내년 보유세 폭탄은 없다…文정부의 ‘공시가 현실화율’ 동결

공동주택 현실화율 ‘시세의 69%’로 계산
마래푸 보유세 253만→281만원 소폭인상
국토부, 내년 7~8월께 공시가로드맵 수정안

내년 주택 공시가격 기준이 될 현실화율(시세 대비 비율)이 올해처럼 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 적용된다. 국토교통부는 21일 중앙부동산가격공시위원회에서 이같은 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안’을 심의·의결했다고 밝혔다.

이에 따라 내년 공시가격에 적용될 현실화율은 올해처럼 아파트 등 공동주택은 69%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%다. 이는 기존 현실화 계획 평균 대비 공동주택 6.6%포인트, 단독주택 10%포인트, 토지 12.3%포인트씩 하락한 수준이다. 공동주택 공시가격은 시세 15억원 이상일 때 75.3%, 9억원 이상~15억원 미만일 때 69.2%, 9억원 미만일 때 68.1%가 적용된다.

부동산 공시가격은 조사자가 산정한 시세와 지난 정부에서 수립한 부동산 공시가격 현실화 계획(2020년 11월 발표)에 따른 연도별 현실화율을 통해 정해진다. 지난 2021~2022년 부동산 가격 상승과 현실화율 상향에 따라 공시가격이 급등했다. 이에 국토부는 지난해 집값 급락에 따른 실거래 역전과 국민 부담을 고려해 올해 공시에 적용되는 현실화율을 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 낮추는 수정안을 지난해 11월 수립했다. 이번 재수립안은 해당 수정 계획 후속 조치다.

국토부는 이 동결 조치에 대해 “금리 인상, 물가 상승, 가계부채 증가 등에 따른 국민 부담을 줄이기 위해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 있다고 봤다”며 “부동산 시장 불확실성과 거시경제 여건 불안정성이 여전히 있다는 점도 고려했다”고 밝혔다. 내년 최종 공시가격은 올 연말 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정될 예정이다. 표준주택과 표준지는 1월, 공동주택은 4월에 발표된다.

결국 내년 보유세는 시세에 따라 증감 여부가 결정될 전망이다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 매매가격은 올들어 4.74%, 서울은 2.31% 하락했다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장이 모의 계산을 해본 결과 서울 대단지 아파트는 시세 상승에 따라 보유세도 소폭 오르는 것으로 나타났다.

서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자의 경우 내년에 낼 보유세 총액은 약 281만원으로 올해 추정납부액(약 253만원)보다 약 10% 오를 것으로 추산됐다. 다만 현실화율이 높게 적용된 지난해보단 20% 이상 납부액이 줄어들 전망이다. 우 부지점장은 “하락기에 가격 방어를 잘 해서 올해 시세가 오른 서울 대단지는 대부분 내년 보유세도 올해보다 오를 것”이라고 설명했다.

반면 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 현재 시세는 29억5000만원으로 올해 초 31억원보다 조금 떨어졌다. 이에 따라 보유세는 올해 약 883만원을 냈지만 내년엔 862만원으로 소폭 줄어들 전망이다.

국토부는 지난 정부에서 수립된 현실화 계획의 필요성과 타당성 등을 원점에서 재검토하기로 했다. 내년 하반기까지 현실화 계획 개편안을 마련하고 국민 인식 조사도 거칠 방침이다. 김오진 국토부 제1차관은 “공시가격 변화가 시세 변동과 유사하다는 일반적 기대와 달리 지난 정부가 수립한 현실화 계획은 시세 변동에 현실화율 인상분까지 추가로 반영하는 구조”라며 “국민의 통상적 기대 수준을 크게 웃도는 공시가격 상승이 매년 반복되고 있다”고 지적했다.

원점 재검토는 지난 정부가 세운 현실화 계획 폐지까지 포함해 주목된다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “공시가격 현실화 계획의 목표 시기(최장 2035년)와 현실화율에 대해 검토한 결과 이 계획엔 한계가 있다고 봤다”며 “만일 계획을 폐지한다면 관련 법안 개정을 통해 추진할 수 있다”고 말했다. 특히 그는 “현재 공개하긴 어렵지만 여러 대안도 가지고 있다”며 “내년 7~8월께 어떤 방식으로든 개편안을 확정 공개할 것”이라고 강조했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “현실화율 동결로 시장 변동성을 줄이는 안정 효과가 기대된다”며 “다만 자산 소득 양극화 현상 해소에는 역행하고 내년 세수 결손도 방지하긴 어려울 전망”이라고 했다.