[장용동리포트] 부동산 거래활성화 대책..시장견인 힘들어

< 장용동 大기자 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >

MC 성기영: 부동산 거래활성화 대책에 대한 공방이 치열합니다. 정부나 여당이 관심을 갖고 추진, 곧 발표될 것이라는 얘기도 나오구요. 일부에서는 '무대책이 상대책'이라는 말도 나오는데요. 검토 대안과 시장전망에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

▲정부나 여당 쪽에서 거래활성화 대책에 대한 움직임이 다소 빨라지는 느낌인데요.

-정부의 주택거래 실적 발표에서 보듯이 거래가 급격히 줄어들고 있는 상황입니다. 지난달 주택 매매거래가 6만7500건 정도로 지난해 3월에 비해 무려 30% 가량 급감하면서 주택시장 침체가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다.

서울(7646건)과 서울을 포함한 수도권(2만5958건), 지방(4만1583건) 등이 모두 전년 동월에 비해 각각 38.2%, 34.0%, 27.0% 감소했습니다. 통계에서 보듯 서울 수도권의 거래급감현상이 두드러집니다. 최근 3년(2009∼2011년) 평균치와 비교해도 15.7%나 줄어든 것입니다.

주택 유형별로는 아파트의 거래 감소폭이 컸는데요. 지난달 전국 아파트 거래량(4만6636건)은 전년 동월보다 34.8%가 줄었습니다. 특히 서울은 4087건으로 전년 같은 달의 절반에 가까운 43.9%나 감소했습니다. 올해 1분기 전체로도 아파트 거래량은 10만511건으로 지난해 1분기(15만6582건)의 65% 수준에 머물렀습니다.

거래감소는 자연히 가격하락을 유발합니다. 아파트 매매가격이 추가로 하락, 서울 강남구 개포동 주공1단지 전용면적 50m²는 전달보다 평균 2700만 원 하락한 7억5500만 원에 거래됐고, 서울 서초구 반포동 AID차관 72m²는 평균 10억5933만 원에 거래돼, 전달보다 6500만 원 떨어진 것으로 나타났습니다.

이러다 보니 시장에서는 거래활성화 대책이 빨리 나와야 한다는 목소리가 높습니다. 하우스 푸어들의 입장에서 보면 목이 탄타고 봐야겠죠. 인테리어 심지어 벽지도배 장판 수리업, 이사짐센터 등 관련업계들이 심각한 어려움을 겪고 있는 상황이어서 정부도 이를 반영, 적극적으로 대안마련에 나선 것으로 보입니다.

▲정부도 고민일 것 같습니다. 어떤 대안이 있을까요.

-거래위축, 가격하락에 이어 부동산 소비심리 마저 하락한 것으로 나타났습니다. 국토연구원은 지난 3월 전국 부동산 소비심리지수는 111.4로 전월보다 3.2포인트 하락했다고 발표했는데 이는 지난해 같은 기간보다 27.3포인트 낮은 수준입니다.

서울 104.5(전달 109.9), 경기 105.3(109.2), 인천 105.4(106.6) 등 수도권 소비심리는 전달보다 평균 4포인트 하락한 105.1을 기록, 시장침체를 반영했습니다.

문제는 실종된 거래를 되살릴 수 있는 대안이 그리 많지않다는 점이 고민입니다. 16일 박재완 기획재정부 장관은 주택거래 활성화 방안과 관련해 "필요성이 인정돼 검토하고 있다"고 밝힌바 있고 주무부서인 국토부도 "특히 수도권 시장의 거래가 살아나지 않고 있어 대책을 고심하고 있다"고 말하고 있어 대안검토에 들어간 것은 사실이나 마땅한 대책, 그리고 집값을 올리는거 아니냐는 일부 시각, 정부 내 이견, 국회상황 등을 고려하면 정말 대안찾기가 쉽지않으리라 봅니다.

당장 지난해 12ㆍ7 대책시 발표됐던 다주택자 양도세 중과 폐지 등도 국회에서 관련법이 통과되지않아 시행되지 않는 등 활성화대책을 마련해도 구두탄에 그칠 수 밖에 없는 상황입니다. 총부채상환비율 대출한도 완화를 놓고도 정부 내 이견조정이 쉽지않은 처지입니다.

또 여야는 24일 하루 국회 본회의를 열고 국회선진화법안 등을 처리할 예정입니다. 새누리당은 부동산거래 활성화법안도 통과시켜야 한다는 방침이지만 민주통합당은 새 국회가 열린 뒤 논의하자고 맞서고 있는 상황입니다. 관련법 개정이 불발되기 때문에 시장에 불확실성만 제공하는 빌미가 되고 있습니다.

