DTI규제 강화 1년 집값 잡았지만 거래 급감

금융위기의 충격에서 빠른 속도로 회복되던 주택시장은 지난해 9월 7일 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권 전역으로 확대된 후 다시 하락 국면에 접어들었다.

강남에만 적용되던 DTI 규제가 비강남 지역 50%, 경기 지역 60%로 확대된 것은 주택담보대출이 급격히 늘어나는 상황에서 이사철을 앞두고 집값 급등 우려가 컸기 때문이다.

지난해 8월 말 기준 금융회사 주택담보대출 잔액은 341조4000억원으로 한 달 만에 4조2000억원 늘었고 주택담보대출 금액은 고스란히 주택시장으로 흘러가 강남 재건축을 비롯해 일부 지역에서는 이미 금융위기 전 집값을 웃돌던 상황이었다.

DTI 규제 효과는 예상 외로 컸다. 한동안 가파른 상승률을 보이던 서울 아파트값은 제2금융권까지 규제가 확대된 10월 이후 하락세로 반전됐다. 비강남 일부 지역에만 영향이 있을 것이란 당시의 예측과는 달리 비강남 지역에서 거래가 묶이면서 강남 지역에까지 여파가 미쳤다. 닥터아파트에 따르면 DTI 규제 이후 아파트 매매가격은 1년간 강남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)은 2.05%, 비강남권은 0.63% 하락했다.

보금자리주택 사전예약과 입주 물량 과다라는 악재까지 겹친 경기도와 신도시의 집값 하락폭은 더 컸다. 2006년 분양가상한제를 피해 건설사들이 '밀어내기 분양'을 한 결과 지난해부터 공급 과잉현상이 나타나 1ㆍ2기 신도시 아파트 매매가는 1년 만에 4.9% 떨어졌다. 경기도는 2.74% 내렸고 인천광역시는 1.26% 하락해 서울과 비슷한 하락세를 보였다. 집단대출은 대출 규제가 적용되지 않아 별내, 광교 등 분양시장이 지난해 4분기 잠시 활황을 보였으나 기존 주택 가격 하락이 계속되자 분양시장의 분위기도 급속히 냉각됐다.

거래량 감소폭은 가격 하락폭보다 훨씬 컸다. 국토해양부에 따르면 지난 7월 신고된 전국의 아파트 거래 건수는 3만2227건으로 지난해 9월의 5만5322건에 비하면 40% 이상 줄어들었다. 최근 4년(2006~2009년) 같은 달 평균치인 4만394건과 비교해도 20% 이상 줄어든 수치였다. 서울 아파트 거래는 2203건으로 지난 4년 같은 달 평균보다 60% 줄었다.

주택 거래가 중단되자 실수요자들의 불만도 터져나오기 시작했다. 특히 신규 단지 입주를 앞두고 기존 주택을 급매물에 처분하려고 해도 팔 수가 없게 된 일시적 2주택자들은 하루빨리 DTI 규제를 완화해 주택 거래를 정상화해야 한다고 주장하기도 했다. 집값 상승세 진정이라는 목표는 달성했지만 DTI 규제는 애초 목표한 주택담보대출액 증가를 막는 데는 사실상 실패했다. 낮은 금리 수준, 집단대출의 증가로 주택담보대출은 지난해 10월 이후 꾸준히 증가했다.

[김제림 기자]

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