포스코이앤씨가 고분양가에 발목을 잡혀 분양을 취소했던 제주 '연동 더샵애비뉴'를 후분양으로 공급한다. 시행사가 유동성 리스크를 넘기도록 본 프로젝트파이낸싱(PF) 리파이낸싱을 도운 뒤 내년께 분양하기로 하고 일정을 가늠하고 있다.
23일 업계에 따르면 연동 더샵애비뉴는 제주도 제주시 연동 261-37번지 일대에 지하 5층~지상 18층, 204가구로 개발되는 주상복합이다. 시공사인 포스코이앤씨는 935억원에 도급 계약을 맺었으며 2023년 10월 착공해 2026년 10월 준공할 예정이다. 시행사는 아일랜드원으로 동양종합건축사사무소가 100% 출자해 설립한 법인이다.
연동 더샵애비뉴는 2023년 분양에 들어갔으나 전용면적 84㎡의 최고 분양가가 12억원에 가깝게 책정돼 흥행에 실패한 뒤 분양을 취소했다. 준공이 가까운 시점에 분양에 재도전할 예정으로 포스코이앤씨 측은 내년 6월께 후분양을 계획 중이나 확정된 것은 아니라고 밝혔다.
시행사는 사업비 조달을 위해 고금리의 본PF를 일으켰으나 분양 취소로 상환금을 확보하지 못해 존속 능력에 대한 불확실성이 커진 상태다. 메리츠화재해상보험과 한도 1100억원, 금리 10% 조건의 본PF 대출 약정을 체결했으며 연간 실행액은 2022년 말 700억원, 2023년 말 848억원 2024년 말 983억원 등으로 증가했다. 2022~2024년 3년간의 이자비용은 195억원에 달한다. 지난해 말 기준 자기자본은 –414억원으로 완전자본잠식 상태다.
아일랜드원은 불확실성 해소를 위한 자구계획으로 본PF 증액과 금리인하를 위한 리파이낸싱을 내놓았고 포스코이앤씨의 지원으로 이를 실행할 수 있었다. 올 6월 메리츠증권과 1550억원 한도의 본PF 약정을 체결했으며 대출 구성은 트랜치A 1050억원, 트랜치B 500억원 등이다. 현재 트랜치B 중 400억원은 유동화증권을 발행해 조달되고 있으며, 표면이율이 4.6%로 설정된 만큼 이전의 본PF보다 금리가 낮아질 것으로 예상된다.
포스코이앤씨는 본PF에 자금보충과 채무인수를 약정하며 대주의 참여를 이끌었다. 아일랜드원이 원리금 등을 상환하지 못하거나 기한이익상실이 발생할 경우 채무를 중첩적으로 인수하거나 즉시 전액 상환해야 한다.
아일랜드원은 이번 리파이낸싱으로 불확실성을 해소했다고 판단하고 있다. 본PF 만기는 2028년 6월27일로 후분양 예정일보다 2년 정도 여유가 있는 만큼 상환금 확보를 위해 분양률 제고에 적극 나설 것으로 보인다.
나영찬 기자
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