서울 오피스텔 상가 분양가 5000벽 뚫었다..분양가 고공행진, 일반상가 추월

［헤럴드경제=강주남 기자］ 오피스텔상가 분양가격이 일반상가 분양가격을 추월했다. 2008년 금융위기 이후 수익형부동산 오피스텔의 인기로 오피스텔상가 공급량이 늘고, 높은 청약경쟁률은 고분양가로 이어져 오피스텔상가 공급가격도 영향을 받았다. 특히 땅값이 비싸고 공실이 없는 강남과 도심부 일대의 분양가 수준이 크게 상승했다.

25일 부동산정보업체 부동산114가 서울시내 오피스텔상가 295개 단지의 분양가격(1층, 3.3㎡기준)을 조사한 결과, 지난 2006년 3.3㎡당 분양가가 3000만원을 돌파한 후 2012년 4월까지 공급된 오피스텔상가 평균 분양가는 5116만원을 기록했다.

▶도심부 및 강남권역 고급 오피스텔 집중되며 가격수준 끌어올려

=오피스텔상가 분양가 상승은 중구 도심부 일대와 강남, 서초 등 강남권역 일대 고가 오피스텔이 주도했다. 분양가 상승이 가장 두드러지게 나타난 곳은 강남일대다. 2010년 이전 강남구 일반상가 분양가는 4725만원, 오피스텔상가 분양가는 4090만원으로 약 634만원의 격차를 나타냈다.

2010년 이후 일반상가는 6287만원, 오피스텔상가는 8662만원으로 2300만원이 더 비싼 것으로 나타났다. 이 같은 현상은 서초구에서도 나타났다. 2010년 이전 4407만원의 격차를 보이던 일반상가와 오피스텔상가의 분양가는 2010년 이후 700만원 수준으로 격차가 줄었다.

과거 다수 벤처기업들의 업무공간으로 활용되었던 강남일대 오피스텔은 2005년 이후 쉐르빌, 아이파크, 리가스퀘어 등이 공급되며 고급화된 주거공간으로 탈바꿈했다. 지하철9호선과 신분당선 개통이라는 교통호재로 상권이 확장되며 이 일대 오피스텔상가는 상층부 주거공간의 지원시설 역할뿐만 아니라 강남역 상권 중심상가 역할까지 수행할 수 있다는 점이 가격수준을 끌어올렸다.

중구의 도심부 오피스텔상가 분양가격도 높게 나타났다. 대기업 본사와 정부투자기관들이 집중되어 있는 도심부는 다수의 고급 오피스텔이 공급됐다. 경희궁의 아침과 광화문시대 등 고급수요를 타겟으로 한 주상복합형 오피스텔이 대부분이다. 업무용으로 공용되는 기존 오피스텔과 달리 주거비중이 높은 특징을 가지고 있으며, 저층부 상가시설에도 주거지원시설 위주의 업종이 대부분이다. 최근 공급된 흥화브라운과 엘크루메트로시티 상가의 분양가는 3.3㎡당 5000만원을 넘어설 만큼 고급화된 이미지가 강하다.

▶오피스텔상가, 일반상가 분양가 추월

=오피스텔 분양가 상승의 원인은 오피스텔 지원시설로 들어서는 만큼 오피스텔 신규 공급량 증가의 영향이 크다. 2000년 이후 테헤란로를 중심으로 벤처기업이 집중되면서 이들을 수용하기 위한 오피스텔이 급격한 증가세를 보였다. 이 시기 공급된 오피스텔은 업무시설 성격이 강했기 때문에 저층부 상가시설은 크게 부각되지 않아 분양가 수준은 상승했지만 상승폭이 높지는 않았으며, 일반상가 분양가와 비슷한 수준에서 공급됐다. 3.3㎡당 분양가(1층 기준)도 3000만 원 선을 유지했다.

지난 2006년부터 4년 동안은 오피스텔 분양가 움직임이 정체된 시기였다. 오히려 일반상가 분양가격이 더욱 비쌌다. 상대적으로 부동산 시장이 오피스텔은 위축되고 아파트 시장에 집중되어 단지내상가 등의 분양가 상승이 이어졌다. 특히 강남의 삼성타운의 강남 입주와 지하철9호선의 개통 등으로 강남권역 일대 다수의 호재가 발생하면서 고가 오피스 복합상가 분양이 줄을 이었다.

반면, 오피스텔 시장은 2005년까지 공급물량이 급증하여 공급과잉에 따른 가격 하락으로 오피스텔 투자 수요가 감소해 시장 침체를 겼었다. 그 이후 자연스럽게 오피스텔 물량은 이전 공급량의 10% 수준으로 줄고 분양가격도 약보합세를 유지했다.

지난 2008년 금융위기는 상가 시장의 판도를 바꿨다. 금융위기 이후 찾아온 아파트 시장의 침체는 오피스텔상가의 가치가 상승하는 계기가 됐다. 과거와 같이 높은 리스크를 감수하고 시세차익을 노리는 것보다 안정된 임대수익을 추구하는 투자 트랜드로 바뀌면서 오피스텔 수요가 집중되며 단지내 상가 분양가격도 상승했다.

부동산114 관계자는 "지난 2010년 오피스텔상가 분양가격은 처음으로 일반상가의 분양가격을 넘어선 후 2012년에는 5000만 원 선을 돌파했다"며 "반면, 일반상가는 근린상가와 복합상가 등의 고가 전략 실패로 공급량이 감소하면서 분양가가 4000만 원 아래로 떨어졌다"고 분석했다.

/namkang@heraldm.com

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