부동산 공시가격 산정 방식, 2020년 이전으로 변경

국토부, ‘산청 체계 합리화 방안’ 발표… 조만간 법 개정 착수
지난 정부의 ‘현실화율 달성 방침’ 폐기해 균형성 맞추기로

정부가 부동산 공시가격을 매기는 방법을 바꾼다. 시세를 정확하게 반영하지 못하는 있다는 지적이 지속해 나오자 이를 받아들이기로 했기 때문이다. 그러나 야당의 동의를 얻어 법을 개정해야 하므로 난관이 예상된다.

12일 국토교통부는 ‘부동산 공시가격 산정 체계 합리화 방안’을 내놨다. 핵심은 ‘전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)’이다. 올해 공시가격이 5억 원인 아파트의 시장 변동률이 10%라면 내년 공시가격은 5억5000만 원이 되는 식이다. 또 조사자가 실거래가 변동과 함께 감정평가액 변동, 자동산정모형(AVM·Automatic Valuation Model)을 종합적으로 고려한 뒤 개별 부동산의 시장 변동률을 판단한다. 이는 조사원의 주관이 개입되지 않는 시장 변동률 산정을 위한 조치다.

부산지역 아파트 단지.

현재도 공시가격 산정 때는 시세를 반영한다. 이어 ‘현실화율 달성 방침’에 따라 시세 반영률을 매년 단계적으로 올린다. 아파트는 2030년까지 시세 반영률을 90%로 맞춘다는 것이 최종 목표다. 하지만 현 정부는 지난해부터 현실화율을 제도 도입 이전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 낮춘 뒤 공시가격을 산정해 왔다. 현 제도를 그대로 유지하면 국민의 보유세 부담이 급격하게 늘어나게 된다는 판단에서다. 국토부는 현실화율이 90%로 높아지면 시세 변동이 아예 없다고 가정해도 재산세 부담이 지금보다 61% 증가한다는 조세재정연구원의 연구 결과를 근거로 제시했다.

이와 함께 정부는 ‘공시가격의 균형성 제고’에도 역점을 둔다. 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 등 지역별·유형별·가격대별로 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추기 위해서다. 예컨대 부촌으로 알려진 서울 용산구 한남동 단독주택의 시세 반영률은 40~50% 선이지만 지방 저가 주택은 70~80%에 이르기 때문에 형평성에 어긋난다는 갓이다. 이에 정부는 조사자가 입력한 공시가격을 평가한 뒤 균형성 평가 기준에 어긋나는 곳은 ‘심층 검토지역’으로 지정, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다.

국토부 측은 “합리화 방안이 시행되면 급격한 속도의 인위적 시세 반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않게 된다”며 “이렇게 되면 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려가 덜어지게 될 것”이라고 말했다. 국토부는 이른 시일 내에 새로운 공시가격 산정 체계를 담은 부동산 공시법 개정안을 발의하기로 했다.