잠깨는 주택시장, 내년 봄이면 늦으리

지난 7일 정부는 올들어 6번째의 부동산대책을 발표했다.

주요내용은 다주택자 양도세 중과 폐지, 투기과열지구 해제, 분양가상한제 폐지 지속추진, 재건축초과이익부담금 2년부과 중지, 대학생 전세임대 1만호 및 저소득세입자 전세임대 1.5만호 지원확대, 생애최초 주택구입자금의 확대, 토지거래허가구역 해제, 건설업계 유동성 지원 등이다.

가장 큰 특징은 정부여당으로서는 금기시 되었던 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 강남권 투기과열지구의 성역을 과감히 허물었다는 점이다.

그간의 정부대책이 별 무효과라는 지적을 의식해서인지 이번에는 나름대로 고심한 흔적이 엿보인다.

지난 1.13대책을 필두로 한 저간의 5차례 대책은 주로 주택공급확대 및 임차인 전월세대책에 치중해 지엽말단적인 곁가지 손질에 그쳤다는 지적이다

그런데 이번 대책은 대못이라고 불리는 메가톤급 규제 2가지를 한꺼번에 뽑아냄으로서 총체적 위기에 빠진 '부동산 구하기' 대책으로서 손색이 없다는 평가다.

시장 반응도 빠른 편이다. 3종으로 종상향된 가락시영아파트를 비롯, 재건축단지의 매물이 회수되는 가운데 2000만~3000만원씩 호가가 뛰기 시작했다. 앞으로의 시장변화가 기대되는 대목이다.

먼저 이번 대책이 나오게 된 배경은 유럽재정 위기 등으로 인한 대내외적인 경제 불확실성의 증가, 주택시장의 장기침체, 투자심리의 위축 등에 따라 주택시장의 경착륙을 예방하고 서민주거 안정을 도모하기 위한 고육지책으로 보인다.

이밖에도 내년도 총선과 대선을 앞두고 불황을 선제적으로 방어하고 중산층의 요구를 더 이상 외면할 수 없다는 정치적 일정도 계산되었다는 후문이다.

이른바, 렌트푸어 못지않게 하우스푸어들의 불만이 하늘을 찌르는데다 박원순 시장의 재건축 속도조절론으로 인해 서울지역의 주택시장이 끝없이 추락하는 실상을 모른 체 할 수 없다는 정책당국의 판단도 작용했을 것이다.

그런 면에서 12.7조치는 그 타이밍과 내용 면에서 참으로 절묘하고도 흥미롭다. 12.7 대책의 효과를 정확히 분석하기 위해서는 대책에 포함된 내용을 좀 더 구체적으로 살펴보자.

첫째, 지난 2005년부터 시행된 다주택자 양도세 중과는 2주택자는 양도차익의 50%, 3주택자는 60%의 양도소득세를 각각 중과하는 제도로 내년 말까지 한시적으로 적용이 유예, 현재는 기본세율(6~35%)이 적용되고 있다. 하지만 내년부터 중과세율은 완전히 자취를 감추게 될 전망이다.

둘째, 지난 2002년 지정된 강남3구(강남, 서초, 송파)에 대한 투기과열지구가 해제되면 분양권전매제한, 조합원지위양도제한, 청약자격제한이 풀려 거래가 자유로워진다.

셋째, 재건축초과이익부담금(10~50%)에 대해 2년간 부과가 중지될 경우 재건축개발이익의 확대, 수요증가로 연결될 것이다.

넷째, 취약계층인 대학생과 저소득층에 대한 전월세 주택의 2.5만호 공급확대와 생애처음 주택구입자금의 지원확대(대출금리 4.7%에서 4.2%로 인하)는 저소득층의 주거비 부담 감소와 내집마련 수요를 자극할 것이다.

다섯째, 토지거래허가구역의 추가해제와 건설업계 유동성 지원으로 주택의 공급여력과 기반 확충은 개발호재지역의 토지거래확대와 향후 주택공급의 여력을 확충할 것으로 보인다.

◆12.7대책의 파급효과는 기대해도 될까

12.7 대책이 부동산시장에 미치는 파급효과는 뭘까? 과연 기대해도 좋을까?

첫째, 부동산경기의 침체주범으로 여겨졌던 초강력 3대 규제 중 DTI를 제외하고는 대부분 철폐됨으로서(분양가상한제 폐지는 국회계류중) 시장의 불확실성이 해소되고 투자심리가 회복되는 전환기가 도래할 것으로 보인다.

둘째, 다주택자 양도세 중과제도가 폐지되면, 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 풍부한 부동자금을 부동산시장으로 재유입, 사적임대시장에서 임대주택의 공급확대로 전월세가격안정 효과를 기대할 수 있다.

특히 강남권의 투기과열지구의 해제와 맞물려서 강남권 부동산에 대한 임대주택사업자의 수요증가가 예상된다.

셋째, 양도세중과제도의 폐지는 유예기간이 종료되는 내년 말까지 대기중인 다주택지의 절세매물을 줄임으로서 가격안정과 시장의 자동조절기능이 회복될 것이다.

