[마켓포커스] 전세대책 실효성 있나

<앵커> 마켓포커스 시간입니다. 오늘은 전세대책에 대해 집중 점검해 보겠습니다. 도움 말씀을 위해 김주철 닥터아파트 팀장 나와 계십니다. 안녕하세요.

그럼 본격적인 얘기를 나누기에 앞서 치솟는 전셋값으로 어려움을 겪고 있는 서민들의 고충을 잠시 들어보겠습니다.

<인터뷰 - 이용주(서울 송파구 삼전동)>"(전셋값) 쓸데없이 많이 올랐어요. 30% 이상 오른 것 같아요. 전세 또 알아보러 며칠째 다니고 있습니다."

<인터뷰 - 박점조(서울 서초구 양재동)>"전셋값 많이 올랐어요. 집도 없는데... 최하가 2~3천만원 오른 것 같아요."

1. 서민들의 시름이 깊게 느껴지는데, 전세난이 점점 더 심화되고 있다는 게 더 큰 문제가 아닌가 싶습니다.

그렇다면 실제 전셋값 어느 정도나 올랐는지 궁금한데요, 지역별로 간략히 짚어주시겠습니까?

<김주철 팀장>흔히 전세시장에서 비수기로 통하는 11월부터 현재까지 수도권 전세가 상승률은 무려 1.49%에 달했습니다.

권역별로는 서울이 1.69%로 가장 큰 폭의 상승세를 보였으며, 다음으로 신도시가 1.51%, 경기도가 1.47%로 뒤를 이었습니다. 그나마 인천은 0.29%로 상승률을 보이면서 다른 지역에 비해 상승률이 낮았습니다.

지역별로 가장 많이 오른 곳은 강남4개구와 양천구가 모두 차지했는데요. 이들 지역은 학군이 좋은 지역으로 일반 전세수요에다 학군 수요가 몰렸기 때문으로 풀이됩니다.

이처럼 겨울 비수기에도 전세가가 계속해서 상승하는 주된 이유는 계속되는 전세난에 내년 적은 입주물량으로 전세난이 가중될 것이라는 우려로 세입자들이 미리 전세물건을 찾아 나섰기 때문으로 풀이됩니다.

2. 전셋값 상승세가 지속되고 있는 모습인데, 앞으로 전망은 어떻게 보십니까?

<김주철 팀장>2010년은 예년에 비해 입주물량이 많음에도 불구하고 전세가가 큰 폭으로 오른 해였는데요. 이는 매매시장 침체가 매우 커 많은 세입자들이 그대로 전셋집에 머물렀기 때문입니다.

올해는 예년 비해 입주물량이 40%가량 줄어들 예정인 만큼 전세난은 더욱 가중될 가능성이 높습니다.

물론 지난해보다 매매시장이 다소 살아나 전세시장으로 넘어오는 수요자들이 일부 있겠지만 우선적으로 전세가 상승이후 매매시장이 살아날 가능성이 있는 만큼 내년 전세가가 상승될 가능성은 매우 높아 보입니다.

3. 단순히 서민들이 체감하는 전셋값만이 아니라 말씀하신대로 수치상으로도 상황이 심각해 보이는데, 이 때문인지 "전세대책은 없다"는 정부가 오는 13일 물가대책에 `전세대책`을 포함시키겠다고 밝혔습니다.

어떠한 내용이 포함될 지 아직 확정되진 않았지만 지난 7일 당정회의를 통해 어느 정도 윤곽이 드러났는데요, 주요내용을 짚어볼까요?

<김주철 팀장>이번 당정회의 주요 내용은 소형, 임대주택 공급을 '확대 시키겠다'는 것인데요.

구체적으로 보면 먼저 도시형 생활주택 가구수 제한 기준을 기존 150가구에서 300가구로 확대하며, 임대주택에 대한 세제 지원 요건을 개선해 민간 임대 사업을 활성화하고 공공 부문의 소형 분양 임대주택 입주시기도 앞당기기로 했습니다.

또한 기초생활수급자나 저소득층에게는 주변 시세의 30% 수준으로 공급하는 다가구 매입, 전세임대 주택의 입주자 선정 절차도 단축하고 2~4.5% 저리의 전세자금도 지원하기로 했습니다.

신혼부부 전세자금 대출 자격 요건도 부부합산 연소득 3천만원에서 3천5백만원 이하로 완화했으며, 다자녀 가구의 구입자금 금리는 연 4.7%에서 4.2%로 0.5% 포인트 낮추기로 했습니다.

