무주택·1주택자 DTI 규제 한시적 없앤다

정부가 29일 발표한 '실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원 방안'은 총부채상환비율(DTI)의 한시적 폐지 및 주택기금 지원 강화, 공공부문 주택공급의 탄력적 운용, 건설사 유동성 강화 방안 등으로 요약된다.

정부는 이같은 방안을 내놓으면서 "현재의 집값 안정 기조를 확고하게 유지하면서 무주택자나 1가구 1주택자 등 실수요자의 주택거래를 활성화하려는 보완적이고 한시적인 대책"이라며 "전세자금 지원 확대 등 서민 주거안정을 강화하는 내용도 포함시켰다"고 밝혔다.

그러나 총부채상환비율(DTI)의 사실상 폐지와 주택기금 2억원 지원 대상 확대 등은 새로운 '주택수요'의 증가로 이어질 것으로 보인다. 또 최근 집값 하락 요인의 하나였던 보금자리주택 공급 물량을 축소함으로써 집값 반등 가능성도 제기된다. "정부가 부동산 시장에 적극 개입해 인위적으로 집값을 올리고 거래량을 늘리려는 것으로 보인다"는 평가가 나오는 대목이다.

DTI규제 사실상 폐지

정부는 내년 3월까지 DTI 규제를 사실상 폐지했다. 무주택자 및 1가구 1주택자가 투기지역(강남 3구) 외의 9억원 이하 주택을 구입할 경우 DTI 적용을 은행권 자율에 맡겼다. 서울, 경기·인천 등 수도권에 사는 무주택자 및 1주택자는 전체 가구의 91%에 달한다. 이 지역 내 9억원 초과 주택 보유자는 6만여가구로 수도권 내 전체 공동주택(360만가구)의 1%여에 그친다. DTI 규제가 사실상 무력화된 것이다. 이렇게되면 투기지역 외의 집을 사는 국민 누구라도 주택담보대출인정비율(LTV· 수도권 50%, 기타지역 60%) 범위 내에서 은행권 대출이 가능해진다.

주택기금 적용대상 확대

은행권에서 돈을 못빌리더라도 연리 5.2%의 고정금리로 2억원(20년 분할상환)까지 빌릴 수있는 주택기금에서 돈을 빌릴 수있는 길도 넓어졌다. 종전에는 신규주택을 분양받은 입주예정자의 소유주택을 사는 사람에게만 혜택이 주어졌으나, 앞으로는 입주예정자(입주 6개월전부터 입주일까지)가 분양받은 신규 주택에 대해서도 기금을 저리로 빌려준다. 구입하는 주택도 85㎡ 이하, 6억원 이하여야 했으나 85㎡ 이하는 유지하되 금액제한은 폐지된다. 생애최초 주택 구입자도 부부합산 소득이 4000만원 이하이고 투기지역 밖 주택가격 6억원 이하이면 주택기금을 지원받을 수있다.

전세 자금 지원도 강화

주택구입 뿐 아니라 전세자금도 주택기금에서 최고 29% 이상 증액 지원된다. 수도권 과밀지구 저소득 가구는 종전 4900만원에서 700만원(14%) 오른 5600만원까지 지원받는다. 자녀가 셋 이상이면 6300만원까지 대출받을 수있다. 연소득 5000만원 이하 가구에 대한 주택금융신용보증기금의 보증 한도가 지금은 전세금의 70%와 연간 인정소득의 1~2.5배 중 적은 금액을 기준으로 했으나 앞으로 전세금의 80%와 연간인정소득의 1.5~3배 중 적은 금액을 적용한다. 보증 시 소득 입증이 어려운 서민층의 소득 입증 방법도 국민연금 및 건강보험료 납부액 환산 방식 등으로 다양화된다.

다주택자 양도세 완화 일몰시한 2년 연기

다주택자에게는 원칙적으로 2주택의 경우 50%, 3주택은 60%의 양도세가 매겨지지만 일반 세율(6~35%)을 적용하는 시한이 올해 말까지에서 2년 연장된다. 비사업용 부동산에 대한 중과 완화 제도의 일몰 시한도 2년 늘어난다. 서울을 제외한 수도권의 매입임대 사업자에 대한 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세, 법인세 추가과세 면제 요건도 임대 가구수는 5가구에서 3가구, 임대 기간은 10년 이상에서 7년 이상, 취득 시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 완화된다. 주택면적 기준(85㎡ 이하)은 현행과 같다.

취득세와 등록세를 각각 2%에서 1%로 50% 감면하는 것도 올해 말 종료될 예정이었으나 1년 연장된다.

보금자리주택 공급 축소

정부는 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구 등 예정대로 공급한다는 방침이다. 다만 공급물량을 탄력적으로 운용할 계획이다. 현 시점에서는 공급 물량을 줄일 방침이다. 당장 올 11월로 예정된 3차지구 사전예약 물량은 80%에서 50% 이하로 줄이고, 4차지구 사전예약 물량과 시기는 추후 조정할 계획이다. 4차지구 지정도 2~3곳만 한다. 보금자리지구 내 민영주택 공급비율도 현행 25%에서 지구별 특성을 고려해 상향조정하고 중·대형 주택의 수요가 감소함에 따라 85㎡ 이하를 짓는 것도 허용키로 했다.

건설사 유동성 지원

정부는 신용보증기금 주도로 올 하반기에 5000억원 규모로 시작해서 총 3조원 규모의 P-CBO(프라이머리 채권담보부증권)나 CLO(대출담보부증권)를 순차 발행한다. 신용보증기금이 SPC(특수목적법인)를 설립, 건설사의 신규 회사채 및 대출채권과 우량 등급의 회사채, 대출채권을 50대 50으로 P-CBO, CLO를 발행, 금융기관 등에 매각토록 한다는 것이다. 또 지방 미분양주택을 줄이기 위해 대한주택보증의 환매조건부 매입 대상을 늘려 공정률이 50%가 아닌 30%만 넘어도 사들일 수 있게 하고 1500억원이던 업체당 매입 한도도 2000억원으로 늘렸다. 정부는 이같은 정책이 시행될 경우 미분양물 11만 채(2010년6월현재) 중 4000여채가 소진될 것으로 내다봤다.

<김종훈 선임기자>

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