집값 내가 올렸나? 상속세 날벼락...서울 아파트 절반 대상[부동산 아토즈]

서울 아파트 전경. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 현행 세법을 보면 통상적으로 10억원이 넘으면 상속세 과세대상이 되는 것으로 분류한다. 배우자공제 5억원, 일괄공제 5억원 등 10억원까지는 공제를 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어 배우자와 자녀가 11억원짜리 아파트를 상속 받는다고 가정해 보자. 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원을 제외한 1억원이 과세 표준이 되는 셈이다.

현행 상속세 체계는 20년 넘게 그대로 유지되고 있다. 반대로 아파트값은 상승하면서 서울의 경우 절반 넘게 상속세 과세대상이 되고 있다.

서울 아파트 절반 시세 10억 넘어...상속세 대상

자료 : 부동산R114

24일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 시세 10억원 이상 수도권 아파트 비중을 조사한 결과 서울은 절반이 넘은 것으로 조사됐다. 조사기간은 집값이 급등하기 전인 2017년부터 2023년까지다.

서울의 시세 10억원 이상 아파트 비중은 2017년만해도 19.2%에 불과했다. 124만 가구 가운데 23만 가구가 10억원을 넘는데 그쳤다. 시세 10억 초과 아파트가 나름 부의 상징이었다.

이 비중이 2020년에는 42.8%까지 상승했다. 집값이 급등했던 2021년과 2022년에는 60%에 육박했다. 10채 중 6채가 상속세 과세대상이 되는 10억원을 넘어선 것이다.

집값이 하락했던 2023년에도 서울의 10억 이상 아파트는 53.1%에 이르고 있다. 서울의 경우 절반 가량이 상속세 과세대상이 되는 아파트인 셈이다.

경기의 경우 상속세 과세대상이 되는 10억원 이상 비중이 2017년에는 0.6%에 불과했다. 2021년과 2022년에는 각각 12.5%·11.4%로 상승했고, 2023년에는 9.9%를 보이고 있다. 인천도 예전에는 시세 10억원 이상 아파트를 거의 찾아볼 수 없었으나 현재는 1.8%의 비중을 보이고 있다.

2023년 기준으로 수도권의 경우 10억원 이상 아파트 비중이 24.2%에 이른다. 10채 가운데 2채가 상속세 과세대상이 셈이다. 여경희 부동산R114 연구원은 “요즘 수도권 새 아파트 분양가격의 경우 10억원이 기본"이라며 "앞으로 상속세 과세대상 아파트는 계속 늘어날 것으로 전망되고 있다”라고 말했다.

자료 :부동산R114

고가주택 기준도 13년만에 개편...상속세는?

주: 상속세 세율 자료 : 국세청

자산가격은 상승하고 물가도 올랐지만 상속세는 20년 넘게 그대로다. 상속세 개편이 필요하다는 목소리는 커지는 이유다. 어느새 상속세는 부자만 내는 세금이 아니라 서울 중산층이 부담하는 세금이 되고 있다.

전문가들은 어떤 식으로든 개편이 필요하다는 설명이다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “공제금액을 상향 조정하거나 아니면 세율을 개편하거나 수십년째 그대로인 상속세 시스템을 현실에 맞게 개편할 필요가 있다”라고 말했다. 자산가격 상승 등 바뀐 환경을 감안해야 한다는 의미다.

상속 총액에 세금을 매기는 방식에서 상속자 개인 취득분에 과세하는 것도 고려해 볼 필요가 있다는 설명이다. 총액이 아닌 개인에 부과되면 자연스럽게 세금이 줄어들기 때문이다.

부동산 관련 세법을 보면 수십년째 현실을 반영하지 못하는 조항이 적지 않다.

한 예로 1가구 1주택 고가주택 기준도 그랬다. 2008년 이명박 정부 때 고가주택 기준을 6억원 초과에서 9억원으로 상향했다. 9억원이 넘는 아파트가 속출하자 2021년 12월에 12억원으로 조정됐다. 무려 13년 만에 개편이 이뤄진 것이다.

또 세법에서는 다주택자를 2주택 이상으로 간주하고 불이익을 주고 있다. 다주택 개념도 수십년째 변하지 않고 유지되고 있다. 이런 가운데 3주택 이상으로 상향 시켜야 한다는 논의가 시작되고 있다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자