[투데이초대석] 남희용 주택산업연구원장

<앵커1> 오늘 투데이초대석 시간에는 주택산업연구원의 남희용 원장을 모시고 주택시장 현황과 대응 방안을 살펴보는 시간 마련했습니다.남 원장님 안녕하십니까? 주택가격 흐름을 누가보다 잘 아시는 분이 바로 원장님일텐데요. 먼저 현재의 주택가격 추이를 진단해 주십시오.<남희용 원장1> 먼저 전세 가격을 살펴보면요. 최근 전세가격은 둔화되는 추세가 서서히 전환되고 있습니다. HP 순환변동 분석을 따르면 2011년 하반기 전세가격 상승세는 크게 둔화, 지역에 따라서는 하락도 가능한 상태입니다.매매가격 대비 전세가격 비율이 높아짐에 따라 매매수요 전환이 가능하고 이에 따라 전세수요 감소 확대로 전세가격은 2012년 하락세로 전환할 것으로 보입니다. 2011년 한 해 전세수요 소진으로 가격상승 압박은 크게 감퇴할 것으로 전망되므로 향후 전세가격은 안정환 단계 진입이 확실합니다. 2010년 가을 이후 전세가격은 근 1년간 급격한 상승세 시현했으며 재계약을 통해 전세수요가 소진되었다는 점에서 안정화 단계 진입했다고 할 수 있습니다.다음으로 매매가격을 살펴보면, 최근 매매가격은 바닥을 다지는 상태가 지속되고 있습니다. 일부 지역에서는 매매가격이 하락세 보이고 있으나 전반적인 동향은 하락세를 다지면서 상승세 전환을 기다라는 형국으로 해석되어야 할 것임. 전국의 주택매매 가격은 2010년 3월에 가격이 바닥(저점)을 형성하고 2011년 1분기에 상승기로 전환된 상태임. 그러나 서울·수도권은 2008년 3분기에 고점을 찍고 가격 하락세가 현재까지 지속되고 있으나 올해 말(2011년 4분기)이나 내년 1분기 정도에는 저점을 형성하고 안정기로 전환 전망.

<앵커2> 유럽발 금융위기로 인한 세계경제 침체가 심상찮습니다. 원장님은 거시경제 상황을 어떻게 진단하고 계시고 그 영향을 어떻게 예상하고 계십니까? (은행 영상, 유럽위기 영상, 한국은행 금통위 영상)<남희용 원장2> 가계부채 증가로 인한 부담은 사실이나 부분적으로 과도한 해석과 민감하게 반응하고 있는 듯 함. 실제로 가계부채 문제는 신용으로 발생하는 부분으로 주택담보대출은 문제가 없음. 오히려 주택담보대출의 연체율은 매우 안정적으로 직접적으로 DTI와 LTV를 통해 규제하는 것은 타당하지 않음.가계부채 문제는 신용대출을 억제하는 방향을 조정되어야 하며 담보대출 억제는 폐지되어야 할 것임. 정부의 그릇된 규제로 주택시장은 수요 위축을 경험하고 있으므로 한시라도 해제되어야 할 것임.외부의존도가 높은 우리나라의 경우 미국과 유로존의 재정위기와 신용도 하락은 그 지역에서의 우리나라 상품에 대한 수요를 위축시켜 결국 우리 수출은 위축될 수밖에 없음. 2012년 GDP 성장은 올해 수준을 겨우 유지할 것으로 예상되며, 당분간 해외 여건 악화의 여파에서 벗어나지 못할 듯함.다만 더블딥 가능성에 따라 세계경제 침체 기간이 장기화된다면, 우리나라에 대향 영향도 커질 수 있음. 내수시장 확대와 강화를 통해 수출 위축으로 인한 문제를 완화하는 방향을 정책이 강구되어야 함. 따라서 해법은 주택시장 정상화에서 찾아야 할 것임.물가 상승을 금리 인상을 통해 해결하고 있어 전세가격은 상승하고 매매가격은 하락시키는 요인으로 작용하고 있음. 세계금융시장의 불확실성 증대로 당분간 환율 불안정성을 피할 수 없으며 물가 상승 압박은 여전할 것으로 예상되고 있어 금리 인상 압박도 강할 것으로 예상됨. 최근 정부쪽에서 물가를 잡기위해 무리하게 금리를 인상시키지 않겠다는 의견이 새어나오고 있다는 점을 감안할 때, 물가 상승 부담은 그렇게 크지 않을 수 있을 것으로 전망할 수 있음. 그러나 물가 상승 문제는 2012년 총선 및 대선과의 관계를 감안할 때, 금리 인상으로 이어질 가능성이 높을 수 있다는 불확실성이 있으므로 추이를 지켜봐야 할 것임<앵커3> 주택 실수요자들에게는 과연 언제 집을 사야할지가 최대 고민거리일 텐데요. 내년 주택시장을 전망해 주신다면요? (아파트 관련 영상)<남희용 원장3> 크게 세가지 측면으로 전망해 볼 수 있는데요. 먼저 주택가격 측면에선 전세가격 상승세 둔화 혹은 하락세 전환으로 전세시장은 안정되는 모습을 보일듯 함. 매매가격은 지역에 따라 상승세 전환이 나타날 가능성이 높음. 예를 들어 서울 및 수도권의 일부 지역 혹은 전세수요가 강세였던 지역을 중심으로 매매수요 회복 기대감이 가능함.다음으로 수요 측면인데 지방 분양시장의 활황은 당해 지역에 국한되어 나타나는 현상으로, 전체 분양시장 정상화는 다소 시간이 걸릴듯 함. 매매가격 상승 기대가 형성되어야 하나 아직은 강한 징후가 나타나지 않고 있음. 그러나 전세가격과 매매가격의 순환변동을 본다면 2012년은 매매가격 정상화를 기대할 수 있으므로, 수요도 서서히 살아날 것으로 전망됨.마지막으로 공급 측면에선 미분양 물량으로 인한 PF부실과 건설사 신용도 하락 등의 원인으로 건설사의 자금난 어려움은 지속될 것으로 예상. 최근 국토부 중심으로 부동산PF 문제 해결을 위한 방안을 강구하고 있어 문제 해결은 가능하나 시간이 걸릴듯. 주택가격 정상화 기대로 신규 공급물량은 증가할 수 있으나 여전히 시장 불안정성이 남아 있어 큰 폭의 공급 확대는 어려울 것임.2012년 가격 중심의 정상화 추세가 강하게 나타날 것으로 보이며 이를 통해 분양시장도 다소 활기를 기대할 수 있을 것임. 그러나 본격적인 시장 활성화를 기대하기 어려우므로 정부의 대책이 필요함. 이상을 종합해볼 때 공급 활성화 유도가 필요해 보입니다.주택수요 회복이 예상된다면 주택공급 측면에서 발생할 수 있는 Bottle-neck을 제거한다는 측면에서 수요 진작을 통한 공급 활성화 유도가 필요함. 주택공급실적이 2008년 이후 한해 공급물량이 37~38만호 수준으로 공급물량이 감소한 상태임. (2008년 37만호 →2009년 38만호→ 2010년 38만호)공급 활성화 방안으로는 ① 수요 위축을 야기하는 금융규제(DTI 등)을 완화 / 부채문제는 신용대출로 한정하여 억제하여야 할 것임. ② 양도소득세 완화, 종합부동산세 재점검을 통한 정상화 추진. ③ 최초주택구입가구에 대한 지원 확대(국민주택기금)

