10년 후 부촌은 어디? 용산·판교·삼성동 3인방 뜬다

◆신흥 부촌 어떻게 변했나◆

부동산은 뜨는 지역이 있으면 지는 지역도 있다. 새로 길이 나고 높은 빌딩이 들어서고 백화점이 생기고 지하철 공사가 시작되는 지역은 부동산 가격이 오르고, 호재가 없이 건축물이 낡고 변화에 대한 기대도 없는 지역은 부동산 가격이 떨어진다.

지난해와 올해 들어 강남에서는 부동산 지형도에 작은 변화가 있었다.

반포 자이와 반포 래미안퍼스티지의 가격은 상승한 반면 타워팰리스는 가격이 하락해 서초구 반포동과 강남구 도곡동의 3.3㎡당 아파트 가격 순위가 바뀐 변화가 그것이다. 동네별 아파트 가격 경쟁은 이렇듯 대표 아파트 1, 2개 단지의 가격 변화로 결판이 나는 경우가 많다.

그럼 미래의 부촌은 어디일까? 부유층들이 특별한 이유와 목적을 갖고 자연스럽게 모여드는 곳일 수밖에 없다. 2020년, 지금부터 10년 후 아파트나 주택 가격이 가장 비싼 곳을 예측해 보라면 역시 강남이다.

그러나 강남 내에서의 지역별 가격 변화는 주기적으로 이뤄질 전망이다. 그 다음 3.3㎡당 가격 1억원을 최초로 돌파할 주택이 나올 수 있는 가능성이 높은 곳은 용산이다.

평균 가격에서는 강남을 넘어서지 못할 것으로 보이지만 용산민족공원이 개장한다면 공원을 내려다 볼 수 있는 울타리 근처 공동주택에서 최고 가격의 주거시설이 나올 가능성이 높다.

고급 복합단지 프로젝트 막 올랐다

미래의 부촌이 될 가능성이 높은 지역은 강남 지역 중에서도 강남구 삼성동과 송파구 잠실·신천동 일대다. 오래 전부터 삼성동과 잠실은 샛강을 사이에 두고 마주보는 지역이었다.

삼성동과 잠실이 10년 후 부자 동네로 뜰 가능성이 높은 이유는 이미 상당 부분 준비된 각종 개발계획 때문이다. 교통망이 발달하고 편의시설 증가로 유동인구가 늘어나면서 주거시설 가격도 지속적으로 올라갈 것으로 보인다.

삼성동은 지금도 강남에서 잘나가는 동네 중 하나다. 한강을 끼고 있어 쾌적하고 도로 폭이 넓으며 각종 상업시설들이 몰려 있다. 코엑스와 호텔, 백화점, 봉은사, 영동대로를 중심축으로 현재 국내 최고가 아파트인 삼성동 아이파크와 전통 명문 경기고, 한전 사옥과 아셈타워, 한국종합무역센터 등의 오피스타운, 연예인과 정치인들이 많이 사는 다양한 크기의 단독주택과 빌라, 한강 조망이 가능한 재건축 대상 중층 아파트들이 공존한다.

삼성동의 가로축 중심부를 관통하는 지하철 9호선 연장선도 현재 공사 중이다. 얼마 전 반포 일대 아파트 가격을 상승시킨 9호선의 2단계 구간이다. 아직 불확실하지만 동탄까지 18분, 일산 킨텍스까지 22분에 도착한다는 GTX(수도권광역급행철도)도 삼성역에서 출발할 예정이다. 헌릉로에서 끊어진 용인~양재 간 도로도 대모산터널을 통해 2012년까지 삼성로로 이어진다.

상업시설과 업무시설의 확장도 계속 진행되고 있다. 총 114층으로 코엑스몰의 7.5배에 달하는 상업·업무시설을 만드는 복합단지 프로젝트가 강남구와 협의를 끝내고 서울시에서 검토 중이다.

시설과 공간의 신설과 확충은 외국인 관광객을 포함한 유동인구를 증가시키고 문화공간 발달은 인근 주거지역 주택가격을 끌어올릴 호재로 작용할 수밖에 없다.

개발계획 결과로 삼성동 아이파크를 비롯해 삼성힐스테이트, 전철역 인근의 작은 빌라, 삼성1동 일대와 경기고 인근 주거지역의 단독주택들과 연립단지, 홍실, 삼익아파트와 이미 공사 진행 중인 한양아파트 재건축인 GS자이 등이 수혜권역에 있다.

삼성역과 더불어 주목해야 할 곳이 잠실역 인근이다. 송파구 신천동 29번지 잠실 제2롯데월드가 서울시 건축심의를 통과하고 건축허가를 기다리고 있다. 하루 유동 인구 5만명을 예상하는 지상 123층 '도시속의 도시' 제2롯데월드가 2014년 잠실역에 세워지면 강남권 부촌 판도에 변화가 있을 것으로 예상된다. 총면적이 무려 80만㎡에 달하고 사무실과 오피스텔, 호텔, 백화점, 판매시설, 각종 엔터테인먼트, 교육시설 등이 들어올 이 '슈퍼빌딩'에는 없는 게 없어서 주변 주거시설 가격을 단숨에 끌어올릴 것으로 예상된다. 이미 재건축된 잠실 일대 기존 아파트들과 더 나은 모습을 기대하고 재건축을 준비 중인 잠실주공5단지, 미성· 장미아파트와 석촌호수 인근 빌라단지 등이 수혜지역이면서 변화의 대상이다.

