"드디어 강남 버블 터지나" 3주만에 8억 폭락한 강남 신축 '이 아파트' 전망 분석

올해 서울을 중심으로 한 집값 상승 흐름이 이어지면서 내년 단독주택 공시가격도 뚜렷한 오름세를 보일 전망이다. 특히 서울은 평균 상승률이 5%에 육박해 강남 3구와 마포·용산·성동 등 이른바 한강 벨트 지역을 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다.

이날 17일 국토교통부는 "2026년 1월 1일을 기준으로 전국 표준단독주택 공시가격이 올해보다 평균 2.51% 상승할 것"이라고 발표했다. 이는 지난해 상승률(1.97%)을 웃도는 수치로 2023년 이후 가장 높은 증가 폭이다.

표준단독주택은 전국 약 407만 가구의 단독주택 가운데 대표성이 있다고 판단된 25만 가구를 추려 산정된다. 해당 공시가격은 재산세와 종합부동산세를 비롯해 건강보험료, 각종 부담금 산정 등 60여 개 행정 지표의 기준으로 활용된다.

지역별로 보면 서울의 상승 폭이 가장 컸는데 서울 표준단독주택 공시가격은 전년 대비 4.5% 오르며 전국 1위를 기록했다. 이는 올해 상승률(2.86%)의 약 1.6배에 달한다.

뒤를 이어 경기도가 2.48%, 부산 1.96%, 대구 1.52%, 광주 1.50% 순으로 나타났다. 반면 제주는 -0.29%를 기록하며 전국에서 유일하게 하락했다.

무엇보다 주목해야 될 부분은 공시가격 상승은 곧 보유세 증가로 이어진다는 점이다. 우병탁 신한은행 전문위원은 "서울 성동구 성수동에 위치한 전용면적 198㎡ 단독주택을 예시로 들면 내년도 보유세는 919만9145원으로 추산된다"라며 "이는 올해보다 14.15% 늘어난 금액"이라고 설명했다.

우 위원은 "집값 상승 폭이 컸던 강남 3구와 마용성 지역은 보유세가 10~15%가량 증가할 가능성이 높고, 강서·금천 등은 3~7% 수준의 인상이 예상된다"라고 설명했다.

지역별로 차별화된 세제 정책 필요해

이처럼 공시가격과 세금 부담이 오르는 가운데, 강남권에서는 이례적인 급락 거래도 포착됐다. 서울 강남구 개포동의 신축 아파트 단지인 ‘개포자이프레지던스’에서 전용 59㎡가 24억9000만원에 거래된 것이다.

이는 불과 20일 전인 11월 1일 같은 면적이 33억5000만원에 매매된 것과 비교하면 약 8억원 낮은 가격이다. 두 거래 모두 12~13층으로 층수 차이가 크지 않다는 점에서 시장의 이목을 끌고 있다.

개포동은 물론 압구정, 대치, 청담동 등 강남 주요 지역은 올 상반기 토지거래허가구역 재지정 이후에도 실거주와 투자 수요가 계속해서 유입되며 가격 상승 흐름을 유지해 왔다는 점에서 이번 거래는 더욱 눈길을 끈다.

이에 전문가들은 지역별로 차별화된 세제와 금융 정책이 필요하다고 지적했다. 이윤홍 한양대 건축공학부 교수는 "강남·서초·용산·송파 등 수요가 집중된 지역은 보유세를 강화하고, 반대로 수요가 위축된 지방은 취득세와 양도세 부담을 완화할 필요가 있다"라고 전했다.