부동산 거래 뒤에 기다리는 세금…자금출처·부담부증여 '사후 검증' 리스크

대한민국에서 부동산은 가계 자산의 절대적인 비중을 차지한다. 그만큼 국세청의 세무조사 검증 레이더가 가장 예민하게 작동하는 영역이기도 하다. 최근 부동산 가격 상승과 더불어 세법 규정이 복잡해지면서, 과거의 관행이나 단편적인 세무 지식으로 부동산 거래에 나섰다가 수억원대 가산세를 두들겨 맞는 사례가 적지 않다.

부동산 거래에서 국세청이 집중적으로 들여다보는 축은 두 가지다. '자금출처조사'와 '부담부증여 사후 관리'다.

안세훈 동일세무회계 대표세무사

1. '가족 간 차용'…형식보다 흐름을 본다

고가 주택이나 꼬마빌딩을 취득하면 국세청은 납세자의 연령, 소득, 직업을 종합해 '자금 능력'을 검증한다. 소득 대비 취득 규모가 과도하면 자금출처조사가 불가피하다.

문제는 가족 간 차용이다. 세법은 직계존비속 간 금전 거래를 원칙적으로 증여로 추정한다. 이를 차입으로 인정받으려면 형식이 아니라 실질을 입증해야 한다.

차용증 작성만으로는 부족하다.

작성 시점의 객관성, 법정이자율(연4.6%)에 따른 이자 지급, 실제 금융거래 내역, 그리고 원금 상환 능력까지 입증해야 한다.

이자 지급이나 상환 능력이 없는 경우라면, 차용은 형식에 불과하다고 판단돼 증여세와 가산세가 부과될 가능성이 높다.

2. 부담부증여…절세가 아니라 '사후 검증의 시작'

부담부증여는 부채를 포함해 자산을 이전하는 방식으로, 세 부담을 낮추는 대표적 절세 구조다. 부채 부분은 양도로 보고 양도세를, 나머지는 증여세를 부과하기 때문에 단순 증여보다 세금이 줄어드는 경우가 많다.

하지만 국세청은 이를 절세의 종착점이 아니라 '사후 관리 대상'으로 본다. 핵심은 승계된 부채를 자녀가 실제로 상환하고 있는지다.

부채만 자녀 명의로 넘기고 이자나 원금을 부모가 대신 부담하면, 해당 금액은 추가 증여로 판단될 수 있다. 국세청은 수년간 금융 흐름을 추적해 이를 적발한다.

이 경우 당초 절감한 세금은 물론, 가산세까지 더해져 세 부담이 오히려 커질 수 있다.

3. 꼬마빌딩 증여…감정평가가 뒤집는 세금 구조

비주거용 부동산은 과거 기준시가로 신고하는 관행이 있었다. 시가 대비 낮은 평가로 세 부담을 줄이는 방식이다.

그러나 현재는 통하지 않는다. 기준시가와 시가 차이가 크다고 판단되면, 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 과세표준을 재산정한다.

예컨대 100억원 자산을 60억원으로 신고했더라도, 감정평가 결과가 100억원으로 나오면 차액 40억원에 대해 추가 과세가 이뤄진다. 최고 50% 세율이 적용될 경우 수십억원의 세금이 추가 발생할 수 있다.

문제는 유동성이다. 세금을 마련하지 못하면 급매 처분으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

4. 부동산 세금은 사후 신고가 아닌 사전 설계의 영역이다

부동산 자금출처조사는 자금 조달 계획 단계부터 대비해야 하는 문제고, 상속세(증여세)는 사후가 아닌 사전에 미리 검토하고 대비해야 한다.

또 가족 간의 자금 대여(차입), 비주거용 부동산의 증여 등은 세무 리스크가 곳곳에 있기 때문에 사전에 철저한 검토가 필요하며 국세청의 현미경 검증을 무사히 통과하기 위해서는 거래를 실행하기 전 반드시 부동산 컨설팅에 특화된 전문가의 정밀한 세무 시뮬레이션과 안전한 소명 논리 구축이 선행되어야 한다.

부동산은 대부분 인생에서 몇 번 없는 대규모 의사결정이다. 세금 역시 단순 신고로 해결되는 문제가 아니라 사전에 구조를 설계해야 하는 영역에 가깝다. 계약서에 서명하기 전 단 한 번의 세무 점검이 수억원의 차이를 만들 수 있다는 점을 기억할 필요가 있다.

필자 소개

안세훈 세무사는 이스트원택스 동일세무회계 대표세무사로, 상속·증여·양도세 분야 전문성을 바탕으로 다수의 기업 및 개인 자산가를 대상으로 세무 자문을 수행해왔다. 풍부한 실무 경험을 바탕으로 합리적이고 실질적인 절세 전략을 제시하고 있다.

 

스포츠한국 안세훈 동일세무회계 대표세무사 dongiltax.master@gmail.com