2011년 부동산시장 '에버라인부터 세종시까지'

[[머니위크]월별 체크리스트]

해가 바뀌었지만 부동산시장 전망은 여전히 '안개속'이다. 그렇다고 가만히 넋 놓고 앉아 시장을 지켜볼 수만은 없다.

새해 초부터 시장에 영향을 미칠 수 있는 각종 이슈들이 쏟아질 예정이기 때문이다. 1월 강남·서초 보금자리주택 본청약에 이어 6월에는 위례신도시 본청약이 예정돼 청약시장을 주도할 전망이다. 12월에는 세종시에 첫마을이 입주하면서 세종시 주택시장의 포문을 열게 된다.

올해 정책 변화의 흐름도 눈여겨봐야 한다. 1월 종료될 예정이었던 취등록세 감면과 다주택자 양도세 중과 완화는 연장됐다. 그러나 3월에는 8·29 대책의 핵심인 총부채상환비율(DTI) 한시 규제 완화가 종료된다. 연장이 안될 경우 따라 시장의 흐름이 크게 얼어붙을 수 있어 눈여겨볼 필요가 있다.

'길 따라 돈이 보인다'는 얘기가 있다. 그만큼 교통 인프라가 일대 부동산시장에 큰 영향력을 끼친다는 것이다. 수도권광역급행열차(GTX)의 노선이 6월 확정되고 용인 에버라인(4월)과 신분당선(9월)이 개통되면 수도권 일대가 요동칠 수 있다. 새해를 맞아 월별로 시장의 흐름을 좌우할 만한 요인들을 미리 꼼꼼히 점검해보고 투자 전략을 짜보자.

◇1월

강남·서초 보금자리 본청약

보금자리주택 중에서도 '노른자위'로 꼽히는 강남(A2블록)과 서초(A2블록)지구의 본청약이 17일부터 시작되면서 연초부터 주택시장을 한껏 달굴 전망이다. 입지가 워낙 좋고 사전예약 때보다도 6~13% 싼 3.3㎡당 900만원대에 분양될 예정이어서 뜨거운 청약 경쟁이 벌어질 것으로 보인다. 물량은 총 658가구로 사전예약 당첨자 중 미신청자가 나오면 더 늘어날 수 있다. 이 '로또 아파트'의 흥행으로 다른 보금자리 대기 수요가 늘어 전세난이 가중될 수 있다는 점도 살펴볼 대목이다.

부동산 관련 굵직한 조세 이슈들도 있다. 취·등록세 부담을 줄이기 위해 2006년 9월부터 2010년 12월31일까지 한시 시행된 취·등록세 50% 감면이 1년 연장된다. 대상은 9억원 이하 1주택자에 한한다. 한편 올해부터는 현재의 취득세(세율 2%)와 등록세(2%)가 취득세(4%)로 통합되며 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다.

다주택자 양도세 중과 완화(기본세율 6~35% 적용)도 이달 1일부터 2012년 말까지 2년간 연장된다. 양도세 중과로 인한 부동산 시장 왜곡과 침체 가능성을 차단키위해서다.

부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 '예정 신고'할 경우 10%의 세액공제를 해주는 제도가 폐지되고 '혜택 없는 의무화'로 바뀐다. 신고를 하지 않으면 20%의 가산세가 부과돼 주의가 요망된다. 하남시 창우동과 강동구 천호동을 연결하는 하남~천호 간 BRT이 개통된다. 출퇴근 시간이 20분 이상 단축될 것으로 예상하고 있다.

◇3월 DTI 규제 완화 조치 끝나

지난해 8·29 부동산 대책에서 발표된 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 3월 종료된다. 지난해 하반기 이후 급매물 위주로 거래가 늘면서 시장에 온기가 돌기 시작한 상황에서 DTI규제 완화 종료되면 수요자들이 심리적으로 더 위축될 수 있다는 관측이다. 때문에 부동산시장이 침체될지 회복세로 전환될 수 있을지를 판가름하는 '분수령'이 될 것으로 예상된다.

이달부터 전국 아파트의 전·월세 실거래가 정보가 3월부터 월간 단위로 공개된다. 상반기에도 전세난이 이어질 것으로 예상되는 가운데 수요자들이 전·월셋집을 구할 때 정확한 정보를 얻고 판단할 수 있을 것으로 보인다.

