어둠 속 토지경매.."흙 속의 진주 찾자"

[[머니위크]]아파트를 중심으로 한 주거용 부동산과 달리 토지시장은 아직도 겨울잠에서 깨어나지 못하고 있다. 부재지주에 대한 양도소득세 중과를 2010년 말까지 한시적으로 폐지했음에도 불구, 좀처럼 회복 기미를 보이지 않고 있다. 땅값도 여전히 바닥세다. 물론 거래도 크게 줄어든 상황이다.

국토해양부에 따르면 지난 5월 말 현재 전국 지가는 2008년 10월 고점대비 5.1% 하락한 수준이다. 5월 한달간 토지거래량은 총 19만1984필지, 2억2450만3000㎡로 전년 동월대비 필지수는 22.5% 감소하고 면적은 6.7% 줄었다.

역으로 보면 이 같은 거래 위축은 경매시장에는 반사이익을 준다. 그만큼 경매시장에선 좋은 기회를 얻을 수 있다는 것이다. 최근 들어 경매시장에는 어느 때보다도 양질의 다양한 토지 물건이 지속적으로 유입되고 있다는 점도 투자자들에겐 호재다.

◆토지경매 거래부진 속 매각가율 지속 하락

전반적으로 토지경매시장은 거래 부진 속에서 지속적인 물건 유입에 따라 매각가가 매월 하락세를 보이고 있다. 대법원 법원경매정보에 따르면 올 1월 124%였던 전국 임야 매각가율은 2월 109%로 떨어진 데 이어 ▲3월 95% ▲4월 87.8% ▲5월 83.7%로 계속 하락했으며 급기야 지난 6월 70%대(75.9%)로 추락했다. 연초대비 무려 48.1%포인트나 하락한 것이다.

반면 아파트는 매각가율이 지속적으로 상승, 대조를 이루고 있다. 올 1월 중 72.4%였던 전국 아파트 경매 낙찰가율은 2월 74.5%로 뛰었으며 3월(72.4%) 한때 주춤거린 후 4월 77.7%에 이어 5월 82.5%로 상승세를 탔다. 지난 6월에는 83.3%로 더 올랐다.

지난 5월29일 수원지방법원 경매10계에서 입찰이 진행된 경기 용인시 처인구 고림동 소재 4만2143㎡ 규모의 밭은 감정가의 절반을 조금 웃도는 수준에서 낙찰자가 선정됐다. 앞서 네차례 유찰된 이 물건은 당초 대지 전환 시 엄청난 개발이익이 기대된다는 점에서 관심을 모았다.

하지만 전반적인 경기 침체로 인해 이 물건에 대한 투자자들의 관심은 예상 외로 적었다. 그 결과 감정가 106억3272만원에 달하던 이 물건의 이날 최저 입찰가는 43억5516만원까지 떨어졌다. 그나마 물건에 대한 가치가 조금 알려지면서 7명이 경합을 벌인 끝에 직전 유찰가(54억4533만원)를 넘긴 55억6000만원에 팔렸다. 매각가율은 52.3%.

그렇다고 해서 모든 토지 물건이 경매시장에서 홀대받는 것은 아니다. 특히 투자비용이 적게 소요되는 물건에는 적지 않은 입찰자들이 몰려든다. 때로는 이 때문에 감정가를 거의 무시할 정도의 투찰가격이 나오기도 한다. 지난 6월22일 속초지원 1계에서 실시된 강원도 양양군 현북면 도리 소재 임야의 경우 낙찰가율이 무려 1000%를 넘었다.

1983㎡ 규모인 이 물건의 감정가격은 396만6000원으로, 완만한 경사에 2m 비포장도로에 접해 있고 남대천이 발아래 흐르고 있다. 가장 큰 경쟁력은 가격 조건으로 3.3㎡당 6600원에 불과했다. 매수 보증금은 채 40만원도 안 되는 39만6000원이다. 입찰 결과 70명이 치열한 경합을 벌여 최초 감정가의 약 11배에 이르는 4230만원에 낙찰자가 선정됐다.

◆눈여겨볼 만한 토지경매물건

7월9일 수원지방방법원 경매4계에서 입찰을 실시하는 경기 용인시 수지 동천동 소재 밭 684㎡는 최저 입찰가격이 2억6922만원이다. 감정가는 4억2066만원으로 앞서 두차례 유찰된 물건이다. 이 물건은 농지전용허가를 받아 택지조성공사가 상당히 진척된 상태에서 경매에 나왔다.

13일 의정부지방법원 5계에서 진행될 경기 가평군 청평면 대성리 소재 대지는 펜션이나 전원주택지로 개발할 수 있는 토지여서 관심을 모은다. 신청평대교 남서쪽 인근에 위치한 이 물건은 특히 북한강을 끼고 있어 눈길을 끈다. 토지경매시장에서 이처럼 강 조망이 가능한 펜션이나 전원주택 부지가 선보이는 것은 실로 오랜만의 일이라는 게 관련업계의 설명이다. 총 5530㎡ 규모인 이 물건의 최초 감정가는 19억3550만원으로, 이번 입찰 예정가격은 15억4840만원이다. 경매에 나오기 직전까지 펜션 및 전원주택지로 조성 중이었다.

15일 수원지법 5계에서 입찰될 예정인 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 임야 4만8373㎡는 9억7352만원에 매각된다. 영동고속도로 양지IC 북쪽 인근에 위치한 물건으로, 최초 감정가는 12억1690만원이다. 29일 의정부지법 16계에서 선보이는 가평군 북면 제령리 소재 임야 625㎡는 최초 감정가 6875만원에서 한차례 떨어져 5500만원에 매각된다.

◆토지경매, 이것만은 주의하자

토지경매에서 가장 주의할 점은 꼼꼼한 시세조사다. 아파트와 같은 주거형 부동산과는 달리 거래 사례가 거의 없어 시세를 산정하기가 쉽지 않다. 특히 법원감정가를 시세로 오인해선 절대 안 된다.

주택을 건립할 목적으로 낙찰을 받으려면 우선 해당 지방자치단체에 건축이 가능한 지 여부를 반드시 확인한 후 입찰에 나서야 한다. 지목이 논, 밭, 과수원인 경우 특별매각 조건으로 농지취득자격증명원을 매각 결정기일까지 제출해야 매각허가를 받을 수 있다.

농지전용허가를 받아 택지 조성 중 부도로 경매 나온 물건은 농취증 발급이 안 돼 매각이 불허되는 경우도 있어 입찰 전 농취증 발급 여부에 대한 확인을 게을리 해선 안 된다. 유치권이 신고된 물건은 성립여부도 꼼꼼히 따져야 한다.

법무법인 산하 강은현 실장은 "토지가 아파트보다 유리한 지 여부는 어떤 관점으로 접근을 하느냐에 달려 있다"며 "토지는 환금성이 떨어지고 장기적으로 봐야하는 어려움이 있지만, 좋은 물건은 결국 장기적으로도 더 큰 수익을 낼 수 있는 장점도 있다"고 말했다.[관련기사]☞ 뜨거운 부동산경매시장, 다시 南高北低☞ 주목! 경매물건

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문성일기자 ssamddaq@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >