(일문일답)한강변 재건축값 오르면 토지거래허가구역 지정

- "단지 합동개발방식 주민 동의필요"

- "집값 상승시 토지거래허가구역 지정"

[이데일리 윤도진기자] 서울 한강변에 초고층 아파트가 대거 들어선다. 서울시는 재건축 아파트 등 사업자가 부지의 25%를 공원 등 공공시설 용지로 기부채납할 경우 지역에 따라 최고 50층 안팎의 아파트를 지을 수 있도록 하는 내용을 담은 `한강 공공성 회복 선언`을 19일 발표했다.

다음은 이날 발표 내용의 주요 사안에 대한 일문일답이다.- 한강 수변지역 공공성 재편계획을 수립하게 된 배경은▲한강 수변지역은 강변도로의 건설과 주거 일변도의 성냥갑 아파트 건설로 획일적이고 단조로운 경관과 사유화된 공간으로 전락했다. 시민들로부터 단절된 물리적 공간으로서 장소적 가치를 잃었다. 한강변은 주거지역이 85%이고, 그중 아파트지구가 7개로서 주거지역 중 20%가 최근 개발이 완료되었고 나머지 지역도 재건축사업을 추진하고 있다. 지금이 한강 수변지역의 공간구조 패러다임을 전환해야하는 중요한 시점이다.

- 한강 수변지역의 공공성 확보를 위한 구체적인 방안은▲우선 향후 한강에 연접한 지역의 재건축 등 정비사업의 경우 기본적으로 순부담율 25% 이상의 기부채납을 받아 공공용지 및 기반시설을 확보해 개발이익을 공유토록 할 예정이다. 접근성을 개선하기 위해 한강변을 동서로 관통하는 지하철등 대중교통을 적극 활용하고 광역 또는 지구 차원의 새로운 교통수단을 도입하며 강변도로의 지하화 및 보행교 설치를 통하여 접근성을 개선하겠다.

- 순부담 25%의 기부채납의 산출근거는 무엇이며 재산권 침해 논란에 대한 복안은▲기부채납 비율은 기존에 수립된 법정계획상의 연면적 또는 일정분의 개발이익은 보장하되 개발이익에 상응하는 공공기여 방안이다. 공공시설의 설치 또는 기반시설비용을 토지면적으로 환산해 합리적으로 산정한 것이다. 사회 통념상 개인의 재산권에 침해를 준다는 시각도 있을 수 있지만 토지의 가치가 증대되고 문화·공공시설 건립으로 인한 도시인프라 확충으로 얻게 될 반사적 이익을 감안할 때 과도하게 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 없을 것이다.

- 층고완화가 주민에게 상당한 특혜가 된다는 의견에 대해서는▲공공용지 및 기반시설을 제공하고 높이를 완화받는 것은 일종의 `합리적 거래`로 볼 수 있을 것이다. 시 입장에서도 시민들에게 돌려줄 공적공간을 확보하고 바람길 형성 및 주요조망축 확보의 중요성이 있으며 주민 입장에서도 재산가치의 손실 없이 주거 여건의 향상과 함께 공공기여의 명분을 얻을 수 있을 것이다.

- 수변경관 및 친환경·에너지절약 측면에서 바람직한 방안인가▲평균 1㎞에 이르는 강폭을 감안할 때 한강변의 건축물 높이를 과도하게 제한하는 것은 수변경관 및 조망 측면에서 불합리하다는 시각도 있었다. 공공 기여에 상응하는 만큼 높이는 완화해 주되 다양한 스카이라인이 형성될 수 있도록 최고층수와 평균층수를 제시하고 건축심의를 통해 관리한다면 매력적인 경관창출이 가능할 것이다. 친환경 및 에너지절약 측면에서의 초고층 건축은 각종 수직동선의 이용, 냉난방 비용 등 유지관리 측면에서 불리한 점은 있지만 신기술을 적극 도입함으로서 친환경 건축을 유도하고자 한다. 획일적으로 초고층화 한다는 것이 아니라 지역 특성에 맞게 초고층을 특화시켜 나갈 계획이다.

- 전략정비구역 5개소와 유도정비구역 5개소는 어떻게 선정했나▲전략정비구역은 재건축 연한이 도래해 지금 재건축사업 추진이 가능한 지역, 단독주택지중 정비구역지정 요건이 충족되어 개별사업추진 가능한 지역, 광역적인 합동개발이 가능한 지역, 공공문화시설 및 공원녹지 확보가 필요한 지역을 선정했다. 유도정비구역은 중소규모의 민간개발이 점적, 면적으로 이루어지는 지역으로 장기적인 토지이용 변화에 대응이 필요한 지역(향후 자치구와 협의하여 추가 또는 조정가능)이다. 일반관리구역은 자생적 개발에 대응하기 위한 일반적 관리가 필요한 지역으로서 전략정비 및 유도정비구역을 제외한 지역이다.

- 전략정비지구 이외에 다른 한강변 지역에서 재건축사업을 하려면 최소한 25% 이상 기부채납을 해야 하는지.▲이번 재편계획에서는 전략정비지구에 집중하여 발전 구상안과 구체적인 실현수단을 마련했고 유도정비지구는 이보다 개략적인 수준의 발전 구상안을 제시하고 있다. 이는 지구별로 사업의 중요성과 추진현황을 고려한 단계별 지역별 분류를 한 것이며 계획에서 제시하고 있는 기본원칙은 향후에도 지켜져야 할 것이다.

- 지구별로 수립된 발전구상안이 법적 구속력이 있나▲각 지구별 발전방안은 시 자체의 비법정 계획이다. 다만 본 계획을 바탕으로 금년부터 구역별 세부 사업계획이 단계적으로 수립될 예정이며 그 이전이라도 입안권자인 자치구에서 주민과 협의를 거쳐 제안이 있을 경우, 시가 제시한 지구별 발전계획 또는 관리방향 및 전략에 적합하다면 법정절차를 이행할 수도 있을 것이다.

- 주민들이 본 구상안에 동의하지 않고 기존 계획에 맞춰 사업을 추진할 경우의 대책은▲정부의 11·3 재건축 규제완화대책은 법정 최대용적률까지 완화하는 내용으로, 시는 우리시가 정한 우수디자인 등 인센티브 항목과 기반시설이 필요할 경우 공공용지 확보 등 단계별로 최대용적률까지 완화를 추진할 계획이다. 한강변 재건축 단지의 경우 이번 구상안을 법정화 할 때 주민들의 사익을 과도하게 침해하지 않도록 적정이익을 보장하면서 공공성을 강화하는 방향으로 자치구 및 주민들과 협의하겠다.

- 한강변 아파트값 상승 등 부작용에 대한 대책은▲대상지가 단독주택지인 곳은 지분 쪼개기에 의한 투기 방지를 위해 건축법 제18조 규정에 의거 건축허가를 제한할 예정이다. 아울러 해당 지역에 대하여 토지거래 동향을 파악하는 등 지속적으로 모니터링하면서 부동산 가격의 상승 또는 투기조짐 발생시 지체 없이 토지거래 허가구역 또는 투기지역 및 주택거래신고지역 지정 등 부동산 가격이 안정될 수 있도록 조치하겠다.

- 압구정이나 여의도 등 상당히 많은 개별 단지들을 묶어 합동개발을 유도할 경우 주민들의 동의가 어려울 수도 있는데 이에 따른 대책은▲현재와 같은 단지별 재건축 보다 합동개발의 장점을 적극 홍보하고 설득할 예정이다. 시에서 제시한 마스터플랜에 따라 체계적인 사업계획을 수립해 추진하면 안정적인 사업추진이 가능하다. 높이 완화를 통해 쾌적한 주거단지의 조성이 가능하고 매력적인 수변공간을 창출함으로 인한 공공의 이익을 감안할 때 충분한 설득력을 갖고 있다고 판단한다.

- 성수지구의 경우 재개발이나 재건축 정비사업 요건에 해당하는지.▲성수지구는 단독주택지와 근린상가가 밀집된 지역으로서 현행 재개발 구역 지정요건중 전체의 80% 정도가 정비구역지정 요건에 해당하므로 지금부터 사업추진 계획을 수립하는데 별문제가 없다.

- 합정지구의 경우 당인리 발전소 부지는 어떻게 개발할 예정인지▲당인리 발전소는 현재 이전을 전제로 대체부지를 물색하고 있는 것으로 알고 있으며 정부에서 일명 `문화발전소` 등 문화공간을 조성할 계획이다. 시에서는 정부 및 마포구와 긴밀한 협의를 통하여 서울시민에게 꼭 필요한 공간이 될 수 있도록 최선을 다할 예정이다.

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