대법 "공인중개사, 다세대 전·월세 공동근저당 설명 의무 있어"

공인중개사가 다세대주택 임대차 계약을 중개할 때 다른 세대와 공동 근저당이 설정된 경우, 관련 사실을 임차인에게 설명할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔다.

4일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 다세대주택 임차인들이 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송에 대한 원심의 원고 패소 판결을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다.

이 소송은 2022년 영등포구의 한 다세대주택이 경매로 넘어간 뒤, 임차인들이 임대차 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 되면서 제기됐다.

이들은 2017년 문제가 된 다세대주택의 일부 호실의 임대차 계약을 체결했는데, 당시 임대인은 이들이 임차한 호실을 포함해 각각 등기된 23개 세대에 18억원의 근저당권을 설정해 놓은 상태였다. 이후 이 다세대주택이 경매로 매각됐는데, 공동 근저당이 설정된 다른 세대 임차인들이 선순위 배당되면서 이들은 보증금 6000만원 중 절반도 안 되는 2500만원만 돌려받거나 아예 돌려받지 못했다.

이들은 해당 계약을 중개한 공인중개사 A씨가 중개대상물 확인·설명 의무를 게을리해 손해를 봤다며 한국공인중개사협회에 소를 제기했다.

A씨는 계약 당시 중개 대상물에 근저당권이 설정돼 있는 점만 알렸으며 다른 호실과 함께 묶인 공동근저당인 점과 등기부상에 표시된 선순위 권리 등은 고지하지 않은 것으로 드러났다.

원심은 다세대주택이 다가구주택과 달리 각 세대에 대해 독립적으로 소유권과 담보권이 형성되므로 공인중개사가 다른 세대의 임대차 현황을 확인·설명할 의무는 없다고 판단했다. 중개 대상물인 해당 호실에 설정된 저당권을 설명한 것으로 충분하다는 취지다.

그러나 대법원은 원심 판단이 공인중개사법이 요구하는 중개사의 확인·설명 의무에 관한 법리를 오해했다고 판단했다. 공인중개사는 임차 의뢰인이 보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 성실히 제공할 의무가 있다는 것이다.

대법원은 이 사건의 경우 A씨는 등기부에 표시된 공동근저당권의 권리관계뿐 아니라 보증금 회수 가능성을 좌우하는 다른 세대의 선순위 권리도 설명했어야 한다고 봤다.

다세대주택 공동저당과 관련해 공인중개사의 설명 의무를 명시적으로 언급한 대법원의 첫 판결이다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr

서울 한 부동산 중개업소. [연합뉴스 제공]