예타 통과에 급등
청라 집값 상승
착공 후 더 뛰어
지하철 신설 또는 연장은 일반적으로 주변 부동산 시세에 변화를 가져오는 것으로 알려져 있다. 서울 지하철 7호선 인천 청라 연장 구간의 경우, 아직 공사가 완료되지 않았음에도 예비타당성 조사 통과 및 착공 발표 등 초기 단계부터 아파트 가격 상승이 확인됐다.
서울도시철도 7호선은 경기 의정부에서 시작해 서울 동부와 강남 서남부를 거쳐 경기 부천과 인천 부평구 서구까지 연결되는 총 61km 길이의 노선이다. 현재 종점인 인천 서구 석남역에서 청라국제도시까지 연장하는 청라 연장 사업은 2017년 12월 예비타당성 조사를 통과했으며 2019년 7월에는 기본계획이 승인됐다.
2022년 3월 착공식이 진행됐고 2027년 12월 개통 예정이었으나 지반 침하로 공사가 중단되면서 일정이 미뤄졌다. 인천시는 전체 1~6공구 중 1~5공구는 2027년 하반기에 우선 개통하고, 나머지 6공구는 2029년 상반기 개통할 예정이다.
개통이 완료되면 청라에서 서울 1호선 환승역인 금천구 가산디지털단지역까지 소요 시간이 현재 78분에서 42분으로 36분 단축될 전망이다. 서울 강남 등 도심 접근성도 크게 개선될 것으로 예상된다.
이 같은 교통 호재가 집값에 미치는 영향을 분석한 연구가 지난해 12월 한국부동산경영학회 논문집 <부동산경영 제30집>에 실렸다. 논문은 광운대학교 부동산법무학과 박사과정 김민호 씨와 법학부 이춘원 교수가 공동 집필했다.
해당 논문은 2016년 12월부터 2023년 3월까지 인천 청라국제도시 내 아파트 실거래가 4,665건을 분석했다. 연구에는 이중차분법(Difference in Difference·DID)이 사용됐다.
DID는 교통 호재 여부 외에 다른 요인을 통제하기 어려운 회귀분석과 달리, 집값 추세가 유사한 지역 간 비교를 통해 호재의 영향을 상대적으로 분석할 수 있다. 논문은 청라국제도시 내 신설역 반경 300m 이내를 1차 역세권, 500m 이내를 2차 역세권, 그 밖은 비역세권으로 구분해 비교 분석했다.
분석 결과 예타 통과만으로도 1차 역세권의 3.3㎡당 아파트 가격은 471.97만 원 상승했다. 2차 역세권은 464.08만 원, 비역세권은 350.91만 원 올랐다. 예타 통과로 인한 상승효과만 따지면 1차 역세권은 비역세권 대비 121.06만 원, 2차 역세권은 113.17만 원 더 올랐다. 신설역과 가까울수록 상승 폭이 크다는 상식과 부합하는 결과다.
착공 발표 이후에도 상승세는 이어졌다. 1차 역세권은 3.3㎡당 373.89만 원, 2차 역세권은 466.47만 원, 비역세권은 353.30만 원 상승했다. 이 중 2차 역세권의 상승폭이 가장 컸는데, 연구진은 상대적으로 덜 오른 2차 역세권 아파트에 매수세가 몰렸기 때문이라고 분석했다. 순수 착공 효과만 따지면 1차 역세권은 비역세권 대비 20.59만 원, 2차 역세권은 113.17만 원 높았다.
논문은 또한 집값에 영향을 미치는 다른 요인도 함께 분석했다. 청라호수공원과의 거리가 가까울수록, 브랜드 순위가 높을수록, 준공 연수가 짧을수록, 전용면적이 작고 층수가 높을수록 집값이 높은 경향을 보였다.
현재 청라국제도시 내 집값은 2022년 최고가 대비 70~80% 수준에서 형성되고 있다. 청라호수공원과 신설역 모두 가까운 청라푸르지오(751 가구·2013년 준공)는 가장 높은 가격대에 거래되고 있다. 전용 94㎡는 최근 9억 9,000만 원(43층)에 거래돼 역대 최고가인 10억 원에 근접한 수준이다. 전용 114㎡는 여전히 10억 원 초반에 머물며 최고가(13억 8,700만 원)와 차이가 있다.
이외에도 청라한양수자인레이크(1,534 가구·2019년), 청라더샵레이크파크(766 가구·2013년), 청라롯데캐슬(828 가구·2013년) 등이 주요 단지로 꼽힌다. 스타필드 중 최대 규모인 스타필드 청라가 2027년 완공 예정이며, 하나금융그룹 본사도 내년 상반기 청라로 이전할 예정이다. 이 같은 개발 호재들이 추가로 반영되면 향후 집값 흐름에 더욱 영향을 미칠 가능성이 있다.
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