기로에 선 시장..수요 양대축 무주택- 다주택자 어떤 선택할까

무주택자나 1가구 1주택자에 대해 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하는 것을 주요 내용으로 하는 정부의 8ㆍ29 '실수요 주택거래 정상화와 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안'이 발표되자 시장이 치열한 눈치싸움에 돌입했다. 매수자들은 주택을 구매해야 할지 여부를 두고 장고에 들어갔으며, 매도자들은 보다 높은 가격에 주택을 팔 수 있는 것 아니냐는 기대를 하기 시작했다. 거래를 활성화하려는 이번 대책의 성공 여부는 주택을 구매하려는 수요 진작 여부에 달려 있는 것으로 평가된다. 그리고 수요 진작 대상은 다름 아닌 무주택자 등 정부가 규정한 실수요자와 다주택자 등 이른바 투자 수요로 나뉘며, 이들의 선택 여부가 곧 대책의 효과로 귀결될 것으로 전망된다.

▶무주택자 갈림길…대출로 집 구매?, 전세자금 대책으로 매수 보류?= 내년 5월 전세계약 만기를 앞둔 직장인 김모씨(29)는 정부의 부동산 대책 발표후 고민이 깊어졌다. 정부가 대출 규제를 대폭 완화해 준 데다, 내년이면 집값이 반등할 것이란 전망이 곳곳에서 나오자, 이참에 대출을 받아 집을 사야 하는 것 아니냐는 생각이 들어서다. 하지만, 한편으로는 부동산 시장이 정점을 지난 시점에서 무리하게 1억원 이상을 대출받아 집을 사야 하는 지에 대한 회의감도 든다. 마침 정부는 이번 대책에서 전세자금에 대한 혜택도 높여줬기 때문에 일단 몇 년 더 전세로 살아보는 것도 나쁘지 않다는 생각이 든다.

정부가 거래 활성화의 주된 수요층으로 꼽은 무주택자는 이번 대책의 최대 수혜 층이다. 이들은 DTI 규제 완화는 물론, 신규주택 분양을 받은 이들의 기존 주택 구매 시 주택기금의 융자를 받을 수 있고, 최초 주택 구입자는 생애최초주택구입자금 대출도 받을 수 있다. 이런 이유로 주택을 사겠다는 의지가 확고한 무주택자들이라면 관심 지역의 급매물을 노려볼 만하다고 전문가들은 조언한다. 하지만, 이번 대책은 무주택자들에게 또 다른 선택의 기회를 열어놓았다. 주거비 경감을 위한 전세자금 지원의 확대가 그것. 정부는 저소득가구에 대해 전세자금 대출 한도를 확대함은 물론, 주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증도 확대시켰다. 이 대책은 주택 구매에 대한 불확실성이 상존하는 상황에서 늘어나는 전세 수요에 대응하려는 방안이다. 앞서 김씨의 고민은 정부의 대책에 모두 담겨 있는 셈이다. 주택 구매와 전세 거주의 두 가지 당근책을 모두 부여받은 무주택자들이 어떤 선택을 하게 될지가 이번 대책의 성패를 가를 요인으로 작용할 것이란 이유도 이 때문이다.

▶다주택자 매입 임대 사업 위해 추가 주택 구매?= 주택 시장의 또 다른 수요층인 다주택자들이 추가로 주택을 구매하기 위한 유인책도 이번 대책에 포함됐다. 정부는 서울을 제외한 수도권의 매입임대사업자에 대한 양도세 중과완화 및 종부세 비과세 요건을 대폭 완화했다. 다주택자에 대한 양도세 중과 완화 조치가 2년 연장됐지만, 매입임대 사업은 7년 이상 장기 보유를 전제로 함에 따라 장기보유특별공제를 추가로 받을 수 있는 점이 일반 다주택 보유에 비해 세 부담이 덜한 장점이 있다. 전문가들은 이번 대책이 전세 가격이 높아진 지역에 대한 다주택자들의 추가 주택 구매 수요를 일정 부분 진작시킬 수 있다고 전망한다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "가격 조정이 많이 이뤄지면서도 전세 가격이 오른 지역 등에는 다주택자들의 매입임대사업 수요가 유입될 수 있다"며"매임임대 사업은 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 장점이 있다"고 분석했다. 하지만, 한편으로는 다주택보유자들이 매입 임대에 회의적 시각을 지니고, 2년이 연장된 양도세 중과 기간에 보유 주택의 매도에 나선다면 시장은 거꾸로 약세를 보일 가능성도 상존한다.

정순식 기자/sun@heraldm.com

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