▲우선적으로 검토될 수 있는 거래 활성화 대안은요.

-현재 거론되는 활성화 대책으로는 강남 3구 투기지구 해제, 총부채상환비율 DTI 규제 완화, 취득세 감면, 다주택자 양도세 중과 폐지, 주택의 전매제한 완화 및 거주기간 완화 등입니다.

하지만 이가운데 투기지구 해제, 보금자리 및 민영주택 전매제한기간 완화를 제외한 대부분의 대책은 실현 가능성이 크지 않습니다.일단 900조 원에 달하는 엄청난 가계부채와 정치권의 부자 감세 논란으로 대출규제를 완화하기는 쉽지않은 상황입니다. 또 세제부분 역시 관련법 개정과도 맞물려 있습니다.

따라서 정부가 독자적으로 취할수 있는 대안은 강남 3구 투기지구 해제와 전매제한 완화 부분이 핵심이 될 것으로 예상됩니다.

강남 3구 주택을 취득할 때 대출 원리금과 이자를 합한 금액이 연간소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있는데 투기지역이 해제되면 50%까지 완화됩니다. 또 3주택 이상 보유자들이 강남 3구 주택을 팔 때 적용되는 양도소득세 10%포인트 중과제도(16~48%)도 사라지게 됩니다.다소 거래를 유도할 개연성이 있기 때문입니다. 정부의 의지를 확인시켜주는 선언적 의미도 있구요.

하지만 정부에선 여전히 신중합니다. DTI 규제를 완화하면 거래가 활성화되기 때문에 빚을 안고 집을 산 사람들이 집을 팔아 빚을 갚을 수 있게 돼 오히려 가계부채에 도움이 될수도 있으나, 통상적으로 돈이 없는 사람들이 빚을 지고 집을 사게 돼 가계부채가 늘어날 가능성이 더 높기 때문입니다.

전매제한 규제 완화 역시 정부가 독자적으로 가능한 것인데요. 예컨대 보금자리 주택의 거주기간과 전매할 수 있는 기간을 단축해 입주자 불편을 해소화하고 민영주택도 전매제한 기간을 단축해 거래를 활성화하는 대안이 검토되는 것으로 알려지고 있습니다.

지난해 말 폐지됐던 취득세 감면제도를 부활해야 한다는 주장도 있지만 이 역시 국회 처리가 필요할 뿐 아니라 국회가 제대로 열리지 않은 상황에서 언제부터 시행한다고 발표하기도 어렵습니다. 또 폐지한 지 몇 달 안돼 부활한다는 것 자체도 부담스러운 일입니다. 지방정부의 동의도 필요하구요.

▲이같은 제한적 조치들이 이뤄질 경우 과연 시장흐름이 바뀔수 있을까요?

-바로 문제는 거기에 있습니다. 이들 규제를 다 풀어도 부동산시장이 살아나기 쉽지 않다는 겁니다. 전체적으로 시장 분위기나 가격 기대감이 여전히 낮기 때문이죠. 하지만 이 마저도 안하면 침체는 더 깊어질 수 밖에 없습니다.

전반적인 경기 침체가 주택수요를 위축시켜 거래를 감소시키고 이것이 다시 경기침체로 악순환될 수 있죠 . 하지만 시장의 체념이 길어질수록 수도권 침체의 늪이 더욱 깊어질 수 있어 어떤식으로든지 대책은 필요하다고 봅니다.

대체적으로 2분기, 그러니까 봄 이사성수기가 끝나는 4~6월이 가장 약세를 보이는게 부동산 생리여서 특별한 호재가 없는 한 매기가 극도로 위축될 전망입니다.다만 경제가 다소 살아난다면 1개 분기 정도 후행적으로 시장이 나아질 가능성도 배제할 수는 없다고 생각됩니다.

▲실수요자들의 대응요령은요.

-집을 팔지못해 고민인 분들이 수도권 중심으로 아주 많습니다. 말씀 드린 것처럼 전반적인 경기가 회복되고 소비가 되살아나야 시장이 좋아지는 만큼 당장 활성화대책이 나온다해도 이를 기대하는 어려운 상황입니다.

급매물로 내놔도 전화 한 통 없는게 현실이죠. 오히려 지금 같은 거래부진 시기는 가격만 한없이 추락하기 때문에 8~9월을 노리는 것도 하나의 방법입니다.집을 사시는 분들은 되레 2분기가 타이밍일 수 있습니다. 저점에 달한 상황인데다 급매물을 고를 수 있기 때문이죠. 지난 2월보다 3월의 거래가 늘어난 것도 같은 맥락이라고 봅니다.

장용동 대기자 / ch100@heraldm.com

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