부동산 하락기 강남 입성 전략..규제 완화돼도 매수 시점 늦춰야

주택 시장의 침체가 장기화되는 가운데 재건축 시장에 변수가 가득하다.

지난해 발표된 정부의 '12·7 대책'과 서울시의 '뉴타운 출구전략', 그리고 '2012년 서민 주거 안정화 대책' 등이 재건축 시장에 커다란 변수로 작용하고 있다. 여기에 최근 정부 여당의 당정협의를 토대로 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금자리주택 잠정적 축소안이 발표될 예정이다. 이런 상황에서 강남에 입성하고픈 투자자들은 어떤 투자전략을 세워야 할지 살펴보자.

지난해 발표된 12·7 대책의 핵심은 재건축에 대한 규제를 완화해 거래를 활성화하는 데 그 목적이 있었다. 즉, 강남3구를 투기과열지구에서 해제함으로써 조합원 입주권의 거래 제한을 풀어주자는 것, 그리고 재건축 후 부담으로 남는 재건축 분담금 부과를 유예해 재건축 아파트의 투자수익을 높여줘 거래를 활성화하려는 것이었다. 정책의 결과로 개포주공아파트를 비롯한 강남권 재건축 아파트의 가격이 오랜 하락세에서 상승세로 반전됐다.

하지만 서울시의 뉴타운 출구전략 발표로 인해 시장의 불확실성이 확대되자 투자심리는 위축되고 1월 들어 가격이 다시 하락세로 전환됐다. 사실 뉴타운 출구전략은 뉴타운을 통한 공급 차질로 인해 주택 공급이 축소될 것으로 전망됐다. 재건축 아파트에는 호재로 작용할 것으로 예상됐음에도 불구하고 매수심리는 서울시의 반(反)강남 정서에 더 주목해 위축돼 버렸다.

여기에 지난 2월 14일 서울시가 재건축 사업에서 소형주택 공급비율을 늘리는 '서민 주거 안정화 대책'을 발표하자 재건축 아파트 위축이 더욱 가속화됐다.

물론 아직은 검토 단계이고 세부적인 방침은 확정되지 않았다. 하지만 검토 중인 내용은 재건축 사업지의 주택 중에서 현재 60㎡ 이하로 구성된 가구 수의 50% 이상은 재건축 후에도 60㎡ 이하로 유지돼야 한다는 것이다.

이런 방침이 확정되면 현재 주택 규모의 대부분이 60㎡의 소형주택으로 구성돼 있는 개포지구는 60㎡ 이하의 소형주택을 현 가구 수의 50% 이상 건립해야 한다. 이렇게 되면 조합원 중에서 60㎡ 이하를 배정받아야 하는 사람이 발생할 것이고 사업성 또한 악화될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

반면 대치 은마, 신반포1차, 잠실5단지 등 전용면적이 60㎡ 초과로만 구성된 재건축 사업단지의 경우에는 이번 조치로 별다른 영향을 받지 않을 것으로 보인다.

정부에서 주택 시장 활성화를 위해 DTI 규제를 추가로 완화할 경우 투자심리는 다소 호전될 것으로 예상된다. 다만 주택담보대출비율(LTV) 제한이 여전히 존재하기 때문에 대출 규제 완화로 시장을 활성화하기에는 어느 정도 한계가 있을 것으로 보인다.

그렇다면 이 시점에서 강남 입성 투자전략은 여전히 유효할까? 시장 상황과 향후 경기 전망 등으로 볼 때 투자 시점은 조금 더 늦추는 것이 좋을 것으로 판단된다. 투자 대상에 따라 그 시기를 선별적으로 선택하는 지혜가 필요하다고 본다.

현재의 침체 국면은 보다 하향 조정된 가격으로 매수할 기회가 늘어난다고 생각할 만하다. 매수자가 가격 협상력을 높일 수 있는 '매수자 우위 시장'을 형성하고 있으므로 저점 매수의 기회로 삼는 투자전략이 필요하다.

서울시에서 소형주택 공급비율 확대 정책을 밀어붙일 가능성이 높게 점쳐지는 만큼 소형주택의 구성 규모가 큰 아파트의 경우에는 신중한 판단과 함께 조금 더 기다리는 전략이 유효할 것이다. 소형주택 비율이 작거나 이미 수립된 정비계획에 소형주택 규모를 충분히 반영해 이번 조치에 별 영향을 받지 않는 단지의 경우에는 매수자 우위 시장 상황을 십분 활용해 저가 매수의 기회로 삼는 것이 유리할 것으로 보인다.

[양용화 외환은행 부동산팀장] [본 기사는 매경이코노미 제1646호(12.02.29~06일자) 기사입니다]

▶ [화보] 현영 `3캐럿 다이아` 프로포즈 반지 실물 공개

▶ 고졸 33男, 지방서 식당 열어 月 5천 벌더니…

▶ 퇴직금 정산한 40대男, 막막한 심정에 `그만`

▶ 北 "김정은, 지금은 지도자 아니야"…`충격`

▶ [K리그 개막] '닥공' 전북 vs '신공' 성남, 그 승자는?

▶ 김성현 구속·박현준 소환…판도라 상자 열리나?

▶ [화보] 곽현화, `상반신 누드` 모기장 시스루 패션 연출

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]