무주택자 추석이후 시장을 주시하라

<<8·29대책… 다시짜는 부동산 전략>>

총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 주요 내용으로 하는 8ㆍ29대책으로 부동산 투자전략을 다시 짜야 할 상황으로 바뀌었다. 집이 있는 사람이든 없는 사람이든, 여러 채의 집을 가지고 있어 양도소득세를 걱정하던 사람이든 관계없이 8ㆍ29대책으로 모두 전략을 다시 짜야 할 판이다.

◆ 내년 수도권 입주물량 크게 줄어

= 집을 구입하는 데 가장 큰 고려사항은 집값 전망이다. 현재로선 집값이 당분간 하향안정세를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 그러나 내년에는 상황이 달라질 수 있다. 무엇보다 입주물량이 크게 줄어들기 때문이다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 내년 상반기 수도권 입주 예정 물량(임대 포함)은 총 4만4940가구로 나타났다. 이는 올해 하반기 입주 예정 물량인 9만5090가구의 47%에 불과한 실정이다. 무엇보다 경기도 지역의 물량 감소가 두드러진다. 경기도 입주 예정 물량은 올해 하반기 6만2675가구에서 내년 상반기 2만702가구로 67% 급감할 것으로 예상됐다. 서울은 1만9271가구에서 1만3140가구로 32%, 인천은 1만3144가구에서 1만1098가구로 16% 각각 입주물량이 감소할 것으로 전망됐다.

◆ 무주택자는 급매물 노려볼 만

= 시장 전문가들은 추석 이후 부동산 시장 흐름을 눈여겨볼 필요가 있다고 지적하고 있다.

8ㆍ29대책이 나온 직후 시장에서는 '눈치보기' 현상이 두드러졌지만 추석 이후에는 다소 다른 흐름이 나타날 수 있다는 전망이다. 조민이 스피드뱅크 리서치팀장은 "현재 부동산 시장은 8ㆍ29대책에 큰 영향을 받지 않는 모습이며 추석 이전까지는 이러한 '눈치보기' 현상이 지속될 것"이라며 "그러나 추석 이후에는 매수자들이 서서히 움직일 가능성이 높다"고 말했다. 그는 이어 "집을 사겠다는 수요자들에 대한 혜택이 많이 주어진 데다 여전히 부동산 시장은 '매수자 우위 시장'으로 가격 흥정이 가능하기 때문에 무주택자들은 서울에서 가까운 곳을 중심으로 급매물을 적극적으로 노려볼 만하다"고 말했다.

집값이 부담스럽다면 전세를 끼고 내집마련을 하는 방법도 고려해볼 만하다. 가을 이사철이 다가오면서 전세수요 증가에 따라 전세가격이 오를 수 있기 때문에 집값 부담을 다소 덜면서 이번 8ㆍ29대책에 따른 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 수요 증가에 따라 집값이 상승할 수 있기 때문에 무주택자들이 집을 산다면 매입시점을 추석 이후 연말 정도로 잡는 게 유리할 수 있다는 얘기다.

◆ 1주택자 갈아타기 해볼까

= 이미 주택을 한 채 갖고 있는 사람들도 8ㆍ29대책에 따른 혜택을 활용해볼 필요가 있다.

현재 부동산시장의 두드러진 특징은 '전반적인 거래부진 속에 중대형 아파트 약세'로 요약할 수 있다. 중소형 아파트는 중대형에 비해 상대적으로 하락폭이 작다. 그런 만큼 중대형으로 옮겨탈 수 있는 좋은 기회라고 할 수 있다. 조민이 팀장은 "중소형과 중대형 아파트 간 가격 차이가 좁혀졌기 때문에 1주택자로서는 이번 DTI 한시 폐지를 활용해 중대형으로 갈아탈 수 있는 좋은 기회"라고 말했다. 다만 여기에서 주의해야 할 점은 DTI 규제가 풀렸더라도 무리하게 대출을 받는 것은 피해야 한다는 점이다.

부동산 경기가 살아난다면 시세차익을 누릴 수 있겠지만 덩달아 금리도 오를 가능성이 있기 때문에 이자부담이 커질 수 있다는 지적이다.

◆ 다주택자, 2년간 여유 생겨

= 다주택자들의 경우 이번 8ㆍ29대책으로 인해 양도세 중과 완화 혜택이 연장되면서 다소 여유가 생겼다.

김주철 팀장은 "85㎡의 중소형 규모면서 서울 등 수도권 중심부에 위치한 아파트라면 매물을 거둬들이고 기다리는 자세가 필요하다"고 말했다. 2주택자의 경우 양도세 중과 완화 기간 중 양도차익이 작은 주택을 처분하는 게 유리하다. 이신규 하나은행 세무사는 "1주택자의 경우 '3년 보유-2년 거주' 요건을 갖추면 양도세가 비과세되는 데다 장기보유특별공제 혜택도 누릴 수 있다"며 "이러한 점을 감안해서 주택 한 채를 처분하기로 한 2주택자의 경우 양도차익이 작고 보유기간이 짧은 주택을 우선적으로 파는 게 유리하다"고 말했다.

이에 비해 3채 이상 주택 소유자가 만약 한 채만 팔기로 했다면 이번 양도세 중과 완화기간 중 차익이 큰 주택을 골라서 파는 것이 절세에 도움이 된다.

[장용승 기자 / 방정환 기자]

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