는 지금 단계에서 할 수 있는 차선의 방안이 무엇이냐고 얘기했을 때, 결국은 하우스푸어의 문제도 거래의 숨통이 트여야 한다는 것 이예요. 머 거래만 되면 하우스푸어로부터 빠져나갈 수가 있겠죠. 그죠? 그런데 지금 단계에서 매도자를 위한 대책이냐, 매수자를 위한 대책이냐를 선택해야 할 문제인데, 지금 매도자들은 팔 준비가 되어있죠. 싸게 팔겠다는거예요. 매물이 많이 나와 있다는 것은..그런데 매수자 입장에서는 투자심리가 바닥권이기 때문에 결국은 진입의 문턱을 낮춰야 되지 않느냐, 저는 이렇게 보고 있거든요? 그러면 진입의 문턱을 낮추는 방법은 DTI문제가 있을 것 같고, 또 취득세 이런 게 있겠죠. DTI는 쉽지 않다면 취득세라도 인하를 해서 신규 진입자가 들어갈 수 있는 문턱을 낮춰주는 게 현재로서는 가장 좀 적절한 대책이 아닌가 보고 있습니다.

앵커:네. 1718님이 문자를 보내주셨어요. "수도권에 저렴한 전세 정보와 장기전세 정보 있으면 부탁드립니다." 라는 말씀하셨는데 좀 말씀해주시죠.박원갑:지금 장기전세주택은 워낙 좀 인기가 있는데요. 서울시 홈페이지라든지 이런데 찾아보시면 많은 정보가 있으니까 , 이런 쪽에서 인터넷 검색해보면 그런 쪽으로 시장에 관심을 가지면 좋겠다고 보고 있습니다.

앵커:제가 오늘 아침 신문을 읽다가 깜짝 놀랐어요. 한 건설업체가 3억 원을 깎아서 부동산 아파트를 내놨더라고요.

박원갑:그렇습니다.

앵커:예. 아주 부동산 시장이 진짜 안 좋습니다.오늘 박원갑 팀장님 고맙습니다.

박원갑:네, 고맙습니다.

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