판교역에서 강남까지 12분, 사통팔달 교통

◆ 판교 신도시 ◆

판교신도시는 입지부터 다른 신도시와 차별화된다. 서울 지하철 3호선 양재역에서 10㎞, 분당구청에서 0.5㎞ 거리에 위치해 있다. 강남에서 남쪽으로 10㎞ 거리에 위치해 있고 분당신도시와 인접해 도시 활성화가 빠르게 진행 중이다.

또 내년 하반기 신분당선이 개통되면 서울 지하철 2호선 강남역에서 20분도 채 걸리지 않는다. 신분당선은 수도권 광역철도망 구축사업의 일환으로 추진하고 있는 노선으로 신사역에서 정자역까지 20.5㎞ 구간이다. 중간역으로는 논현역-9호선 환승역-강남역-양재역-포이역-청계역-판교역 등이 설치된다. 신분당선은 향후 남쪽으로는 수지-이의동-수원역으로, 북쪽으로는 이촌-용산역으로 연결된다.

특히 강남역에서 판교역까지 12분 30초 거리로 4개 정거장에 불과하다. 성인 남성이 800m를 걷는 시간과 같다. 또한 경기도에서 추진 중인 GTX가 건설되면 판교신도시가 수혜를 입을 수 있다. 성남 여주선도 추후 완공될 예정이다.

도로 여건도 좋다. 현재 사업지구 중심으로 경부고속도로, 북쪽으로 서울외곽순환도로가 뻗어 있다. 지구 동쪽으로는 분당-내곡, 분당-수서 고속화도로가 통과해 서울, 성남 등으로 연결된다. 지방도는 남북 방향으로 23번 국도, 동서로 57번 국도가 각각 관통한다. 정리해보면 경부고속도로, 분당-수서 간 도로, 분당-내곡 간 도로, 외곽순환도로, 용인-양재 간 고속도로 등 총 5개 도로가 판교를 관통한다.

무엇보다 영덕-양재 고속화도로가 건설되면 강남 대체 신도시가 아닌 '확장된 강남'으로 불릴 정도로 접근성이 좋아진다.

광역버스는 성남, 분당, 용인 수지를 비롯해 수원, 과천, 안양 등 수도권 남부에서 강남, 4대문 안 등 도심까지 연결된다. 덕분에 수도권 남부의 중심이 되고 성남, 분당, 용인, 수원, 과천, 안양, 오산 등 주변 도시 인구를 흡수할 전망이다.

친환경 개발되는 서판교

판교신도시의 또 다른 매력은 낮은 인구밀도와 높은 녹지율을 자랑하는 '녹색도시'라는 점이다. 주택난을 고려해 고밀도로 개발된 기존 신도시와 달리 초저밀도의 친환경 도시로 조성된다.

일단 인구밀도를 살펴보자. 판교는 ha당 95명으로 분당(198명), 일산(176명), 파주(145명) 등 여타 신도시에 비해 낮다. 반면 녹지율은 35%로 분당(27%), 일산(24%), 평촌(16%)보다 훨씬 높다. 분당, 일산 등 1기 신도시처럼 '베드타운(Bed Town)'으로 전락하지 않도록 대규모 교육시설과 벤처단지 등 도시의 자족적 기능을 극대화한다는 것도 눈길을 끈다.

일단 신도시 중앙에는 99만㎡(30만평) 규모의 공원이 들어설 예정이다. 분당신도시의 중앙공원(43만㎡)보다 훨씬 큰 규모다. 특히 판교의 대표공원은 금토천(12.5㎞)과 운중천(6.87㎞)이 만나는 공간에 조성된다. 이 일대는 녹지와 하천이 어우러져 판교에서 가장 환경친화적인 공간으로 꾸며진다. 신도시를 가로지르는 하천 주변에는 둑을 만드는 대신 갈대, 나무 등을 심어 아파트 단지나 공원에서 하천까지 접근할 수 있도록 했다. 대신 홍수 피해를 막기 위해 하천 폭은 지금보다 2~3배로 넓힌다. 하천 곳곳에는 자갈밭과 웅덩이 등 수생 동식물의 서식처가 조성되고 돌과 통나무로 만든 징검다리도 놓는다.

하천에는 총 33개의 다리가 만들어지는데 이 중 7개는 차가 다닐 수 없는 보행교다. 이들 다리는 각각 다른 형태로 디자인되고 야간 조명도 설치된다. 외곽순환도로 아래에는 등산로로 이어지는 길을 조성, 판교신도시 어디에서든 청계산에 쉽게 오를 수 있도록 꾸밀 예정이다.

최첨단 벤처·교육 단지까지 조성

신도시 내 도시지원시설에는 벤처단지와 에듀파크가 들어선다. 판교 IT업무지구로 명명된 벤처단지는 파주·수원 이의동을 잇는 첨단 권역으로 개발, 벤처기업과 지원시설들이 들어설 것으로 보인다.

