서울시 전세대책 쏠린눈..알짜개발 지역은 어디?

'수요 조절과 공급 확대'라는 서울시의 '전세가격 안정화 대책'에 시장의 눈길이 쏠리고 있다. 전세 대책이라는 큰 틀과는 별도로 서울시의 공급 확대 방안에 따라 재개발ㆍ재건축 지역은 물론 보금자리주택 등 대대적인 개발 방향에 변화가 점쳐지기 때문이다. 재개발ㆍ재건축 지역은 용적률과 층고가 완화되고 역세권 지역을 중심으로 주차장 완화구역이 추가 지정되는가 하면 개발제한구역은 추가로 보금자리주택으로 탈바꿈하게 되는 등 '알짜 개발 지역'이 새롭게 탄생할 전망이다.

▶"주택재개발 기준 용적률 상향 조정으로 1만2000가구의 소형주택을 공급 확대하겠다"=

서울시의 이번 대책 중 시장에서는 소형주택의 공급을 대폭 확대를 위한 재개발 사업장의 용적률 상향과 재개발ㆍ재건축 사업장의 용도지역 상향 방안에 주목을 하고 있다. 서울시의 방안에 따르면 주요 재개발 지역은 용적률이 최대 25%까지 높아지게 된다. 또한 재건축 단지는 층고가 대폭 올라가게 돼 '용적률ㆍ층고 상향=사업성 개선'이라는 관행적인 개발 공식이 적용될 수 있기 때문이다.

서울시와 각 자치구에 따르면 현재 용적률이 상향 가능한 재개발 지역으로는 마포구 아현4구역, 성북구 보문3ㆍ4구역, 서대문구 홍은12구역, 홍제2구역 등 90여 곳이 꼽히고 있다. '아파트 설계 변경이 가능한 지역이라면 용적률을 높이는 것이 가능하다'는 서울시의 유권해석에 따라 이들 지역은 재개발조합을 통해 서울시에 정비계획변경 신청이 가능한 곳이다.

2종 주거지역에서 3종주거지역으로 용도지역 변경이 가능한 재건축 지역으로는 강동구 둔촌주공, 서초구 반포주공, 강남구 개포주공 등이 거론되고 있다. 현재 7층 이하로 층고가 제한된 이들 단지는 향후 12층의 층고, 210%에서 250%로의 용적률 상향이 가능하다. 다만 상향된 용적률은 60㎡ 이하 주택 조성에만 사용될 수 있다.

▶"보금자리주택사업 9월 중으로 4개 지역 추가 지정해 2만2000가구 공급하겠다"=

무엇보다 이번 대책에는 신규 보금자리주택 추가 지정안이 포함돼 눈길을 끌고 있다. 다음달 사전예약제를 실시하는 서초 우면지구 등 정부의 보금자리주택 외에 서울시가 자체적으로 4개소에서 2만2000가구를 추가로 공급하겠다는 계획이다. 이미 시장에서 '보금자리주택은 로또'이라는 말이 공공연할 정도로 관심이 뜨거운 상황에서 추가 지정될 신규 보금자리주택지구가 어디가 될 것인지에 관심이 쏠릴 수밖에 없다.

전문가들은 일단 강동구 강일지구, 강남구 수서2지구, 서초구 내곡지구, 구로구 항동지구 등을 후보지로서 첫 손에 꼽고 있다. 현재 서울시와 SH공사가 지구 지정을 위한 검토 단계에 접어든 상황. 구체적인 결론은 서울시의 판단과 국토부와의 협의 등 단계를 거친 후에 나오겠지만 2만2000가구 정도의 대단위 단지를 공급을 위해서는 이들 지역을 제외할 수 없다는 지적이다.

특히 강동구 강일지구와 강남구 수서2지구가 국민임대단지로의 개발 과정에서 중앙도시계획위원회와 자치구의 반대로 무산됐다는 점, 구로구 항동 역시 수목원 조성 사업이 지지부진하다는 점 등도 전문가들은 보금자리주택 입지로서 적합하다는 점과 더불어 지구 지정이 유력하다는 의견을 제시했다.

▶"도시형생활주택 조기공급을 위해 주차장 완화구역 확대지정하겠다"=

김효수 서울시주택국장은 "2011년 이후 주택 공급과 멸실의 불균형이 극대화될 시점에서 전세가격 안정에 가장 큰 역할은 도시형생활주택이 될 것이다"라며 도시형생활주택의 중요성을 강조했다. 수요와 공급의 조절 방안의 한계점을 인정하는 한편 이를 보완할 방안으로 도시형 생활주택을 꼽은 것. 서울시는 도시형 생활주택의 조성에 걸림돌로 작용하고 있는 주차장 설치 기준이 완화된 구역을 25개소(10가구당 1대)로 확대 지정하겠다는 복안을 마련했다.

이에 따라 업계에서는 지난달 지정된 1차 후보지 5개 지역(고려대, 성신여대 등) 외 대학가 주변의 역세권 지역을 우선 후보지로 꼽고 있다. 강남 등 주요 번화가의 경우 자치구에서 주차난을 이유로 지정에 난색을 표하는 것과 대조적으로 건국대와 세종대 등 화양동과 구의동 일대, 장충동 등 동국대 주변, 마장동 한양대 일대는 추가 지정이 가능하다는 지적이다.강주남ㆍ남상욱기자/kaka@heraldm.com

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