서울 재건축 정비사업 시장에서 강남권 핵심 입지의 노후 단지들이 시공사 선정과 사업 추진에 속도를 내는 반면, 상대적으로 시세가 낮은 노후 단지들은 사업성 확보에 난항을 겪고 있다는 현장의 평가가 나오고 있습니다.
이에 따라 주택 시장 일각에서는 매매 가격이 10억 원 이하인 서울 지역 아파트는 앞으로 재건축 추진이 사실상 불가능한 것이 아니냐는 우려 섞인 목소리가 제기되는 장세입니다.
그러나 부동산 전문가들은 특정 노후 단지의 재건축 가능 여부를 단순히 현재 형성된 매매가격 지표 하나만으로 단정할 수는 없다고 선을 긋고 있습니다.
정비사업의 실질적인 성패는 단지가 위치한 입지와 기존 용적률, 대지지분 크기, 조합원이 감당해야 할 분담금 규모, 그리고 정부의 정책 환경 등을 종합적으로 연계해 도출해야 한다는 분석입니다.
최근 몇 년간 건설 원자재 가격의 급등과 인건비 인상 여파가 겹치면서 서울 전역의 재건축 사업비 부담이 과거에 비해 크게 늘어났습니다.
이 같은 공사비 상승 폭은 고스란히 조합원들이 추후 납부해야 하는 추가분담금 증액으로 이어지며 사업 추진의 걸림돌로 작용하는 추세입니다.
특히 준공 후 집값 상승폭이 제한적인 외곽 지역이나 비강남권 노후 단지의 경우, 늘어난 공사비 상승분을 일반분양 수익으로 충분히 상쇄하기 어려운 구조적 한계를 지니고 있습니다.
이는 초기 사업 기획 단계부터 조합원들의 심리적 반발을 키우는 핵심 요인이 됩니다.
서울 내 강남권 핵심 재건축 단지들은 탄탄한 대기 수요와 높은 미래 시세를 바탕으로 공사비 상승에 따른 자금 부담을 상대적으로 흡수할 수 있는 여력을 보유했다는 평가를 받습니다.
반면 시세가 상대적으로 낮게 형성된 비강남권 노후 단지들은 동일한 수준의 공사비 인상 충격에도 조합원 개인이 체감하는 비용 부담이 훨씬 크게 다가올 수밖에 없습니다.
예를 들어 강남권 고가 단지는 재건축 완료 후 기대되는 자산 가치 상승폭이 커 사업성을 유지할 체력이 있지만, 일부 10억 원 이하 노후 단지는 재건축 이후의 예상 가치 상승분이 제한적일 경우 조합 설립이나 시공사 계약 등 다음 단계로 나아가기가 쉽지 않습니다.
결론을 짚어보면 매매 가격이 10억 원 이하인 서울 아파트라고 해서 재건축 사업 자체가 원천적으로 불가능한 영역에 속하는 것은 결코 아닙니다.
재건축의 본질적인 사업성은 단지의 시세뿐만 아니라, 역세권 여부 등 입지 조건과 보유한 용적률 여유 공간, 가구당 평균 대지지분, 주변의 연계 개발 호재, 조합원들의 동의율 및 단합력 등에 따라 유동적으로 결정되기 때문입니다.
다만 시세가 낮은 단지일수록 공사비 상승에 따른 추가분담금의 체감 무게가 가중되므로, 향후 정비사업을 추진하는 과정에서 정밀한 사업성 검토와 조합원들을 설득하는 프로세스가 과거보다 훨씬 중요한 과제로 부각될 전망입니다.
현재 서울 재건축 시장의 양극화 현상은 철저히 입지와 가격 수준에 따른 최종 수익성 차이에서 비롯되고 있습니다.
강남권이나 도심 중심부 입지의 노후 단지는 재건축 후 높은 분양가 책정을 통해 일반분양 수입을 극대화할 수 있지만, 외곽 지역은 이 같은 출구전략을 세우기가 어렵습니다.
과거 주류를 이뤘던 저층 아파트 단지와 달리, 10층~12층 안팎의 중층 이상 아파트들은 기존에 찾아 먹은 용적률이 높아 새 아파트를 지을 때 일반분양 물량을 많이 확보하기 어려운 구조적 특징을 가집니다.
일반분양 물량이 줄어들면 조합원들이 새 집을 받기 위해 개별적으로 가출해야 하는 비용 방어선이 무너지게 됩니다.
앞으로 서울 노후 아파트 재건축 시장의 향방을 결정지을 핵심 변수는 크게 네 가지 구도로 압축됩니다.
첫째는 건설 원가 하락 등 공사비의 하향 안정화 여부이며, 둘째는 정부와 서울시가 내놓을 안전진단 기준 완화 및 용적률 인센티브 등 정비사업 지원 정책 기조의 변화입니다.
셋째는 강남권과 비강남권 간의 지역별 청약 수요 양극화 지속 여부이며, 마지막 넷째는 조합 내부의 추가분담금 수용 한계치입니다.
분담금 수준이 조합원들의 자금 조달 능력을 초과할 경우 사업 추진 과정에서 조합원 간의 극심한 갈등과 사업 장기화가 발생할 가능성이 매우 높습니다.
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