향후 5년간 270만호 주택 공급이 계획이 담긴 8.16 부동산대책에는 리츠 주택 공급도 예정돼 있는데요. KB부동산이 무주택자의 주거 사다리를 복원하기 위한 민간분양 신(新)모델인 '내 집 마련 리츠'에 대해 정리해 봤습니다.
임대 후 6년~10년차 조기 분양 허용
‘내 집 마련 리츠’ 주택은 임대와 분양을 혼합한 민간분양 주택입니다. 조각 투자성 금융상품인 리츠(REITs, 부동산투자회사)로 자본을 모아 서민용 민간 임대주택에 투자하는 방식입니다. 금리 인상으로 인한 대출 부담이 커지는 가운데, 무주택자의 내 집 마련 지원 정책으로 나온 것인데요. 무주택 서민이 대상으로, 소득 기준은 청년 원가주택보다 조금 높게 설정할 계획입니다.
‘내 집 마련 리츠’ 주택은 입주자의 선택권을 확대하고 리츠 사업자의 사업 여건을 개선하기 위해 임대 거주 기간을 6년, 8년, 10년 등 세번에 걸쳐 분양 전환할 계획입니다. 입주 시에는 분양가의 절반을 보증금으로 선납하고 최소 6년에서 최대 10년간 임대로 거주할 수 있습니다. 분양 전환 시기를 선택해 분양가의 나머지는 감정가로 납부해 내 집을 마련하게 되는 것이죠.
만약 분양 전환을 선택하지 않으면 임대로 거주했던 기간을 청약 통장 가입기간으로 인정할 계획입니다. 입주자는 우선 임대로 거주하고 추후에 분양 전환 여부와 시기 등을 선택할 수 있는 것입니다.
‘내 집 마련 리츠’ 주택이 기존 공공지원 민간임대와 다른 점
과거에도 ‘내 집 마련 리츠’와 비슷한 유형의 주택이 도입된 바 있습니다. 리츠 사업자가 공공과 함께 임대주택을 공급하는 기업형 임대주택인 '뉴스테이'나 '공공지원 민간임대', '누구나집'이 그것인데요.
‘내 집 마련 리츠’가 공공지원 민간임대 용지 중에서 선정해 공급한다는 점은 ‘뉴스테이’와 같고, 주택도시기금이 출자해 리츠를 설립, 민간임대를 지어 무주택자에게 공급한다는 점도 같습니다.
그렇다면 ‘내 집 마련 리츠’ 주택이 기존의 ‘뉴스테이’(공공지원 민간임대) 주택과 다른 점은 무엇일까요?
‘내 집 마련 리츠’와 뉴스테이는 임차인이 우선 분양권을 가지느냐 가지지 않느냐에 차이가 있는데요. 뉴스테이(공공지원 민간임대)는 민간 건설사가 공공택지를 분양 받아 임대주택을 짓고, 임대 의무 기간이 지나면 분양 전환하는 제도로, 분양전환 규정이 없어 임대기간이 만료되면 분양 모집을 다시 하게 돼 임차인의 주거가 보장받지 않을 수 있습니다.
그리고 임대 의무 기간이 10년인 뉴스테이와 달리 ‘내 집 마련 리츠’의 분양 전환 시기는 임대 후 6년, 8년, 10년으로 임차인이 필요에 따라 선택할 수 있다는 점도 다릅니다. 또한 입주 시 분양가 절반 정도만 우선 납부하게 돼 있어 금리 인상으로 실수요자의 대출 이자 부담이 커지는 지금 같은 시장 분위기에서 초기 자금 부담이 덜 하다는 장점이 있습니다.
하반기 시범사업 택지 공모, 첫 분양은 내년 하반기 예상
하지만 내 집 마련 리츠 주택이 성공하려면 확인할 부분이 있습니다. 제도가 안정적으로 정착한다면 민간 투자를 끌어내 주거 안정을 이룰 수 있지만, 아직 구체적인 공급 규모나 입지, 보증금과 임대료 수준 등은 공개되지 않았기 때문입니다.
또한 전문가들은 금리 인상과 부동산 시장 불황으로 수익을 투자자에게 배당해야 하는 리츠 사업자가 대출 부담이 커져 충분한 사업 자금 마련을 할 수 있을지, 분양 전환 시 수익성을 높이기 위해 분양가를 높게 책정해 입주자의 부담이 커지지 않을지를 지적하기도 했습니다.
국토부는 2022년 하반기 내 민간임대특별법을 개정, 공공지원 민간임대 용지로 공급될 6만여 가구 규모의 택지 중 우수한 입지를 시범사업지로 공모할 예정입니다. 또한 재개발, 재건축 사업의 일반 분양분을 리츠가 매입, 새로운 모델로 공급하는 방안도 검토하고 있습니다. 첫 입주자 모집은 2023년 하반기 이후가 되어야 할 것으로 보입니다.
임대와 분양을 혼합한 ‘내 집 마련 리츠’ 공급 방식이 무주택자의 내 집 마련 시기를 앞당기고 주거 안정을 실현할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