◇4월 지방 미분양주택 양동세 감면 혜택 종료

4월30일 지방 미분양주택 양도세 감면 혜택 종료된다. 현재 국회와 정부는 이를 연장할 지 여부를 검토 중이며 2월 임시국회를 열어 처리할 예정인 것으로 전해졌다. 만일 연장이 안될 경우 회복세를 보이던 지방 주택시장에 타격을 입힐 전망이다.

이와 함께 용인경전철 '에버라인'이 개통될 예정이다. 국내 첫 경전철로 주목받고 있으며 분당선 연장선 구갈역과 연결된다. 경기 남양주시 수석동과 호평동을 잇는 수석~호평 간 민자고속도로도 예정보다 3개월 앞당겨 개통한다.

◇5월 만능통장 1순위 청약 가능

2009년 5월 '만능통장'으로 불리며 인기를 끈 '주택청약종합저축'이 1순위 청약이 2년을 맞아 1순위 청약접수가 가능해진다. 이 통장은 전용면적 85㎡ 이하에 청약할 수 있는 청약저축과 민영주택 청약이 가능한 청약 예·부금의 기능을 합친 것이 장점이다. 또 가입 후 최초 청약 시 희망 주택규모를 선택할 수 있도록 해 기존 통장의 단점을 보완했다.

◇6월 위례신도시 본청약 시작

수요자들의 뜨거운 관심을 모은 '위례신도시' 본청약이 시작된다. 지난해 3월 사전예약을 접수한 2939가구 대상이다. 위례신도시는 서울 송파, 경기 성남·하남시 일대에 6.8㎢ 규모로 조성되고 2015년 12월까지 보금자리주택 2만2000가구를 포함해 4만2947가구가 진어진다. 정치권 논란까지 이어지고 있는 수도권 광역급행철도(GTX) 지정·고시도 예정돼 있어 어떤 노선이 확정될지도 관심이다.

◇7~8월 강북 코엑스 착공 예정

여름 휴가철이 끼어 있어서인지 특별히 계획된 일정은 없다. 성북민자역사가 7월 착공될 예정이며 이어 8월에는 '강북의 코엑스'를 꿈꾸는 서울역 국제회의시설도 착공 예정이다. 총 연면적 31만7000㎡ 규모의 사업지 중앙부에 지상 9층 규모의 컨벤션이, 양측 면에 27층 규모의 호텔과 40층 규모의 업무시설을 배치될 계획이다.

◇9월 신분당선 개통

강남에서 판교와 분당(정자)로 이어지는18.5㎞ 연장의 '신분당선'이 개통한다. 강남권의 지형도를 바꿀 전망이다. 강남역에서 정자역까지 16분이면 도착 가능하기 때문에 만성적인 교통 체증을 빚고 있는 수도권 남부 일대 시장에 영향을 미칠 전망이다.

같은 달 경기 부천과 일산을 남북으로 잇는 '대곡~소사 간 복선전철'이 착공될 예정이다. 총 연장 19.6㎞에 걸쳐 사업이 진행돼 수도권 서북부일대의 지형도를 바꿀 것으로 보인다. 이미 추진 중인 소사-원시노선으로 연계 운행이 가능하기도 하다.

◇10월 경인 아라뱃길 완공

인천 서구 오류동(서해)에서 서울 강서구 개화동(한강)으로 이어지는 '경인 아라뱃길'이 완공된다. 아라뱃길 주변 8곳에 관광명소 역할을 할 수변공간 '수향 8경'이 조성돼 관광을 비롯한 문화·레저공간도 제공하게 된다.

◇12월 세종시 '첫마을' 입주 시작

정부의 주요 국책사업인 4대강 자전거길·생태공원 조성이 완료되고 친수구역이 지정되면서 일대 시장에 여파가 미칠 전망이다. 세종시의 시범 주택단지인 '첫마을 퍼스트프라임'의 입주가 눈길을 끈다. 지난 11월 분양에서 평균 2.11대 1의 경쟁률을 기록했으며 사흘간 계약에서 80%가 체결됐다. 첫마을의 입주가 활성화 되면 주변 민간 주택 건설에도 영향을 미칠 전망이다.

한편 올 하반기 중에는 분당선 연장선이 개통(선릉~왕십리, 죽전~기흥 구간)될 예정이다. 왕십리부터 수원을 연장해 짓는 광역전철망이다. 신분당선 용산~강남역 구간도 하반기 중 착공 될 예정이다. 2017년 이 구간이 완공되면 광교에서 용산까지 40분 내에 도달할 수 있게 된다.

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머니투데이 장시복기자 sibokism@

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