용산이 미래의 부촌이 될 수 있다고 믿는 건 '서울의 센트럴파크'라 불리는 80만평 민족공원 때문이다. 미국 뉴욕 센트럴파크와 리버사이드파크, 런던의 하이드파크와 리젠트파크 등 각국 유명 도시들은 대형공원 옆에 그 도시의 최고가 주택들이 늘어서 있다. 공원이 희박하고 녹지가 부족한 서울 시내에 대형공원이 만들어진다는 계획만으로도 용산은 차세대 최고의 주거지로 낙점됐다. 일정 주기로 몇 차례 부동산 바람이 불었지만 지금은 소강상태다. 2002년부터는 용산민족공원 부지를 차지하고 있는 미군기지 이전계획이 구체적으로 거론됐지만 10년이 다 돼가는 지금도 확실한 일정이 안 나와 지지부진하다는 것이 용산의 안타까운 현실이다.

여기에 용산국제센터4구역의 재개발 참사를 비롯 원주민과 투자자, 세입자, 개발업자 간의 갈등이 심각하고 개발계획 남발로 과도한 지분 쪼개기와 지구지정, 건축허가 제한, 투자 열풍으로 인한 지분가격의 고평가도 갈 때까지 간 상황이다. 타 지역에 비해 떨어지는 교육 환경도 해결해야 할 문제다.

그래도 수시로 나오는 서울시 개발계획이 주기적으로 용산을 들쑤시고 있다. 국제업무지구로 만든다는 서부이촌동 철도창 부지의 드림허브 프로젝트, 국제빌딩과 시티파크를 지하쇼핑센터로 연결하는 용산링크, 노들섬에 문화공연장을 만드는 한강예술섬 개발계획, 중국을 배로 오간다는 국제여객터미널 등 이미 내놓은 개발계획이 한 두 가지가 아니기 때문이다.

그러나 최고의 부자동네로 평가받을 때까지 가야할 길은 아직 멀다. 서울시가 용산민족공원 완공을 2030년으로 멀리 잡고 있고 곧 착공 예정이라던 프로젝트들도 아직 땅을 파기 시작한 것은 없다. 교통망과 주거지역 재개발만 조금씩 개선되고 있다.

일단 올해 12월에는 인천공항철도 연장선이 서울역까지 들어온다. 2012년에는 경의선 연장선이 용산역까지 연결된다. 이 밖에 용산역까지 이어지는 신분당선 강북연장선이 내년 착공계획으로 시공사 선정 작업을 하고 있고, 국제빌딩3·4구역, 용산역 전면구역 등이 오피스텔과 주상복합아파트 분양을 준비 중이다.

깔아 놓은 것은 많지만 개발 진행속도를 종합해 볼 때 용산이 강남을 넘어서서 '부촌 1번지'가 되긴 쉽지 않다. 2020년 이전 실현될 가능성보다 아직 미흡한 점이 더 많아 보인다.

그러나 부분적으로 용산이 최고인 지역도 있다. 한남동과 이태원동 일대 단독주택 지역이다. 삼성 오너 일가를 비롯한 재벌 회장들이 거주하는 남산 하얏트호텔 아래 고급주택 지역은 이미 최고의 부촌이다. 큰길을 두 개 건너면 내년 1월 입주 예정인 한남동 단국대 이전 부지에 '한남더힐'이라는 최고급 임대아파트가 들어온다.

분양가상한제로 인해 변칙 분양된 32개동 600가구의 이 아파트는 3층에서 12층에 이르는 저층아파트로 332㎡의 경우 임대보증금 25억원에 월세 430만원에 달한다. 이 아파트는 임대기간이 만료되고 분양 전환이 가능한 5년 후에는 국내 최고 분양가를 기록할 아파트가 될 수 있는 부자들의 관심 주택이다.

용산민족공원이 만들어진다는 전제 아래, 해방촌 개발계획과 한남뉴타운 재개발구역도 주시해볼 필요가 있다. 시간이 오래 걸리고 몇 번의 흐름도 타겠지만 결국은 상당한 가격에 도달할 수 있는 서울의 중심이자 부촌 예약 일번지가 용산인 것은 틀림없는 사실이다.

강북 최고급 주거지 '0순위'

서울숲을 둘러싼 뚝섬특별계획구역과 성수1가 72번지 일대 한강변 전략정비구역인 65만㎡의 성수지구도 넓은 평지로 부유층이 선호할 만한 미래의 부촌 후보지다. 서울숲이 이미 개장했고 내년에는 강남구 압구정동, 선릉역과 연결하는 분당선 연장선이 개통된다. 서울숲 개장 효과로 성수동 이마트 옆에 위치한 서울숲 힐스테이트는 2006년 11월, 35평형 분양 경쟁률이 1144 대 1이라는 기록을 내놓기도 했다.

