[김인만의 부동산돋보기]DTI폐지 없는 부동산대책은 '단팥없는 찐빵'

[아시아경제 김인만 굿멤버스 대표]여당에서 강남투기지구해제, DTI폐지 카드를 고려 중이라는 기사가 나오더니 다시 아니라는 기사가 나오는 등 뜨거운 감자인 총부채상환비율(DTI)에 대해 말이 많다.

정부 관련부처에서는 반대의사를 보이고 있고 가계부채문제가 심각한 상황에서 부자정당이라는 이미지를 우려하고 있기 때문에 실제로 DTI가 폐지가 될 가능성은 낮다.

4월 총선이 다가오면서 불리한 상황인 여당의 절박한 심정도 있지만 반대로 생각하면 그만큼 부동산시장이 심각하리만큼 얼어있고 더 이상 어설픈 대책으로는 언 발에 오줌 누기 밖에 안 되기 때문에 실질적으로 심리회복에 영향이 큰 대책이 나와야 한다. 그 대책이 바로 DTI폐지다.

참여정부는 임기 4년 동안 부동산 상승으로 속병을 앓았다. 마지막 1년을 남기고 DTI 카드를 내놓으면서 부동산 상승의 악몽(?)을 끝낼 수 있었다. 이때부터 DTI는 부동산을 잡는 귀신이라는 심리적 공포 이미지가 만들어졌다.

그런데 과연 DTI가 정말 부동산 잡는 귀신일까? 참여정부 말기에 DTI로 지긋지긋하던 집값을 잡기는 했지만 실제로는 DTI로 잡았다기보다는 잡힐만한 때가 되어 잡혔다는 표현이 옳다.

수많은 감기약이 있지만 사실 감기의 원인은 수많은 변종 바이러스며 정확한 치료제도 없다. 수많은 감기약이 있는데 증상을 다소 완화해주거나 막아주는 데 그친다. 감기치료제라 할 수 없음에도 많은 사람들이 감기약을 먹고 감기가 나았다고 착각을 한다. 이유는 감기에 걸리면 몸이 감기를 이기기 위해 미열·콧물·기침 등의 여러 가지 반응을 한다. 이때 감기약을 먹게 되고 감기가 회복되면 감기약 때문이라고 생각한다. 그러나 사실은 몸이 이겨냈고 나을만하니 나은 것이다.

부동산 역시 DTI때문에 잡힌 것이 아니라 잡힐만한 때에 DTI가 나와서 잡힌 것이다.그럼에도 DTI 이야기만 나오면 부동산이 얼어붙어 버리는 것에는 DTI가 강한 감기약이라는 이미지가 만들어져서다. 이런 학습효과로 인해 DTI말만 들어도 투자심리가 극도로 위축되고 있다.

멈출 때 바로 멈추지 못하고 출발할 때 시간이 걸리는 부동산의 특성을 이해한다면 2002년 부동산 상승은 1998년부터 시작한 것이고 2010년부터의 부동산 하락은 2006년부터 시작했다는 것을 알 수 있다. 2006년 멈췄어야 하는 수도권 부동산시장이 브레이크를 걸었음에도 멈추지 않고 가속도가 붙어 지속됐다. 그러다 DTI가 적용되면서 먼저 상승한 강남과 버블세븐이 멈췄고 이보다 상대적으로 상승에 소외됐던 강북, 경기북부, 인천지역은 뒤늦게 상승순환을 다 하고 2010년 완전히 상승엔진이 멈추게 된 것이다. DTI가 나오면서 상승엔진이 멈췄지만 그전부터 양도세 중과세, 분양가상한제 등 계속 브레이크는 걸려 있었다.

문제는 달리던 상승엔진을 멈추기도 어렵지만 멈춰선 엔진을 다시 돌리기도 쉽지가 않다는 점이다. 최근 지속적으로 부동산 규제완화 대책이 나오지만 멈춰선 엔진은 움직일 생각을 안 하고 있다. 이제는 부동산 잡는 귀신인 DTI를 폐지해야 할 때다.

가계부채대출 이야기하는데 DTI를 폐지한다고 담보대출이 갑자기 늘어나지는 않는다. 집값이 오른다는 확신이 없는 한 무리해서 대출을 받지도 않는다. 확실한 담보가 있음에도 대출이 안 돼 금리가 높은 제2금융권으로 내몰렸던 수요자들이 금리가 낮은 제1금융권에서 대출이 가능해지면 오히려 가계부채의 위험도가 낮아질 수도 있다.

DTI는 실질적인 효과보다는 과거 부동산 잡는 귀신 이미지가 강해서 DTI 그 자체가 가지는 상징적은 효과가 너무 크다. 이에 DTI완화는 현재 상황에서 큰 의미가 없다. DTI 폐지라는 상징적인 대책이 나와야만 심리회복에 큰 영향을 줄 수 있다.

대출증가는 부동산상승 때문이 아니라 신규분양주택 공급에 따른 신규집단담보대출이 늘어났고 담보대출을 받아 생활비나 사업자금으로 전용하는 경우가 늘어났기 때문이다. 무조건 대출을 못 받게 해서 될 문제가 아니다. 왜 서민들이 이렇게 대출까지 받아서 생활해야 하는지를 책상에 앉아서 월급 많이 받는 정부 관계자님들 입장이 아니라 살기 어려운 서민 입장에서 고민해주길 바란다. 빨리 실물경기가 회복될 수 있도록 정부에서는 더 많은 고민과 노력을 해야 한다.

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