[부동산 포커스] 총선 이후 부동산 시장 전망

연내 대폭적인 규제 완화는 어려울 듯

4·11 총선이 예상과 달리 새누리당이 과반 의석을 차지하는 압승으로 끝나면서 부동산 시장의 규제 철폐와 거래 활성화에 시장의 기대가 그 어느 때보다 높다. 큰 테두리에서 봤을 때 급격한 변화는 없겠지만 새누리당의 정책 기조가 민주당보다 시장에 유화적이기 때문에 시장의 급락 위험은 피했다는 점에서 주목할 만하다.

총선이 끝나자마자 봇물처럼 터져 나오는 부동산 규제 완화 요구와 새누리당과 정부의 규제 완화 시동에 따라 서울 강남권 주택 시장이 최근 호가가 오르는 등 분위기가 반전되고 있다. 실제 잠실 주공5단지는 1주일 사이 호가가 평균 2000만~3000만 원 오르면서 급매물이 대부분 회수됐다. 전체 3930가구 중 나와 있는 매물이 20개도 채 안 된다.

서울시의 소형 주택 비율 50% 확대 요구로 거래가 끊겼던 강남 개포지구 아파트 호가도 오름세다. 개포동 주공1단지 36㎡는 총선 이전 5억5000만 원이었으나 지금은 5억7000만~8000만 원 선에 시세가 형성됐다. 1주일 새 2000만~3000만 원 오른 것이다. 매도자들도 매수자만 있으면 무조건 팔아 달라는 요청에서 정부의 구체적인 부동산 거래 활성화 대책이 나올 때까지 일단 기다려 보자는 관망세로 돌아섰다.

DTI 규제 완화 기대

연말 대선에 대한 부담으로 급격한 부동산 관련 규제 완화는 장담할 수 없지만 새누리당 내부에서 주택 거래 활성화를 위해 주장해 온 만큼 '총부채상환비율(DTI) 규제 완화'와 '부동산 시장 활성화' 등의 변화가 예상된다.

기획재정부도 가계 부채 때문에 DTI 완화에 대해 긍정적인 언급을 했다. 박재완 기획재정부 장관은 4월 16일 대한상공회의소 주최 조찬 강연에서 "부동산 거래 활성화 방안을 고민 중"이라고 말했는데 정부가 부동산 규제 완화에 나설지 시장의 관심이 온통 쏠려 있다.가장 주목되는 분야는 강남 3구(강남·서초·송파구)에 대한 투기지역 해제 여부다.

투기지역에서 해제되면 강남 3구의 6억 원 초과 주택에 대한 DTI와 주택담보 인정비율(LTV)이 40%에서 50%로 높아진다. 다른 서울 지역은 이미 50%를 적용받고 있다. 하지만 부동산 투기를 부추길 수 있는 데다 '집 부자를 위한 부동산 규제 완화'라는 비판이 나올 수 있다는 게 부담이다. 1000조 원에 육박하는 가계 부채도 걱정거리다. 박 장관도 이 같은 이유로 "필요성을 인정하고 있다"면서도 "순기능과 부작용을 함께 검토해야 하기 때문에 아직 결론 난 것이 없다"는 유보적인 자세를 보였다.

지난해 정부의 '12·7 부동산 종합 대책'에 포함됐으나 국회에서 논란 끝에 보류된 정책들을 재추진할지도 관심거리다. 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 폐지, 민간 주택 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과 이익 부담금 부과 유예 등이 이에 해당한다.

부동산 규제 완화 중 대표적인 게 분양가 상한제 폐지다. 분양가 상한제 폐지는 업계에서 지속적으로 요구하고 있는 데다 부동산 시장이 침체돼 있는 만큼 분양가 상한제 폐지의 부작용도 적어 보이기 때문에 폐지될 가능성이 농후하다. 정부는 지난해 3·22 주택 거래 활성화 방안을 통해 당시 계류 중인 분양가 상한제 관련 법안의 폐지를 조속히 추진하겠다고 발표했다. 야당의 반대 속에 정부는 민간 택지 실매입가 인정 범위 확대 등 '공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙'의 일부를 개정하는 입법 예고안을 내놓아 현행 제도 안에서 규제 완화 조치를 취하는 우회 방안을 강구하기에 이르렀다. 집값 급등기 때 도입된 분양가 상한제는 실수요자들이 집을 저렴한 값에 마련하도록 한 제도이지만, 주택 시장 침체가 장기화하자 분양가 상한제는 유명무실화됐기 때문이다. 분양가 상한제가 폐지되더라도 주택 시장 침체기를 맞아 건설사들도 터무니없이 분양가를 올리기에는 부담을 느낄 것이다. 자칫 분양가 자율화에 따른 고분양가가 대량 미분양의 부메랑이 되어 되돌아올 수 있기 때문이다.

