[긴급진단] 집값 폭락 어디까지 가나

수도권 집값폭락이 연일 계속되면서 이같은 추세가 언제까지 이어질지에 관심이 쏠리고 있다.

버블세븐은 7월∼9월에도 모두 하락했지만 이중 강남구, 서초구, 분당, 평촌 하락폭은 상반기 하락폭보다 더 컸다.이처럼 버블세븐의 최근 3개월간 하락폭이 심화된 이유는 지난 7월부터 시작된 잠실 대단지 입주와 8.21대책, 9.1세제개편안, 9.19대책과 종부세 개편안으로 이어진 규제 완화 행진에도 요지부동인 매수세 때문이다.장기 거래 침체의 원인이었던 규제가 풀림에도 불구하고 매수자들은 일단은 더 두고보겠다는 관망세가 강한 상태다.

◇공급 폭탄 수도권 180만가구 공급 = 물량 퍼붓기 효과가 문제다. 2008년 8∼9월에 1만8000여가구의 재건축 아파트가 한꺼번에 쏟아지면서 집값이 동반하락했다.

이같은 상황에서 정부는 9.19대책을 발표하면서 정부는 수도권 도심에 향후 10년간 180만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 당초보다 80만가구가 늘어난 물량이다.이를 위해 뉴타운 25곳을 추가로 지정하고, 역세권과 준공업지역을 주거지역으로 개발할 수 있도록 했다. 수도권 도심에서 재정비촉진지구 25곳을 추가로 지정해 25만가구를 공급하겠다는 것이다. 여기에 2018년까지 재건축ㆍ재개발 사업으로 총 37만가구가 공급된다.

또 수도권 역세권 지역을 개발해 16만가구를, '단지형 다세대' 주택도 30만가구를 공급한다.

여기에 8.21대책으로 인천 검단과 오산세교지구에서 4만9000가구가 추가로 공급된다.

이같은 물량공세는 미분양으로 이어질 전망이다.

◇미분양 속출 = 공급과잉을 뒷받침하는 것은 미분양아파트와 입주율 저조 등이다.

지난 6월 현재 공식적인 미분양가구수는 전국적으로 15만가구에 이른다. 하지만 미분양가구수를 밝히기 꺼려하는 건설업계의 특성을 고려하면 25만가구에 이를 것으로 업계는 보고 있다. 여기에 묶인 돈만 최소 45조원으로 추산된다.

이중 25%가 수도권에 몰려 있다.

여기에 악성으로 분류되는 '준공 후 미분양'이다. 집을 완공했는데도 팔리지 않는 것이다. 이같은 준공후 미분양주택도 6월기준 3만5190만원으로 5월 2만1757가구보다 약 62%나 급증했다.

◇2006년 상반기 수준으로 집값 폭락 = 부동산 전문가들은 지난 2005년 정부가 발표한 8.31대책 이전 수준으로 떨어질 것이라고 내다보고 있다.

당시 버블세븐지역이 8.31대책이후 급격한 상승세를 보이며 아파트가격 거품이 심화됐다.

강남구의 3.3㎡당 지난 2005년 8.31대책 이후 계속 오르면서 2007년 1월 최고 상승률을 기록 3472만원이었던 것이 지난 2월 3512만원까지 상승했다. 하지만 3월부터 본격적인 하락세를 유지하면서 9월 현재 3401만원으로 2006년 11월 수준으로 하락했다.

분당신도시가 있는 성남지역도 지난달 3.3㎡당 매매가는 1767만원으로 지난달1783만원에 비해 평균 16만원 하락했고, 지난 1월 1836만원에 비해 평균 69만원까지 떨어졌다. 이같은 하락추세라면 2006년 10월 1713만원 수준까지 떨어질 가능성 높다. 분양 불패신화로 전국적으로 이름을 알린 용인지역도 지난해 3월 3.3㎡당 평균 1187만원이었던 것이 1년6개월이 지난 9월 80만원이 하락한 1107만원을 기록했다.

이처럼 버블세븐지역의 집값은 끝모를 침체의 늪으로 들어가고 있다.

나기숙 부동산뱅크 리서치센터 주임연구원은 "집값하락은 최근 세계경제의 불안 및 국내경상수지 적자, 무역수지 적자 등 전반적인 경기침체 및 내수경기의 하락과 함께 나타나는 것이기 때문에 불안한 경기상황이 당분간 회복될 기미가 보이지 않아 적절한 매수타이밍을 찾기는 당분간 어려울 것"이라고 내다봤다.

김은경 스피드뱅크 리서치 팀장은 "8.31대책 이후 소득수준과 물가상승률에 비해 집값은 큰폭으로 올랐다"며 "현재 하락세는 이같은 거품이 빠지는 것으로 2006년 수준으로 더 하락할 것"고 말했다.

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김정수 기자 kjs@asiaeconomy.co.kr<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.asiaeconomy.co.kr) 무단전재 배포금지>