4. 공급량 확대와 전세자금 지원이 주요 내용인데, 사실 그 효과에 대해 회의적인 시각도 많은 것 같습니다. 어떻게 보십니까?

<김주철 팀장>전세는 매매보다 수요와 공급에 더욱 민감하게 대응합니다. 즉 현재 전세난을 해결하기 위해서는 지금 당장의 물량이 공급되거나 수요를 줄어야 해결될 가능성이 높습니다.

따라서 현재 정부의 주된 해결책은 공급량을 늘리는 것인데, 공급확대는 지금 당장 그 부분을 해결할 수 없는 만큼 정부의 대책은 한계가 있어 보입니다.

또한 도시형 생활주택의 경우 1~2인 가구를 위한 주택으로 현재 3~4인 가구의 중산층이 겪고 있는 전세난 해결에도 큰 도움이 될 수 없을 것 같습니다.

여기에 서민부담을 줄이고자 한 전세금 대출 확대와 금리 인하 역시 늘어난 전세금을 감안했을 때 실제 서민부담을 덜어주는데 영향력은 없을 것 같습니다.

5. 근본 대책으로 매매를 활성화해야 전셋값을 잡을 수 있다는 의견이 많은 것 같습니다. 어떻게 보십니까?

<김주철 팀장>위에서 잠깐 언급했지만 지금의 전세난을 해결하기 위해서는 당장에 공급을 늘리던지, 아니면 수요를 줄이거나 해야 합니다. 주택은 공급을 단기간에 늘일 수 없는 특성이 있는 만큼 전세난 해결을 위해서는 수요를 줄어야 당장의 효과를 가져 올 수 있을 것으로 보입니다.

수요를 줄이기 위해서는 언급하신대로 매매를 활성화 시켜야 될 것으로 보입니다. 2010년 많은 공급물량에도 불구하고 전세가가 크게 오른 것이 매매시장 침체에 따른 전세수요 가중이 원인인 것처럼 매매시장이 계속해서 침체되면 전세수요는 꾸준히 늘어날 것으로 보입니다.

따라서 매매시장을 활성화 시켜 일부 전세수요를 매매수요로 이끌어야 전세가가 진정될 것으로 보입니다. 실제로 2002년 전세가가 큰 폭으로 상승했을 때 2003년부터 매매가가 본격적으로 상승하자 전세가는 다소 진정되는 모습을 보였습니다.

6. 전세대책과 효과에 대해 짚어봤는데, 과잉대책을 내놓으면 또 다른 부작용을 낳을 수도 있지 않나요?

<김주철 팀장>현재의 전세난을 해결하기 위해 공급위주로의 정책을 펴 나간다면 향후 과잉공급이 또 다른 피해를 낳을 수 있습니다.

실제로 도시형생활주택의 경우 입지 여건을 생각하지 않고 빠르게 공급할 수 있는 방법, 즉 입지여건이 매우 좋지 않은데도 빠르게 공급할 할 수 있는 지역 중심으로 사업이 추진돼 향후 제 기능을 못 할 수 있다는 의견이 지금부터 나오고 있습니다. 즉 향후 도시형생활주택도 미분양문제로 골머리를 앓게 될 수도 있습니다.

7. 끝으로 전세난으로 고통 받고 있는 서민들을 위해 슬기롭게 대처할 수 있는 노하우, 전략이 있다면 말씀해주시죠.

<김주철 팀장>전세가 상승은 매매가 상승보다 서민경제에 더 큰 피해를 줍니다. 따라서 전세가가 높이 오르면 서민들의 삶은 더 힘들어지며, 이를 대체할 방안은 그리 많지 않은 것이 사실입니다.

하지만 이러한 상황에서도 발 빠른 대처가 필요한데요. 위에서 잠깐 언급했듯이 2011년 입주물량 부족으로 전세가는 꾸준히 상승될 가능성이 높습니다. 따라서 지금 전세가가 오르긴 했으나 미리 전세물건을 선점하는 것이 좋을 것 같습니다.

또한 인천을 비롯해 수도권 경기 북부지역의 경우에는 입주물량이 많아 다른 지역에 비해 전세가가 낮은 편입니다. 따라서 다소 출퇴근이 불편하더라도 무리한 대출을 받고 전세금을 올려주기 보다는 이러한 지역으로 접근하는 것이 좋겠습니다. 여기에 아파트보다 상대적으로 전세가가 낮은 빌라 및 다가구주택도 생각해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

<앵커> 지금까지 정부가 내놓을 전세대책에 대해 집중 점검해봤습니다. 도움 말씀을 위해 김주철 팀장 수고해 주셨습니다.