다주택자 양도세 중과 영구 폐지 재추진

꺼져가는 수도권 주택 시장의 불씨를 살리기 위해 다주택자 양도세 중과 영구 폐지 또한 다시 추진될 가능성이 높다. 부동산 거래 활성화를 위해 정부와 새누리당이 영구 폐지를 추진하고 있는 다주택자 양도소득세 중과제도도 새누리당의 과반 의석 확보로 가능해질 것이기 때문이다. 현재 다주택자 양도세 중과 영구 폐지는 지난해 12·7 부동산 대책에서 양도세 중과 2년간 재유예가 아닌 완전 폐지로 선회했지만 아직 국회에 정부안이 제출되지 못한 채 입법 예고 전 상태다. 2005년 참여정부는 3주택자 이상 양도차액의 60%를 중과했고 2006년에는 2주택자에게 양도차액 50%를 중과하는 정책을 시행했다. 이 제도는 MB 정부 출범 이후 2009년부터 올해 말까지 유예되고 있는 상태다.

또한 임대주택 등 주거 복지 정책 강화로 매매 시장이 더욱 위축될 것이란 전망도 나온다. 새누리당은 최저 주거 수준 미달 가구와 소득 분위 이하 무주택 세입자들을 위해 2018년까지 임대주택 120만 가구를 건설하겠다는 공약을 내걸었다. 실행을 위해서는 임대주택법 개정이 필요하다. 현재는 임대 사업자가 택지 소유권을 확보해야 사업 추진이 가능한 상황이다.재건축 초과 이익 부담금도 제도를 폐지하거나 개발 이익 환수 제도도 도입 취지를 감안해 2년간 부과를 중지하겠다는 대책이 발표돼 관심을 가질 필요가 있다.

대선을 앞두고 각 당의 공약 초점이 임대주택 확대 등 서민 주거 안정과 복지 쪽에 맞춰질 것으로 보여 수도권 매매 시장의 급상승은 기대하기 힘들다. 당분간 현재와 비슷한 가격 약세, 거래 부진 양상을 보일 것이다. 반면 지방 부동산 시장은 일부 지역에서 공급과잉 우려도 있지만 별다른 악재가 없는 한 호조세가 지속될 것으로 전망된다. 세종시와 혁신도시로 이전하는 공공기관이 자리를 잡고 기반 시설이 갖춰질 때까지 호재가 이어질 수 있을 것이다.

또한 올 하반기 수익형 부동산 투자 열풍은 지속될 것으로 보인다. 연말 대선에서도 '복지' 공약이 화두가 될 것인 만큼 부동산 분야에서는 여야 모두 서민 주거 안정을 계속 강조할 가능성이 크기 때문이다. 따라서 결국 임대주택을 늘리거나 전세 시장을 안정시키겠다는 공약이 늘어나면서 임대 사업자를 활성화하는 대책이 추가로 나올 수 있다.

아파트 시장도 회복될 기미가 없고 주식시장이 불안한 양상을 띠는 한 하반기에도 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸, 중소형 빌딩 등 수익형 부동산 시장으로 자금이 흘러들어갈 수밖에 없다.

하지만 시중 유동자금이 부동산 시장에 대거 유입되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 과거와 달리 투자자들 사이에 부동산 시장을 바라보는 시각이 많이 달라졌기 때문이다. 더군다나 12월 대선을 앞두고 부동산 규제를 하나하나 풀다보면 복지와 분배를 앞세우고 있는 정치권이 오히려 대선에서 역풍을 맞을 수 있다는 것을 정치권에서도 인식하고 있기 때문이다.

결론적으로 대선 전까지는 급격한 부동산 규제 완화보다 양극화 해소, 복지 확대에 초점이 맞춰질 가능성이 높아 규제 완화가 되더라도 그 폭은 예전처럼 크지 않을 것이라는 전망이다. 오히려 국내외 경기 상황을 면밀히 검토해 부동산 투자에 나서는 게 더 적절해 보인다.

박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr