"재건축 용적률 올려도 조합원 수입은 그대로"

용적률을 최대 300%까지 늘려도 조합원에 대한 수입은 크게 늘어나지 않은 것으로 나타났다.

이는 일반분양 가격을 결정하는 '분양가상한제'와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수하는 '조합원 초과이익 부담금'이 있기 때문이다.

10일 주거환경연구원에 따르면 서울에 있는 A단독주택 단지(3종 일반주거지역)의 재건축 규제 완화에 따른 경제적 효과를 분석한 결과 용적률 270%를 적용했을때가 300%를 적용하는 것보다 수익성이 더 좋은 것으로 분석됐다.

먼저 조합원이 400명인 A단지는 용적률 210%를 적용하면 조합원분 400가구와 일반분양 198가구, 재건축 임대아파트 130가구 등 총 728가구를 지을 수 있다.여기에 조합원 가구당 평균 분담금은 2억4100만원으로 추산된다.

특히 이번 11.3대책에 따라 임대주택 의무 건립이 폐지돼 임대주택은 짓지 않아도 되기때문에 임대아파트 130가구가 일반분양분으로 전환돼 일반분양 가구수가 328가구로 늘어나게 된다.　이에 따라 가구당 조합 분담금은 현행 2억4130만원에서 1억4620만원으로 9500만원(39.4%)이 줄어든다.　조합이 용적률을 210%에서 250%로 40% 포인트 늘린다면 증가한 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 건설토록 함에 따라 최대인 절반 20% 포인트를 보금자리주택으로 건설해야한다. 전체용적률은 270%.　이 기준을 적용하면 일반분양분은 448가구로 늘어나고 보금자리주택 89가구를 짓게 돼 전체 가구수도 937가구로 종전보다 209가구가 증가한다.　하지만 조합원 부담금은 1억4130만원으로 현행보다 9990만원(41.42%), 용적률을 늘리지 않고 기존 임대주택을 일반분양으로 전환했을 때보다 불과 480만원 줄이는

데 그친다.　특히 전체 용적률을 법정 상한인 300%까지 올리면(기본 용적률 270%, 보금자리주택 용적률 30%) 일반분양분이 509가구, 보금자리주택이 133가구로 용적률 270%일 때보다 조합원 분담금은 1억4300만원으로 오히려 가구당 170만원 가까이 더 내야 한다.이처럼 용적률이 늘었는데도 조합원 분담금이 증가한 것은 용적률 상향이 가구당 대지지분 감소와 분양가 상한제 규제에 근거한 세대당 택지가격 하락으로 이어져 일반

분양가가 낮아졌기 때문이다.여기에 재건축 환수에 관한 법률에 따라 준공시점(종료시점)의 주택가격에서 추진위원회 승인일(개시시점)의 주택가격과 정상집값 상승분, 개발비용을 공제한 금액으

로 재건축 초과이익을 산출해 조합원당 평균 초과 이익이 3000만원을 넘을 경우 최하 10%에서 최고 50%까지 부담금이 부과된다.　이에 재건축을 활성화하기 위해서는 분양가 상한제와 재건축 부담금 제도를 함께 완화해야 한다고 연구원은 지적했다.

연구원은 "분양가 상한제를 손질하고 재건축 부담금 부과율을 도시근로자 평균 임금 수준이나 재산세, 종부세 등 유사 과세기준에 준해 현실성 있게 완화해주거나 과감하게 폐지하는 방안을 검토해야 할 것"이라고 말했다.

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박종서 기자 jspark@asiaeconomy.co.kr<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.asiaeconomy.co.kr) 무단전재 배포금지>