내년 6월에는 뚝섬계획구역1구역에 분양가 3.3㎡당 4500만원짜리 고급 주상복합아파트 '갤러리아 포레'가 입주를 시작한다. 바로 옆에는 같은 가격에 330㎡ 위주로 분양을 시작했지만 미분양으로 사업장이 멈춰서있는 3구역 주상복합 '한숲 이편한세상' 자리가 있다.

이곳 또한 서울숲역이 개통되고 부동산 경기가 나아지면 재분양을 시작할 예정이다. 뚝섬4구역은 건설사 부영이 매입해 아파트와 호텔, 컨벤션, 문화시설 건립을 계획 중이다.

옆 블록 성수지구는 지금은 낡은 주택지지만 서울숲 옆 한강변에 위치해 영동대교와 강남 지역을 발코니에서 내다볼 수 있는 강북의 고급 주거지로서 위치와 조건을 갖췄다. 조합원과 일반 분양분으로 약 30층 높이에 8900가구의 아파트 건립계획이 잡혀 있고 단지 앞 강변북로 460m의 지하화로 차량 소음에서 벗어날 수 있을 뿐 아니라 거실과 바로 이어지는 고수부지에서 강변 생활을 누릴 수 있는 서울 최초의 아파트 지구가 될 것 같다. 이외에 정남향으로 채광과 통풍, 조망권, 강남 접근성이 좋아 성동 지역의 맹점인 백화점 등 상업시설과 교육 인프라만 개선되면 고급 주택지로 급부상할 수 있는 지역이다. 2020년은 서울숲의 나무 높이가 숲을 이룰 만큼 높이 자라고 뚝섬특별계획구역에 지어진 대형 평수의 고급아파트가 자리 잡을 것이다. 또한 성수지구가 입주를 마치는 시점이 용산과 성동을 중심으로 한 유턴프로젝트와 한강르네상스가 시작되는 시점이 될 것으로 예상된다.

녹지율 높은 초저밀도 신도시 매력

경기도 판교신도시 일대에 넓은 테라스를 가진 타운하우스가 지속적으로 들어서고 있다. 이미 분양된 단독택지에도 단독주택들이 속속 건축되고 있다. 서울이 가깝고 쾌적하다는 이유로 분양이 순조롭고 가격도 오름세지만 판교가 강남권 수준의 가격을 유지하는 고급 주거지역이 될지는 아직 미지수다.

잘라 놓은 단독택지의 규모가 평균 231㎡(70평) 정도로 고급 주거지역이 되기에는 규모가 작고, 서판교에 공급되는 중대형 평형의 타운하우스들이 다양한 디자인을 자랑하지만 양면통풍과 내부 인테리어에서 서울 고급빌라 수준에는 못 미친다.

동판교의 입주 완료된 아파트들도 아직은 인프라 부족으로 주거 만족도가 서울 중간지 수준에 불과하다. 내년 9월로 예정돼 공사 중인 판교역 개통을 시작으로 업무시설, 중심상업지역 상가 빌딩이 완공 예정이다. 판교역 주상복합과 멀티상업시설인 알파돔시티까지 차례로 들어서 각종 인프라가 완성되는 2014년경이 되면 판교 모습은 지금보다는 훨씬 좋아질 것으로 보인다.

알파돔시티에는 롯데백화점과 주상복합, 호텔, 오피스텔 그리고 다양한 업무 및 상업시설이 계획돼있다. 이 가운데 올해 분양을 목표로 준비 중인 주상복합아파트 931가구는 주목할 만한 가치가 있는 상품이다.

판교가 미래의 부촌리스트에 계속 오르내리는 것은 강남과의 이동시간이 짧은 데다 녹지율이 높고 쾌적한 환경을 지닌 초저밀도 신도시라는 점이다. ha당 인구가 95명 수준으로 분당의 절반에 불과하고 서울 평균 인구밀도와 비교해서는 20% 수준에 그친다. 초, 중, 고교와 학원 등 각종 교육시설이 자리 잡고 교통망이 개선된 이후 모습을 예상하면 판교가 차세대 부자동네가 될 거란 예측도 상당히 가능성 있어 보인다.

이 밖에 지지 않는 해에 비유되는 압구정동과 대치동이 있다. 압구정동은 문화와 패션일번지로 탄탄한 부자동네며 대치동은 교육특구로 자녀가 있는 부모라면 누구든 살아보고 싶은 곳이다.

이 두 곳은 10년 내에 순차적으로 블록별로 재개발되거나, 단지별 재건축을 시작·준비하면서 일시적 정체기를 맞을 것으로 보인다. 압구정동은 구현대1·2차를 시작으로 한양·신현대 순으로 대치동은 은마아파트를 시작으로 청실·국제·우성·미도·선경아파트 등으로 이어져 줄줄이 재건축을 준비하고 있다.

[봉준호 닥스플랜 사장 drbong@daksplan.com]

[본 기사는 매경이코노미 제1564호(10.07.14일자) 기사입니다]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

MBA도 모바일로 공부한다.