정비사업 '트러블메이커' 된 롯데건설… 수주 실적도 주춤

[머니S리포트 - 미아리 텍사스로 불리던 곳, 아파트 불 언제 켜질까] (2) 정비사업 분쟁 '나쁜 선례' 남겼다

[편집자주]도시정비사업(재개발·재건축)에서 시행사인 조합이 시공사의 자금에 의존해 많은 의사결정권을 빼앗기는 것은 흔한 사례다. 세입자 이주 보상이나 영업권 보상 등 이해관계가 더욱 복잡하게 얽힌 재개발 사업의 경우 이 같은 문제점이 극단적으로 사업을 지연시키거나 좌초시키기도 한다. 서울의 마지막 윤락가로 남은 '미아리 텍사스'를 사업지 일부로 포함하고 있는 '신월곡1구역 도시환경정비사업'은 2006년 조합 추진위원회가 설립된 후 15년 만인 2020년 8월 사업시행계획인가를 받았다. 하지만 다시 2년여가 흐른 현재까지 관리처분계획인가가 지연되고 있다. 17년째 혼탁한 사업 진행 과정으로 여러 소송을 겪으며 조합원들은 지칠대로 지쳤고 '온전한 시행'을 주장하는 이들은 힘겨운 싸움을 계속하고 있다. 오로지 제대로 된 계약서조차 쓰지 못한 시공사(롯데건설) 만이 꿋꿋하다.

서울 서초구 잠원동에 위치한 롯데건설 본사. /사진=신유진 기자

◆기사 게재 순서
(1) [르포] 누가 이들을 지치게 하나… 17년째 표류한 '신월곡1구역'
(2) 정비사업 '트러블메이커' 된 롯데건설… 수주 실적도 주춤
(3) 사업성 높은 '신월곡1구역', 한화건설 왜 발 뺐을까

조합원 간 끊임없는 갈등 속에 사업 완료 시점까지 조용할 날이 없는 재개발·재건축 현장들. 대부분의 수주 산업이 시스템화되고 투명성이 유지·보장되고 있지만 건설업체들이 시공권을 따내기 위해 참여하는 정비사업 현장만은 여전히 진흙탕 싸움판이다. 업체들은 앞뒤 가리지 않고 '일단 따내고 보자' 식으로 무조건 수주에만 몰입, 경쟁 상대를 물어뜯는 것은 기본이고 온갖 불법과 탈법이 난무하다. 국내 정비사업 현장을 '복마전'으로 표현하는 이유다.

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시공사 입찰 참여 때마다 '불법 금품 살포'… 결국 잇단 벌금형

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롯데그룹 계열의 롯데건설은 요즘 정비사업 현장에서 좋지 않은 이슈들을 몰고 다닌다. 롯데건설이 수주전에 나서는 현장들 마다 잡음이 더하다는 지적이다. 조합원들에게 금품 등을 제공한 혐의로 수사를 받고 재판에 넘겨진다. 이미 시공권을 따낸 현장에선 일부 조합원들이 시공계약 취소를 주장하며 소송을 하는가 하면 공사비를 올리기 위해 시공계약서 변경을 하려다 마찰을 빚기도 한다.

롯데건설이 공사 중인 서울 송파구 잠실 미성·크로바아파트 재건축 사업장. 앞서 롯데건설은 2017년 시공사 선정 과정에서 미성·크로바 조합원들에게 총 239회에 걸쳐 5300만원 상당의 금품 등을 뿌린 혐의로 재판에 넘겨졌고 결국 벌금형을 선고받았다.

이후 미성·크로바 일부 조합원들은 비상대책위원회(비대위)를 꾸리고 "일부 사업 조건 사항을 이행하지 않은 데다 금품 등을 제공해 시공사로 선정된 롯데건설을 인정할 수 없다"며 조합장 등을 상대로 시공계약 취소 취지인 '총회결의 무효확인' 소송을 진행했다. 하지만 법원은 비대위의 손을 들어주진 않았다.

그럼에도 이 사건은 시공사 선정 과정에서 행한 불법 사실이 적발됐지만 일정액의 벌금만 내고 시공권은 그대로 유지할 수 있는 '나쁜 선례'를 남겼다는 평가다. 정비사업 한 전문가는 "수주 과정에서 불법을 저지른 기업도 한 번 확보한 시공권을 그대로 인정할 수밖에 없는 현행 규정과 관례가 문제"라며 "기업들엔 무조건 수주만 하면 된다는 인식을 심어준 사건으로 기록될 것"이라고 꼬집었다.