또한 초등학교 10곳과 중학교 7곳, 고등학교 6곳 외에 특성화고, 자립형사립고가 건립된다. 에듀파크에는 산학연 협력체계 구축을 위해 정보기술(IT)대학원과 IT특성화 고교 등 연구·교육기관, 도서관, 서점 등이 들어설 예정이다. 또 교육 관련 시설 외에 유해시설의 입지를 제한하는 교육시설구역을 별도 지정해 운영하게 된다. 각종 도시 기반시설에도 최첨단 기술이 도입될 계획이다. 우선 도심 내 신호체계가 교통량에 따라 자동 조절된다. 배출되는 모든 쓰레기가 수송관로를 통해 집하장으로 자동 운반되기 때문에 쓰레기차도 찾아볼 수 없다.

이런 매력 덕분에 판교신도시는 강남 대체 신도시로도 관심을 끌고 있다. 임대아파트 물량이 많아 강남 대체 기능이 떨어질 것이라는 예상도 있지만 서울 강남지역과의 연계성이나 장기 개발축선을 고려할 때 매우 뛰어난 입지라는 평가를 받는다.

특히 판교는 앞서 살펴본 대로 친환경 저밀도 신도시라는 게 매력이다. 비록 광교에 비해 인구밀도는 다소 높지만, 입지 등 접근성에서 우위를 점한다. 도로교통이 좋다 보니 주변 경부고속도로, 외곽순환도로 등으로 인한 소음 피해는 감수해야 할 부분이다. 행정구역상 분당구에 편입되고, 상가 등 편의시설이 부족해 초기엔 불편이 예상된다. 서울 재개발 지역 등과 비교해도 손색이 없고 오히려 계획도시로서의 가치가 더 큰 장점이다. 향후 직주근접 가치 부각으로 신도시 선호도가 떨어질 것이라는 예측은 판교와 거리가 먼 얘기다.

판교는 교통·입지·환경 측면에서 2기 신도시 대표주자로서 역량이 충분하다. 올 들어 경제회복이 가시화된다면 다른 신도시보다 한발 앞서 투자가치가 회복될 것이란 전망이 많다.

판교의 대표적 특징을 꼽으라면 수직적 구조인 분당과 달리 경부고속도로를 중심으로 동판교, 서판교 등으로 구분되는 수평적 구조라는 점이다. 우선 동판교 개발계획을 살펴보면 공동주택 1만5000여가구, 단독주택 270가구, 주상복합 1266가구 등 주거시설로 동판교 내 배후 수요는 4만9000여명이다.

2006년 첫 분양 때부터 동판교와 서판교는 맞수로 불렸다. 결론부터 말하면 입지는 동판교가 앞선다. 같은 판교신도시임에도 불구하고 생활편의성이 더 좋기 때문이다. 분당과 길 하나(분당-수서 고속도로)를 사이에 두고 있는 동판교는 잘 갖춰진 생활편의시설과 편리한 대중교통이 강점이다. 동판교는 분당-내곡 고속도로, 분당-수서 고속도로를 통해 서울 강남으로 진입이 수월하다. 또 강남-분당 정자를 연결하는 신분당선과 2014년 개통 예정인 성남-여주 경전철 환승역 판교역이 동판교에 자리 잡고 있다. 올 상반기 분양 예정인 주상복합 등 중심상업용지·벤처업무시설도 동판교에 자리 잡고 있다.

교육시설 측면에서도 동판교가 서판교보다 다소 우위다. 신도시 내에 들어설 초등학교·중학교 등 교육시설은 두 지역 모두 차이가 없다. 하지만 동판교는 분당 내 학원·교육시설을 공유할 수 있고, 동판교 북쪽에 에듀파크가 들어선다는 게 장점이다.

서판교의 매력도 이에 뒤지지 않는다. 무엇보다 쾌적성 면에서 동판교를 앞선다. 아파트 밀도가 높은 동판교에 비해 서판교는 단지나 아파트 동간거리가 넓다. 동판교 인구 밀도는 ha당 105명인 데 비해 서판교는 절반수준인 ha당 69.4명에 불과하다.

산으로 둘러싸여 있어 녹지공간도 풍부하다. 또 운중천이 지역으로 가로지르고 있고 100만㎡ 규모의 금토산 공원을 끼고 있다. 대부분 아파트 단지에서 금토산 공원 조망이 가능하다. 서판교 서쪽 일부 단지는 남서울CC도 바라볼 수 있다. 동판교는 아파트 위주로 구성돼 있지만 서판교는 중대형 평형, 고급 단독주택, 저층 연립주택 등이 들어서면서 '고급 주택촌'이 자리 잡았다.

교통 여건도 동판교보다는 낮게 평가받지만 최근 개통한 서울-용인 고속도로를 이용하면 강남까지 20분에 갈 수 있다. 성남-여주 경전철도 서판교를 가로지른다. 안양, 인덕원, 과천까지 이어지는 국도를 이용하면 수도권 진출입도 수월하다.

