9억짜리 집 내년 공시가격 '6.5억원→6.3억원'
'플러스 알파' 상승률(시세반영률 제고분) 제거
시세 더 촘촘히 반영하되 균형성 높이기로
지방 '역전 현상' 해소…이달 개정안 발의
문재인 정부의 주택 공시가격 현실화 계획이 3년8개월 만에 본격 폐기 수순을 밟는다. 윤석열 정부는 지금까지 공시가격에 적용했던 '인위적인 인상률'(시세반영률 제고분)을 걷어내겠다고 밝혔다. 시세를 더 촘촘히 반영한 새로운 산정 방식을 활용한다는 계획이다.
오르거나 내리는 시세가 공시가격에 연동되는 식이다. 특정 가구의 공시가격이 튀지 않도록 '균형성 평가 기준'도 활용한다. 개정안은 이달 발의할 예정이지만 여야 합의가 필요하다. 당장 2025년 공시가격부터 적용될지 주목된다.
국토교통부는 12일 이 같은 내용이 담긴 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다. 이번 방안은 대통령 공약 및 국정 과제와 민생토론회에 따른 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 구체적인 이행 계획이다.
앞서 문재인 정부는 2020년 11월 공시가격을 시세의 90% 수준(2035년)으로 인상하는 것을 목표로 현실화 계획을 수립했다. 공시가격이 시세에 비해 너무 낮아 과세 등의 정책이 효율적으로 운영되지 못했던 걸 교정하자는 차원이었다. 이는 2021년 공시부터 적용됐으나 각종 부작용이 드러나면서 윤석열 정부 들어 '현실화 폐지'가 추진됐다.
공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정·복지제도의 기준이 되는 지표다. 공시가격이 늘어날수록 국민들의 세제 부담 증가도 불가피한데, 지방 주택 시장의 경우 거래가격보다 공시가격이 높은 '역전 현상'이 나타나기도 했다.
국토부에 따르면 현실화 계획을 적용한 2021~2022년 공동주택 공시가격은 연평균 18% 상승했다. 이에 따라 주택분 재산세와 종부세도 2020년엔 총 7조3000억원이었으나 2022년엔 총 10조원으로 크게 늘었다.
윤석열 대통령은 지난 3월19일 21차 민생토론회에서 "과거 정부는 부동산 정책 실패로 집값이 오르자 이를 징벌적 과세로 수습하려 했다"며 "우리 정부는 더 이상 국민들께서 마음 졸이는 일이 없도록 무모한 부동산 공시가격 현실화 계획을 전면 폐지하겠다"고 했다. ▷관련 기사:문재인 '공시가격 현실화'…윤석열, 3년만에 백지화(3월19일)
윤 정부는 공시가격 현실화 계획을 폐지하고 2020년 이전으로 정책을 복구하기로 했다. 특히 공시가격의 '균형성'을 제고한다고 강조했다. 그동안 같은 아파트여도 평형 등에 따라 공시가격 차이가 심하게 벌어지는 등 균형이 맞지 않다는 지적이 제기된 데 따른 것이다.
새롭게 제시한 공시가격 산정 방식은 '인위적인 인상률'을 걷어내고 시장 가격을 더 촘촘히 반영하는 것이다. 현재는 시세에 '시세 반영률+시세반영률 제고분'을 곱한 값을 공시가격으로 산출한다. 시세를 반영하고 거기에 '플러스 알파'(제고분)를 더하는 셈이다.
앞으로는 전년도 공시가격에 '1+시장 변동률'을 곱한 값을 공시가격으로 산출한다. 시장 변동률은 실거래가격 변동률, 감정평가액 변동률, AVM(자동산정모형) 등을 종합해서 산정한다.
예를 들어 올해 주택가격 상승률이 1.52%인 경우 기존 방식으로 2024년 공시가격 6억2200만원(69.2%)인 시세 9억원 주택의 내년 공시가격은 6억5000만원으로 예상된다. 하지만 현실화 폐지시엔 6억3200만원이 된다. 시세반영률 제고분 1800만원이 빠져서다.
다만 경우에 따라 '균형성 제고분'을 추가 반영한다. 국제적으로 통용되는 '균형성 평가 기준'을 활용해 균형성이 크게 저하된 지역 및 부동산을 선별·개선한다. 균형성 제고는 점진적(총 3단계)으로 추진한다.
우선 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 '심층검토지역'으로 선정한다. 이후 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다.
마지막으로 대학교수, 공시 미참여 감정평가사 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고 국토부가 공시가격 열람(안)을 확정한다.
국토부는 현실화 계획을 의무화한 '공시법 제26조의 2'는 삭제하고, 공시가격의 균형성 달성을 위한 국가의 책무조항을 신설하는 등 내용의 법 개정(안)을 이달 중 발의할 예정이다. 개정안이 통과되면 내년 1월1일 공시가격부터 적용된다.
다만 법이 통과되려면 여야 합의가 필요해 내년부터 적용될지는 미지수다. 국토부는 법 개정이 안 될 경우의 대안은 11월에 공개한다는 방침이다. 남영우 국토부 토지정책국장은 "오는 11월경 내년도 공시를 준비해야 한다"며 "그때쯤이면 여야 협의가 가능할지 등 방향성이 나오기 때문에 그때 구체적으로 제시하겠다"고 말했다.
김규철 국토부 주택토지실장은 "공시가격 현실화는 시장 상황에 상관없이 90%로 (목표치를) 정해놓고 연도별로 계속 올려가는 거라 현실의 시장을 반영하지 못했다"며 "시장 변동분을 최대한 반영하고 균형성을 맞추는 것에 최대한 초점에 맞춰 하겠다는 걸 국회에 설명할 것"이라고 강조했다.
채신화 (csh@bizwatch.co.kr)
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