롯데건설이 시공사 선정 과정에서 조합원들에게 금품을 뿌린 사실이 적발된 곳은 여기에 그치지 않는다. 같은 시기 서울 서초구 신반포15차 아파트 재건축 조합이 진행했던 시공사 선정 입찰에서도 같은 방법으로 조합원들에게 금품 등을 살포했다. 적발된 건수와 금액만 각각 354차례, 1억1000여만원에 달했다. 하지만 이처럼 많은 금품을 뿌렸음에도 미성·크로바와는 달리 롯데건설은 신반포15차에선 대우건설에 밀려 시공권을 따내지 못했다.

검찰은 미성·크로바와 신반포15차 재건축 시공사 선정 과정에서의 불법 행위를 병합, 롯데건설을 재판에 넘겼으며 법원으로부터 7000만원의 벌금형이 선고됐다.

사례는 또 있다. 롯데건설은 역시 지난 2017년 서울 서초구 한신4지구 시공사 선정 과정에서 수천명의 조합원과 가족들을 대상으로 모두 10여차례에 걸쳐 총 7억원대의 식사 등을 제공한 혐의로 재판에 넘겨졌다.

홍보 용역업체를 통해서도 조합원들에게 개별 접촉해 1인당 50만~100만원 상당의 상품권과 현금 등을 제공한 혐의도 받았다. 이 같은 불법행위에 따라 '건설산업기본법' 위반 등의 혐의로 기소된 롯데건설에 서울중앙지법은 지난 9월 5000만원의 벌금형을 내렸다.

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잇단 사법 처리에 수주 행보 주춤

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금품 살포 적발 등으로 인한 잇단 사법 처리에 롯데건설의 수주 행보도 주춤하는 모습이다. 롯데건설은 올 하반기 재개발 사업지 최대어로 꼽혀온 서울 용산구 한남2구역 시공사 선정에서 대우건설에 밀려 고배를 마셨다. 신반포15차에 이어 대우건설과의 리턴매치로 업계의 관심을 모았던 한남2구역은 총 공사비 7900억원 규모의 대형 사업장이다. 시공사 선정 과정은 흑색선전이 난무하고 경찰 고발까지 이어지는 등 말 그대로 진흙탕 싸움이었다.

지난 11월5일 전체 조합원 908명 중 704명이 참석한 가운데 서대문구 감리교신대학교에서 열린 조합 총회에서 롯데건설은 320표를 득표, 376표를 얻은 대우건설에 밀렸다. 사전 투표에서도 롯데건설은 대우건설에 2표 뒤졌다.

롯데건설의 이날 패배를 둘러싸고 업계에선 "그동안 무리한 수주전이 영향을 미쳤다"는 평가와 함께 최근 건설업계에 불어닥친 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 탓이란 의견도 나왔다.

이른바 '레고랜드발 채권시장 자금경색'으로 PF 부실 우려가 급속도로 확산되던 지난 10월18일 롯데건설은 회사채 발생에 실패, 결국 운영자금을 목적으로 2000억원의 주주배정증자(유상증자)를 실시했다. 여기에 계열사 금전대여로 5000억원을 추가 조달했다. 롯데건설은 안정적 재무구조를 유지하기 위한 선제 조치라고 해명했지만 잇단 자금 수혈에 시장은 술렁였다.

롯데건설은 향후 미착공 사업장들이 공사에 착수하면 PF 우발부채가 해결될 수 있다고 밝혔지만 신규분양 등 최근의 부동산시장 상황을 감안할 때 당분간 쉽지 않을 것이란 지적이 상당하다. 특히 롯데건설이 이미 시공권을 확보한 일부 정비사업장에서 계약서 변경에 난항이 이어지고 있어 이 같은 우려를 뒷받침한다.

실제 이미 시공권을 확보한 성북구 돈암6구역 재개발 사업장의 경우 롯데건설이 계약 변경을 요구했으나 협상이 결렬됐다. 롯데건설은 조합이 요구하는 설계변경이 있을 경우 입찰 시 제안한 공사비를 초과해 확정할 수 있다고 명시한 계약서 제25조 1항에서 '조합이 요구하는'이란 문구를 삭제 요청했다. 롯데건설이 향후 설계변경을 통해 공사비를 증액할 수 있다는 것과 마찬가지여서 당시 협상에 참여했던 계약 협상단이 이를 거부했다.

더욱 뼈아프게 놓친 사업장도 있다. 올 초 경기 안양시 관양 현대아파트 재건축 사업지에서 HDC현대산업개발에 완패했다. 광주광역시 아파트 붕괴 사고로 HDC현산 이미지가 바닥을 찍은 상황에서 수주에 실패해 롯데건설은 체면을 구겼다.

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신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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