여의도 '파크원' 통일교 지상권 소송으로 장기 표류 위기

지난 12월 20일 오후 서울 여의도 MBC 본사 옆 파크원(Parc1) 공사 현장은 한산하기 그지없었다. 2007년 6월 착공해 공사가 시작한 지 3년도 더 됐지만 공사 현장을 오가는 트럭조차 보기 어렵고 거대한 크레인은 멈춰 있었다. 바로 인근 서울국제금융센터(SIFC)의 경우 건물 높이가 하루가 다르게 올라가는 등 공사가 활발히 진행되는 것과 대조적이다. 여의도 통일교재단 부지에 들어서는 업무·상업 복합단지 '파크원' 프로젝트가 자칫 무산될 위기에 처했다. 서울시의 대표적인 상업개발 프로젝트 중 하나로 규모만 총 2조3000억원에 달하는 이 사업이 무산되면 후폭풍이 상당할 전망이다. 국제금융허브를 꿈꿨던 파크원 개발에 무슨 일이 생긴 걸까. 파크원은 여의도 4만6465㎡ 부지에 지상 72층, 56층의 오피스건물 2동과 지상 6층 쇼핑몰, 국제비즈니스호텔 등을 짓는 프로젝트다. 외국계 부동산개발회사인 스카이랜디벨롭먼트가 파크원의 디자인과 공사, 임대 등 포괄적 개발 업무와 완공 이후 운영까지 맡았다. 시공은 삼성물산 몫이다. 문제의 발단은 세계기독교통일신령협회유지재단(통일교재단) 측으로부터 나왔다. 재단은 파크원 사업을 위해 만들어진 특수목적회사 Y22금융투자에 건물을 지어 운영할 수 있는 지상권을 99년 동안 사용하는 권리를 주고 공시지가의 5%를 매년 받는 계약을 2005년 5월 맺었다. 이후 재단은 5년 만에 이것이 무효라는 소송을 낸 것. 지상권을 사업 시행사에 빌려주기로 했던 통일교재단이 갑자기 '지상권 계약 해제 소송'을 제기했다. 파크원 시행사인 스카이랜에 따르면 통일교재단은 2010년 10월 29일 파크원 사업을 위해 만들어진 특수목적회사 Y22금융투자 등 14개 금융사를 상대로 '지상권 계약해제 소송'을 서울중앙지방법원에 냈다. "주무관청인 문화체육관광부의 허가 없이 재단법인인 종교단체 기본재산에 대해 지상권을 설정한 행위는 무효"라는 게 통일교재단이 밝힌 소송 이유다. 통일교재단이 갑자기 소송을 내자 공사를 맡은 시행사와 시공사는 당혹스런 입장이다. 시행사 스카이랜 측은 "민법상 재단법인은 재산을 처분할 때만 주무관청 허가를 받으면 되기 때문에 지상권 설정과 관청 허가는 무관하다"는 입장이다. 또한 대법원과 법무부로부터 지상권 설정은 문제가 없다는 해석을 받은 뒤 통일교재단 측과 계약을 맺었기 때문에 법적 하자가 없다고 주장했다. 공사 진척 25% 수준에서 멈춰그렇다면 향후 공사 진행엔 문제가 없을까. 현재 파크원 시공은 삼성물산이 맡고 있는데 공사 진척도는 25% 수준. 하지만 이번 소송으로 자금 조달이 지연될 가능성도 커졌다. 실제 1조8000억원에 달하는 초대형 본 PF 성사를 눈앞에 둔 상황에서 법적 분쟁이 발생하자 PF 주간사인 신한은행 등 금융회사들도 주춤하는 분위기다. 아무래도 종교단체와 맞선다는 게 적잖은 부담이기 때문이다. 급기야 2010년 12월 초에는 여의도 파크원 PF 대주단이 스카이랜에 대해 기한이익상실(EOD·Event Of Default, 잠깐용어 참조)을 선언하기도 했다. 속내는 무엇일까. 파크원 브리지론 대주단은 2010년 4월 만기 6개월, 금리 연 12% 조건으로 파크원 PF에 1600억원을 대출했다. 대주단에는 금융주관을 맡은 현대증권을 포함해 신한캐피탈, 한신저축은행, 남양저축은행, 미래저축은행, 신라저축은행 등이 참여했다. 지난 10월 초 브리지론 만기가 도래했지만 대주단은 3개월 후인 새해 1월로 만기를 다시 연장했다. 당시엔 1조8000억원 규모의 본 PF 자금 모집이 마무리 단계에 접어들어 자금 회수에 대한 불안감은 없었다. 하지만 이번에 통일교재단이 소송을 제기하면서 파크원 PF는 사실상 중단사태를 맞았다. 이로 인해 1조6000억원까지 모았던 본 PF 자금 모집도 막판에 무산됐다. 사태가 급변했지만 브리지론 대주단은 스카이랜에 11월 말까지 별다른 조치를 취하지 않았다. 브리지론 대주단의 요청에 스카이랜은 "매달 이자를 정상적으로 납입할 테니 사태 해결을 위한 시간을 달라"고 부탁할 뿐 대출원금 상환 방안은 내놓지 못했다. 결국 브리지론 대주단은 통일교재단과의 소송 분쟁을 이유로 스카이랜에 EOD를 선언했다. 브리지론 대주단이 EOD를 선언했지만 대출원금 회수는 여전히 어려운 상태다. EOD를 선언한 만큼 대주단은 스카이랜을 통해 자금을 회수해야 하지만 현재로서는 마땅한 회수 방안이 없다. 