또한 세컨드하우스(별장주택) 수요 및 지방거주자의 자녀증여용 혹은 장기투자용의 수도권 주택의 매입수요가 증가할 전망이다.

넷째, 생애최초주택구입자금의 지원확대로 인해 자가수요 증가가 예상되고 주택수요의 분산으로 인해 전세시장 안정에도 긍정적 영향이 기대된다.

다섯째, 강남3구의 투기과열지구가 해제되고 재건축부담금 2년 중지조치가 시행되면 중소형주택 위주로 자가수요 증가와 증여상속과 투자목적의 재건축매입도 늘어날 것으로 보인다.

재건축의 조합원지위양도제한이 풀림으로서 조합설립 이전에 급처분하려는 급매물이 감소해 매물압박이 상당부분 해소될 수 있다

이상의 내용을 요약하면 이번 12.7 조치는 실효성있고 강도높은 대책으로서 장래 부동산시장에 미치는 영향력 또한 클 것으로 예상된다.

DTI규제를 제외하고 과도한 규제가 철폐됨으로서, 부동산 시장도 주식과 마찬가지로 시장의 펀드멘털과 시장원리에 따라 움직이는 시장경제의 원리가 작동할 전망이다.

그만큼 시장이 투명해지고 예측성이 높아지며 투자자도 불안감에서 해방된다는 뜻이다. 정책변수보다는 인구구조, 소득, 실물경기, 금리, 수급, 투자심리 등의 핵심변수의 움직임을 더욱 눈여겨봐야 한다.

하지만 12.7 대책은 단기적인 효과보다는 중장기 효과가 더욱 기대된다.

왜냐하면 아직까지는 DTI등 초강력 금융규제가 지속중인데다 체감경기 침체, 가계부채 증가, 투자심리 바닥, 구매력약화 등으로 부동산시장은 흐름자체가 바뀌기는 쉽지 않기 때문이다.

설령 강남권재건축이 상승하더라도 이는 지금까지의 급락에 따른 기저효과로 인한 일시적 반등으로 해석해야 한다는 의미다.

따라서 당분간 부동산시장은 글로벌위기의 해소방안 및 실물경기의 본격회복 신호가 나타나기 전까지는 지역별, 상품별로 상승과 하락을 반복하면서 본질적인 내재가치를 찾아가는 안정화의 과정을 거칠 전망이다.

(일각에서 우려하는 대로 투기재발 혹은 강남권 집값급등 주장은 과장되고 확대해석에 불과하며 재건축이 일시적으로 오른다고 해서 투기재발이니 가격급등이니 하면서 호들갑을 떨 일이 아니다).

작금의 부동산 시장은 구매력이 약화되고 집값 상승에 대한 기대감 상실로 실수요자조차 부동산 투자를 기피하는 최악상황으로서 촉진책이나 부양책이 아닌, 규제완화조치만으로 투기수요가 재연되거나 집값급등을 거론하는 주장은 기우에 불과할 뿐이다.

◆발빠른 시장대응과 트렌드 변화를 고려한 가치투자전략 필요

그렇다면 실수요자의 내집마련을 비롯해 부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까.

부동산시장이 바뀌면 투자의 패러다임도 바뀌고 당연히 투자전략도 변화해야 한다.

암튼, 12.7대책으로 내년도 부동산시장의 흐름은 다소 빨라질 개연성이 커졌다. 때문에 수혜가 예상되는 지역 혹은 유망투자대상은 발 빠른 대응과 실행력이 요구된다.

유망지역은 역시 매물감소, 수요증가가 예상되는 강남권 주택시장이 투자지역으로 조명되고 재건축에 포커스가 집중될 전망이다. 재건축 열기는 수도권으로 확산, 당분간 부동산이슈를 선도할 전망이다.

토지시장도 다시 주목받을 가능성이 농후하다.

전국의 땅값이 12개월째 상승중인데다 이번 조치로 토지거래허가구역이 추가 해제될 경우 도로, 철도개통, 택지개발 등 대형 호재가 받쳐주는 개발예정지역의 땅값상승은 불가피할 전망이다.

1차 베이비부머 세대의 은퇴와 세컨드 하우스 수요증가로 전원주택 수요가 예상되는 수도권과 서남해안 토지가 대표적이다.

특히 한미 FTA가 체결되면 외국의 공산품과 농산물을 보관하고 유통하는 물류, 창고시설의 투자확대가 예상되고 제2영동, 제2경부고속도로(예정)의 하남, 광주, 양평, 용인(원삼면) 일대는 황금 투자처로 떠오를 것으로 보인다.

결론적으로 2012년 부동산시장은 변화가 빨라지고 상승전환 가능성도 커진 만큼, 내집 마련 시기는 가급적 내년 봄 이전으로 앞당기고 트렌드 변화에 걸맞는 가치투자 전략이 요구된다.

재건축, 재개발, 분양가상한제아파트, 보금자리주택, 도심권 단독주택, 역세권 다가구, 다세대주택, 수도권 전원주택에 대한 관심 제고가 필요하다.

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