양도세 1,000만원가량 덜 낸다

5억 아파트 4억에 할인 매입 3년뒤 5억에 판다면■ 지방미분양 稅 감면 연장 혜택 따져보니…취득·등록세도 62.5% 줄어 900만원 이익입지좋은 곳 할인 가능성 낮아 효과 의문도

정부가 지방 미분양 주택에 대해 양도세 및 취득ㆍ등록세를 깎아주기로 하면서 이들 아파트에 투자자들의 관심이 몰리고 있다. 특히 이번 세금 감면은 분양가 할인을 전제로 한 것이어서 좋은 물건만 골라 잡으면 큰 이익을 볼 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다. 고준석 신한은행 지점장은 "각 건설업체들이 과감한 분양가 할인에 나선다면 그동안 잠잠하던 실수요자들이 부동산 시장에 뛰어드는 계기가 될 수 있을 것"이라고 말했다.

◇실제 이익 얼마나 될까=이번 감면안은 분양가 할인폭에 따라 절세액도 달라지므로 얼마나 이익이 되는지는 딱 잘라 말하기 어렵다. 분양가 5억원인 전용 100㎡형 아파트를 20% 할인한 4억원에 매입한 경우를 바탕으로 대략적인 절세액을 신화세법연구소에 의뢰해 시뮬레이션해봤다.

우선 취득ㆍ등록세를 절약할 수 있다. 미분양 주택에 대한 취득ㆍ등록세 감면은 오는 6월30일에 종료될 예정이었다. 원래대로라면 이날 이후 5억원짜리 주택을 살 경우 취득ㆍ등록세가 1,350만원(5억원X2.7%)에 달한다. 전용 85㎡를 초과하는 주택은 취득ㆍ등록세가 2.7%, 그 이하는 2.2%이기 때문이다.

하지만 취득ㆍ등록세가 분양가 할인폭과 연동해 50~75%까지 줄었고 분양가도 5억원에서 4억원으로 할인된 만큼 이 경우 내야 하는 취득ㆍ등록세는 405만원(4억원X2.7%X37.5%)에 불과하다. 분양가를 20% 할인한 경우 취득ㆍ등록세가 62.5%가량 줄어들기 때문이다. 취득ㆍ등록세 감면만으로도 900만원이 넘는 이익을 본 셈이다.

집값이 오른다면 양도세도 줄일 수 있다. 5억원에서 4억원으로 할인됐던 아파트가 3년 뒤(소유권 등기일 기준) 5억원으로 다시 올랐다고 가정해보자. 이 아파트의 할인율이 20%이므로 이번 방안에 따라 양도세 할인율은 80%를 적용 받는다.

만약 양도세 할인 혜택이 없었다면 이 아파트를 구입한 사람은 대략 1,560만원의 세금을 물어야 한다. 하지만 양도세 감면을 받을 경우 이 사람이 내야 하는 세금은 561만원으로(농특세 포함) 1,000만원가량을 절약할 수 있다. 취득ㆍ등록세와 양도세를 합쳐 2,000만원가량의 이익을 보게 된다.

물론 양도세를 절약하기 위해서는 부동산 경기가 되살아나 집값이 올라야 한다. 집값이 오르지 않으면 내야 할 양도세도 없기 때문이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "분양가 할인과 더불어 세금도 아낄 수 있어 일부 투자수요가 살아날 수 있다"면서도 "결국은 어떤 아파트를 고르느냐가 투자의 성패를 좌우할 것"이라고 설명했다.

◇입지 좋은 대단지 아파트 선택해야=이 같은 이유로 부동산 전문가들은 미분양 아파트 가운데서도 목이 좋은 단지를 골라야 분양가 할인과 절세에 따른 혜택을 두루 누릴 수 있다고 조언하고 있다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "준수도권으로 분류되는 충청권 일부 지역이나 배후 인구가 많은 공단도시(당진ㆍ광양ㆍ창원 등)에 위치한 미분양 아파트를 우선 순위로 고려해볼 만하다"고 전했다.

반면 입지가 좋은 아파트는 분양가를 할인하지 않을 가능성도 있다는 지적도 나온다. 전체 가구의 10~20%가량을 차지하는 미분양을 털어내기 위해 분양가를 내렸다가 기존 계약자들의 반발에 부딪힐 우려도 크기 때문이다. 대구에서 분양사업을 벌이고 있는 한 시행사의 대표는 "같은 지방이라고 해도 입지가 좋고 수요가 풍부한 아파트는 분양 현황이 한결 낫다"며 "이런 아파트가 과연 분양가를 내릴지 의문"이라고 말했다.

이런 우려 때문에 이번 세금 감면안이 지방 분양 시장 활성화를 이끌어내기는 역부족이라는 지적도 나온다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "현재 미분양 적체현상은 공급과잉과 고분양가ㆍ대출규제 등이 한데 뒤섞여나온 현상"이라며 "이미 지방 미분양 단지 대부분이 자체 할인 행사를 펼치고 있어 양도세 감면만으로 시장이 살아나기는 어려울 것"이라고 전했다.

서일범기자 squiz@sed.co.kr '스타화보 VM' 무료다운받기 [**8253+NATE 또는 통화]

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