시행사인 스카이랜도 파크원 PF 사업 진행을 위해 자체적으로 2000억원 이상 투자한 만큼 대출금 상환자금이 없는 실정이다. 파크원은 원래 2012년 말 완공 예정이었지만 이번 사태로 완공 일정이 한참 지연될 것으로 보인다. 스카이랜 측은 현재 맞고소를 준비 중이다. 시공사 삼성물산, 공사비 못 받을 수도만약 이번 분쟁으로 사업이 무산될 경우 후폭풍도 상당할 전망이다. 이미 72층 1개동은 맥파크원이 8900억원에, 56층 1개동은 미래에셋 부동산펀드가 8047억원에 사들이기로 한 상태이기 때문이다. 소송이 계속 문제가 될 경우 이들의 투자가 순조롭지 않을 수 있다. 벌써부터 미래에셋증권은 오피스타워 매입 계약금으로 입금하려 했던 880억원 입금을 보류한 상태다. 시공사인 삼성물산 건설부문도 전전긍긍하고 있다. 시행사로부터 공사비를 제대로 받지 못하고 있기 때문이다. 삼성물산은 2007년 7월 파크원 시공을 맡아 1조2876억원에 도급계약을 체결했다. 하지만 2010년 3분기 현재 파크원에서 발생한 공사 매출은 계약금 420억원에 불과한 상태다. 보통 건설사들이 도급공사를 진행할 때 전체 공사계약액의 5~10%의 선수금을 받고 착공에 들어간다는 점을 감안할 때 삼성물산은 선수금만 받고 지금까지 공사를 진행하고 있다는 얘기다. 사실 도급공사의 경우 공사 진척도에 맞게 비용을 지급받아 공사를 진행하는 것이 일반적이다. 하지만 간혹 발주처 자금사정이 여의치 않아 공사비를 제대로 지급하지 못할 경우 건설사가 직접 본인들 자금으로 공사를 진행하는 경우도 있다. 삼성물산은 공사비를 받지 못할 경우를 대비해 계약 당시부터 법적장치를 마련해 놓은 상태다. 장진택 ERA코리아 이사는 "국내 대형오피스 경기가 침체 첫 단계에 들어선 만큼 앞으로도 PF가 쉽진 않을 것"이라며 "향후 여의도 오피스 수요가 뒷받침되지 않을 경우 파크원 건립 계획이 수정될 가능성도 있다"고 내다봤다. 한편 통일교 여의도성지보호신도비상대책위원회 소속 회원 수백 명은 지난 11월 17일 파크원 공사 현장 부근과 미래에셋증권 본사 앞에서 집회를 열고 "교인들의 헌금을 통해 마련된 여의도 부지에 세계선교본부 대신 미래에셋증권과 맥쿼리증권 등 금융사가 들어서면 안 된다"고 주장하기도 했다. ■ 여의도 다른 개발 프로젝트는 문제 없나SIFC 공정 50%, 전경련회관 2013년 완공소송 문제로 개발이 주춤한 파크원에 비해 서울국제금융센터(SIFC)는 순조롭게 공사가 진행 중이다. 이미 자금 조달을 모두 마쳤고 글로벌 금융회사를 유치하고 있다. 2009년 딜로이트, ING리얼에스테이트에 이어 2010년 9월 일본 다이와증권과 입주계약을 체결했다. 지난 11월 말에는 금융감독원과 함께 일본 도쿄, 영국 런던에서 투자유치 설명회를 개최한 결과 CLSA증권 등 금융회사와 입주 협력 양해각서(MOU)를 체결하는 성과를 거뒀다. SIFC는 2011년 말 완공 예정으로, GS건설이 공사를 맡아 현재 공정률이 50%가 넘는다. 새해 상반기부터 입주를 시작할 전망이다. 50층짜리 여의도 전경련회관 공사도 한창 진행 중이다. 전국경제인연합회는 2010년 9월 여의도 옛 전경련회관 터에서 새 회관을 짓기 위한 기공식을 열었다. 전경련은 79년 11월 준공한 옛 회관 건물이 노후화되자 2008년부터 신축 사업을 추진해 첫 삽을 뜨게 됐다. 2013년 7월 완공 예정인 신축 회관은 지하 6층, 지상 50층, 높이 245.47m로 건축된다. 연면적은 16만868㎡로 철거된 옛 회관의 3배 규모다. 공사비만 4000억원이 투입될 이번 공사는 현대건설, 쌍용건설, STX건설 컨소시엄이 맡았다. 잠깐용어기한이익상실(EOD)기한이익이란 '만기가 오기 전까지 채무자가 갖는 권리'로 채무자가 일정 기간 돈을 쓸 수 있는 권리로 보면 된다. 기한이익에 따라 은행거래 시 채무자는 만기까지 대출을 상환당하지 않는다. 하지만 기한이익을 상실하면 채무자는 만기일 전에도 채무를 즉시 상환해야 한다. 결국 기한이익상실은 금융기관이 채무자에게 빌려준 대출금을 만기 전에 회수하는 것이다. 즉 금융기관이 채무자의 신용위험이 커졌다고 판단하면 대출 만기 이전에라도 남은 채무를 일시에 회수할 수 있는 권리를 말한다. [김경민 기자 kmkim@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제1588호(11.01.05일자) 기사입니다]

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