정리해보면 동판교의 입지적 장점은 판교역 중심의 상업지역, 알파돔시티, 테크노밸리 등이 근접해 자리 잡고 있다는 것. 즉 배후수요뿐 아니라 외부 유입인구까지 가세해 서판교보다 상권 무게감은 더 클 것으로 분석된다. 이에 비해 서판교는 공동주택 1만여가구, 단독주택 1800가구 등 주거시설이 들어서면 배후수요가 3만8000명가량 될 것으로 예상해볼 수 있다.

서판교는 청계산 자락과 맞물려 주거 쾌적성이 동판교보다 높고 서판교역 예정지 주변으로 상권이 형성되는 특징이 있다. 신도시 중심상업지는 대중교통과 도보를 이용하는 소비층의 유입이 용이하고 상업·업무·문화의 핵심 임무를 수행하다 보니 유동인구가 풍부한 이점이 있다. 때문에 동판교역을 중심으로 한 판교신도시 상권 역시 지역을 대표할 만큼 클 것으로 전망된다. 중심상업지와 달리 근린상업지는 거주지역과 거리가 가까워 도보 이용 수요층 접근이 가장 용이하고 생활과 밀착된 판매와 서비스업종 등의 집중도도 높다. 따라서 근린상업지역 상가 선택에 있어서는 점포 밀집도가 높은 곳이 유리하다. 업종 구성이 다양하고 전문화될수록 상권 유입층이 늘어나기 때문이다. 판교의 근린상업지는 입지별로 외부 소비층의 유입이 녹록지 않은 곳도 있다. 이때는 도로, 학교, 상업시설군 등을 중심으로 상권을 나눠 투자 예정지 내 유효 이용층을 측정하는 게 좋다.

그렇다면 입주가 마무리되고 있는 지금 판교신도시 투자가치는 어떨까. 비록 수도권에 광교, 위례신도시 등 경쟁도시들이 많지만 여전히 투자가치가 높다고 보는 전문가들이 대다수다. 무엇보다 희소성이 높다. 판교는 강남 대체주거지 성격이 강한 만큼 중소형 임대보다는 중대형 분양주택의 희소성이 높은 편이다. 주공과 민간 건설사가 공급한 분양주택은 1만2419가구고 임대주택은 총 1만2353가구로 비슷한 가운데 분양주택에서 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 비율은 30%뿐이다. 즉 판교 분양주택 10채 중 3채만 중대형이란 얘기다.

두 번째로 꼽는 가치는 강남 접근성이다. 앞으로 개통 예정인 신분당선 판교역을 통해 3호선 양재역과 2호선 강남역까지 약 20분이면 도착이 가능하다. 여기에다 지난해 7월 1일 용인-서울 고속도로가 개통돼 용인시 기흥읍 영덕마을에서 서울 헌릉로까지 총 22.9㎞를 연결하게 됐다. 이 도로에서 나오면 바로 강남구 세곡동인데 내곡 인터체인지를 이용해 분당-내곡 간 고속화도로를 이용하면 강남시내로 바로 진입이 가능하다. 또는 헌릉로를 타고 송파구로도 진입할 수 있다.

그렇다면 판교 입성을 꿈꾸는 수요자들은 어떤 전략이 필요할까.

첫 번째 원칙은 장기적인 접근이다. 주택공급 효과는 분양할 때가 아닌 입주할 때 나타난다는 걸 이번 판교 입주쇼크가 여실히 보여줬다. 입주물량이 많다 해도 민간 건설사의 사업 기피로 주택 공급량이 줄면서 또다시 몇 년 후 특정 지역, 특정 평형 주택이 부족해질 수밖에 없다. 이를 감안한다면 지금이 오히려 판교같이 입지 좋은 지역을 선점할 기회란 얘기다. 금융비용 부담이 없다면 상업지구 투자도 눈여겨볼 만하다. 서판교 주거지보다는 내년 9월 개통 예정인 판교역이 위치하는 동판교가 유리하고, 동판교 중에서도 판교역 주변의 주상복합이나 중심상업지구 보행자도로변 상가 투자가 안전할 것이란 의견이 많다.

물론 상가 투자할 때도 유의할 점이 있다. 신도시 상권은 대개 아파트 입주 후 1년 안팎으로 급격히 형성되지 않는다. 이 때문에 단타성 목적보다는 상가 가치가 제대로 녹아날 수 있도록 중장기적 관점에서 접근하는 게 좋다. 또한 최적의 목을 찾아내기 위해 접근성과 가시성의 중요성을 감안하고 차량 이용자 증가에 따른 주차장 확보 상황을 따져봐야 한다. 신설역 개통 여부에 대해서도 사전 점검을 해두는 것이 좋다. 실제 개발 진행여부와 완공시기가 상권 활성화에 미치는 영향도 무시할 수 없기 때문이다.

[본 기사는 매경이코노미 제1555호(10.05.12일자) 기사입니다]

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