[뉴스 분석] 노무현의 '부동산 대못' 시장이 뽑아

[중앙일보 조민근.최선욱]

꽁꽁 얼어붙은 주택·건설시장에 온기를 불어넣기 위해 정부가 사실상 '마지막 카드'를 빼들었다.

　7일 나온 '12·7 대책'의 핵심은 집을 여러 채 가진 사람과 서울 강남지역에 집중돼 있는 규제의 빗장을 푸는 것이다. 다주택자 중과세, 재건축 초과이익 부담금 등은 노무현 정부 시절 급등하는 집값을 잡기 위해 도입되거나 강화된 것들이다.

이후 금융위기가 터지면서 시장 상황은 판이하게 달라졌다. 하지만 '강남' '다주택자'는 정치적 인화성이 워낙 강해 이명박 정권 초기 기세등등하던 시절에도 종합부동산세만 손질하는 데 그쳐야 했다. 그래서 시장 일각에선 이를 '노무현 부동산 대못'이라고 했다. 그 단단했던 대못을 뺀 건 사실상 빈사상태인 부동산 경기인 셈이다.

　건국대 조주현 부동산학과 교수는 "비상시기에 도입된 규제를 푼다는 점에서 일종의 시장 정상화 조치"라며 "규제를 완화한다고 해서 부동산 가격이 급등할 우려가 거의 없다는 점에서 보면 규제 완화의 적기로 보인다"고 말했다.

　요즘 부동산 시장, 특히 수도권은 동맥경화 현상을 보이고 있다. 전체적으로 지표는 일부 나아지고 있지만 거래가 잘 일어나지 않는다. 재건축 아파트를 중심으로 하락세가 이어지고 있고, 건설 경기가 살아나지 못하면서 주택 공급도 줄고 있다.

이런 상황에서 내년 경기가 악화될 경우 자칫 가격이 급락하거나 경착륙할 수 있다는 게 국토해양부의 우려다. 그래서 상징성이 큰 '쇼크 요법'으로 거래가 좀 일어나도록 할 필요가 있다는 것이다. 국토부 박상우 주택토지실장은 "정부의 가장 중요한 부동산 정책은 시장이 제대로 돌아가게 해 연착륙하는 것"이라고 말했다.

　이번 대책의 최대 혜택은 강남3구에 돌아간다. 투기과열지구가 해제되면 당장 조합설립 인가를 받은 26개 재건축 아파트 단지, 1만9000여 명의 조합원이 지위를 양도할 수 있게 된다. 강남권의 분양권 전매 제한 기간도 3~5년에서 1~3년으로 줄고, 5년 내 재당첨 금지 조항도 풀린다. 다만 역시 강남 3구에만 적용되고 있는 투기지구 지정은 그대로 남는다.

이에 따라 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등의 대출규제는 유지된다. 재정부 관계자는 "투기과열지구나 투기지구는 지정 요건상으로만 보면 모두 해제가 되는 게 맞다"면서도 "하지만 가계부채 문제가 걸려 있어 투기지구 해제에는 금융위원회가 강하게 반대했다"고 말했다.

　여기에 내년 총선과 대선을 앞두고 젊은 유권자들을 달래기 위한 조치들도 이번 대책에 포함됐다. 여당의 강력한 요구로 생애최초 주택자금 대출 대상을 확대하고, 금리도 넉 달 만에 재인하한다. 저소득층용 전세임대 주택 외에 대학생용을 따로 공급하고, 대학 기숙사 건설자금 지원도 늘릴 계획이다.

　하지만 변수는 남아 있다. 양도세 중과 폐지나 초과이익부담금 부과 중지 등은 국회에서 법을 고쳐야 현실화된다. 하지만 규제 완화에 대해 야당은 물론 여당 의원들도 '부자당' 이미지를 부담스러워하고 있는 상황에서 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 미지수다.

지난 8월에 나온 대책에서 정부가 내놓은 분양가 상한제 폐지 등을 담은 법안도 여전히 국회에 계류돼 있는 상태다. 이에 대해 박상우 실장은 "여당과도 합의가 된 사안"이라며 "다주택자 중과세 폐지는 국회에서 협의가 잘 진행되면 연내에도 가능할 것"이라고 말했다.

조민근·최선욱 기자

◆투기과열지구=

주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기가 우려되는 지역을 대상으로 국토부 장관이 위원장인 주택정책심의위원회에서 지정한다. 지정 기준은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 넘는 경우 등이다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되는 투기지역 지정은 재정부 차관이 위원장인 부동산가격안정 심의위원회에서 결정한다. 현재 두 규제 모두 서울 강남 3구에만 지정돼 있다.

　 ◆재건축 초과이익부담금=재건축으로 오른 집값의 최고 50%를 부담금으로 징수하는 것. 정부는 2005년 3월 '도시 및 주거환경정비법'을 개정, 수도권 과밀억제권역을 대상으로 2006년부터 시행하고 있다.

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