[추석 後 내집마련 전략] <1>비법은 있다

주택시장이 매우 혼란스럽다.본격적인 청약가점제와 분양가 상한제 시행, 미분양 아파트 증가와 주택업체들의 연이은 부도, 주택담보대출금리 인상 등 대내외적인 상황이 호락호락하지 않다.이처럼 불투명한 여건은 내집마련을 꿈꾸는 사람들에게 혼란스러움을 가중시킨다. 이럴 때 일수록 정확한 정보파악과 나에게 맞는 전략수립은 필수다.5일간의 추석연휴를 내집마련을 위한 자료수집과 전략수립 기간으로 삼는 것은 어떨까.전문가들의 의견을 빌어 내집마련 전략에 보탬이 될 수 있는 내용을 총 5회에 걸쳐 소개한다. <편집자 주> <1> 내집마련 비법은 있다'지피지기면 백전백승'이라 했다. 손자병법의 이 명언은 내집 마련 전략에서도 당연히 통한다.적(정보)을 알고 나(여유자금 및 향후계획 등)를 알면 백전백승(내집마련)에 이를 수 있다.우선 청약제도와 분양가상한제 등 최근 새로바뀐 주택관련 제도 숙지는 기본이다. 나의 여유자금이 얼마나 되는지를 점검하고 대출 가능 한도액 등도 파악해둬야 한다.유망 분양예정 지역이 어디인지, 나에게 맞는 주택유형은 어떤 것인지 등도 꼭 체크해두자.박상언 유앤알컴퍼니 대표는 "무엇보다도 추석 이후 주택 장만에 성공하기 위해서는 최근 바뀐 청약관련법을 잘 숙지하고 있어야 한다"고 조언한다. ◇새로바뀐 청약제도 숙지해야청약가점제 시행과 함께 지역우선공급제도, 재당첨금지제도 등도 약간의 변화가 생기고 있다.이 제도들은 수도권과 지방에 따라 규정이 약간씩 다르므로 공부해 둘 필요가 있다.지역우선공급제도는 공급물량 지역주민에게 청약 우선권이 주어지는 것으로 지자체별로 다르지만 지방은 대부분 1년 이상 거주자가 대상이다.서울은 입주자모집공고일 현재 서울 거주자면 청약이 가능하다. 서울을 제외한 66만㎡가 넘는 수도권 택지지구에서는 전체 공급물량의 30%를 해당 거주자에 우선공급한다.그러나 오는 11월 이후부터는 서울지역 아파트(주상복합 포함)를 분양받으려면 입주자모집공고일로부터 1년 이상 서울에서 살아야 한다.또 10월 말부터 인천경제자유구역인 송도ㆍ청라ㆍ영종지구 아파트에 서울지역 거주자도 청약할 수 있게 된다. 경제자유구역내 공급주택의 지역우선공급물량을 100%에서 30%로 줄였기 때문이다.현재 공공택지 아파트에만 적용되는 재당첨 금지제도가 점차 민간아파트로 확대 적용된다. 본인이 청약한 아파트에 당첨될 경우 5∼10년간 전국 모든 아파트에 청약을 신청할 수 없는데 공공택지의 경우 7∼10년, 민간택지는 5∼7년간이다. ◇전매제한 꼼꼼히 따져라

분양가상한제가 9월부터 시행됨에 따라 8월31일 이전에 사업계획 승인 신청서를 제출하고, 11월 30일까지 분양승인 신청서를 제출하지 않은 신규분양아파트는 상한제가 적용된다.따라서 분양가는 새로 적용되는 기본형건축비, 택지비 산출규정에 따라 낮아질 확률이 크지만 전매제한 규정이 강화되는 단점이 있다.분양가상한제가 적용되면 수도권 투기과열지구 중 공공택지의 85㎡이하 아파트는 10년간, 초과 아파트는 7년, 민간택지 85㎡이하 아파트 7년, 초과 아파트는 5년간 각각 전매할 수 없다.지방에서는 공공택지의 경우 85㎡이하는 전 지역 5년, 85㎡초과는 3년이며 민간택지의 경우 모든 평형이 투기과열지구에선 계약 후 1년(충청권 3년)간 전매가 제한된다.또 지방 비투기과열지구라 해도 분양가상한제가 적용되는 곳은 6개월간 전매가 불가능하고, 현재 충청권은 전역 6개월 전매제한이 붙는다.새로 바뀐 분양가상한제와 달리 이전 규정에 따라 원가연동제 적용을 받은 공공택지내 신규 분양아파트도 85㎡이하는 현재 최장 10년까지 전매제한이 붙고 있다. ◇청약 가점제 따른 청약 전략청약제도가 9월부터 추첨제가 아닌 가점제로 방식이 변경, 적용되고 있다. 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 최도 84까지 가점이 부여돼 당첨점수가 매겨진다.가점이 낮다고 미리 포기하지 말고 차근차근 청약가점을 쌓는데 주력해야 한다.

청약 점수를 높이는 방법에는 여러가지가 있지만, 그 중에서 1명당 5점이 주어지는 부양가족수를 늘리는 방법이 최고다.당첨확률을 높이기 위해서는 거주지를 이전하는 것도 한 방법이다. 청약저축가입가자 청약예금으로 변경할 때 경기도로 주소지를 이전하면 청약 1순위 자격을 상대적으로 쉽게 획득할 수 있다.서울 청약저축 가입자는 매월 납입한도 10만원씩 30개월이 지나고 300만원의 예치금이 돼야 청약예금으로 변경할 수 있다．하지만 경기도는 예치금 200만원과 24개월이 경과하면 청약예금 1순위가 될 수 있기 때문이다.거주지 이전시 이왕이면 공급물량 많고 지역우선공급 제도 적용 되는 곳으로 가는 것이 낫다. 예를 들어 지난 4월 말 기준으로 청약통장 가입자 수를 근거로 추정한 동동탄신도시 아파트 당첨 확률은 화성에 거주하는 경우 52.2%가 됐다.서울ㆍ수도권 가입자보다 무려 43배나 당첨 확률이 높다는 계산으로, 지역우선공급 제도 때문이다.또 인터넷 청약시 가점 입력을 제대로 안 할 경우 불이익을 받을 수 있다. 따라서 충분한 모의 연습을 거친 후, 본인의 점수에 맞춰 당첨 확률이 높은 유망분양단지를 고르는 것이 좋다.특히 정부의 주택담보대출 규제로 사전에 가용 자금 여력을 체크한 이후에 청약해야 낭패를 보지 않는다. 자금을 마련하지 못해 계약을 취소할 경우 향후 3~5년 동안 청약을 할 수 없기 때문이다.

정수영 기자 jsy@newsva.co.kr<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>