<앵커4> 주택공급을 단기에 활성화하기는 쉽지 않을텐데요. 대안이 있을까요? (재개발, 재건축 관련 영상)<남희용 원장4> 앞에서 언급한 바와 같이 수요 진작을 통해 공급 확대를 유도하는 것이 가장 적절함. 시장 흐름을 해치지 않으면서 자연스러운 정상화를 기대할 수 있다는 점에서 그러함. 현 시장 상황에서 수요를 감안할 때 공급 확대가 시급한 부분은 재개발 재건축사업이므로 이에 대한 논의가 계속되어야 함.최근 사업활성화를 위해 정부가 발표(2011.8.8)한 용적률 인센티브제도의 전국 확대, 재개발사업의 임대주택 의무 건설비율의 지자체별 탄력적 적용방안 기준의 조속한 마련과 시행. 추진사업장에 대해서는 기반시설 설치비용 부담이 지나치게 사업자(조합)부담이 되지 않도록 적극적인 공공지원방안 모색. 조합의 초기사업비 조달이 가능하도록 공공기관의 보증기능 도입, 금융권의 융자를 통해 초기사업비 조달.

<앵커5> 현 정부의 주택정책에 대한 평가가 엇갈리고 있습니다. 끝으로 원장님은 어떻게 평가하고 계시고 또 조언해 주실 부분이 있으시다면요? (권도엽 장관 브리핑 장면과 중개업소 방문 영상)<남희용 원장5> MB출범 후 초기에는 시장 중심의 정책을 강조하였으나 중간시점에서 서민 중심으로 정책 개념을 전환. 주택시장의 중심을 서민을 본 것은 매우 타당한 것으로 보금자리주택 등의 공급에 대한 역점 사업은 매우 적절한 것으로 판단. 다만 서민을 위한 주택공급 혹은 관련 사업의 자금조달 측면에서의 고려는 다소 미흡한 것으로 판단됨. LH공사의 재정문제는 그러한 정부 추진 궤적의 문제를 그대로 반영한 것임. 최근 임대산업 육성을 위한 정책(임대사업 활성화 등), 주택관리 중요성을 인식한 여러 제도의 정비는 장기적으로 꼭 필요한 것으로 매우 적절하였음. 전세 등 임차인 문제 해결과 주거의 질적 수준을 유지하도록 하는 관리는 향후 강조되어야 할 사항임.중장기 정책 개선 방향을 제안해보자면 도심지 개발을 위한 로드맵 작성이 필요합니다. 도심지개발을 통한 도시기능의 재생은 도시기능 뿐 아니라 주거기능과 연관되어 매우 중요한 이슈. 관련 규제 완화할 것은 하면서 장기 로드맵 작성을 통해 접근하는 것이 필요함.또 도시 중심의 주택정책 방향 조정 등이 필요한데요. 주택공급 중심의 양적 팽창은 많은 문제점을 노정시키므로 향후 부가가치, 일자리 등과 연계된 도시문화 창출을 감안한 주택정책이 이루어져야 할 것임.<앵커> 원장님 오늘 출연해 주셔서 감사드립니다.