양극화만 불러온 토허제, 정부 부동산 실책 또 드러내나?
정부가 갑작스럽게 토지거래허가구역(토허제)을 재개하면서 부동산 시장이 다시 요동치고 있다. 김기원 리치고 대표는 이번 조치가 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있다고 지적했다. 정부의 섣부른 정책 변화가 시장의 불안을 키우고 있다는 분석이다.
부동산 시장, 2024년 상반기 뜨거운 반등
2022년 하반기 큰 폭의 하락을 겪은 부동산 시장은 2023년 약한 반등을 거쳐 2024년 들어서는 강한 반등세를 보였다. 특히 6~8월에는 거래량과 상승률이 가파르게 상승하며 시장이 과열 조짐을 보였다. 이 같은 분위기 속에서 정부의 토허제 해제는 단기간에 매수세를 폭발적으로 증가시켰고, 결국 불과 5주 만에 다시 규제를 도입하는 결과를 초래했다.
김기원 리치고 대표는 "부동산 정책은 장기적인 시각과 신뢰성이 중요한데, 이번 조치는 지나치게 단기적인 시장 변동에 반응한 것"이라며 "정부의 정책이 오히려 시장을 불안정하게 만들고 있다"고 비판했다.
"정부의 역할은 균형 유지, 오히려 불붙였다"
김 대표는 이번 조치가 특정 지역의 부동산 상승을 더욱 부추긴 측면이 있다고 강조했다. 그는 "부동산 시장이 양극화되는 가운데 정부가 가장 뜨거운 지역에 휘발유를 부은 격"이라고 말했다.
현재 부동산 시장의 특징은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 일부 인기 지역만 가격이 강세를 보이고, 지방 및 수도권 외곽은 여전히 침체돼 있다는 점이다. 그는 "이런 시장 상황에서 정부가 해야 할 일은 과열된 지역은 진정시키고, 침체된 지역은 부양하는 균형 잡힌 정책을 펼치는 것"이라며 "그러나 이번 조치는 오히려 특정 지역으로 자금이 몰리게 만들었다"고 분석했다.
토허제 재개 이후, 시장 전망은?
토허제가 다시 도입되면서 거래는 위축될 가능성이 크다. 하지만 가격 하락으로 이어지지는 않을 수도 있다. 김 대표는 "집주인들은 가격이 단기간에 오른 만큼 쉽게 내리지 않으려 할 것"이라며 "거래량은 줄어들겠지만 가격 조정은 시간이 걸릴 것"이라고 예상했다.
또 그는 2025년 하반기를 특히 주목해야 한다고 경고했다. 2008년 글로벌 금융위기, 2022년 하반기 부동산 폭락과 유사한 패턴이 반복될 가능성이 높다는 것이다. "미국의 기준금리 인하가 경기 침체 신호일 수 있다. 과거 사례를 보면 금리 인하는 경제가 심각한 상황에 놓였다는 것을 의미한다"고 설명했다.
"강남 3구는 신흥 부자들의 매수로 유지됐지만, 이제 다르다"
강남 3구 부동산 시장이 최근까지 높은 가격을 유지할 수 있었던 이유 중 하나는 2020년 다주택자 취득세 중과 조치다. 김 대표는 "취득세 부담이 커지면서 다주택자들은 추가 매수를 하지 못하고, 신흥 부자들이 시장을 떠받쳤다"고 말했다. 그러나 최근 코인 시장과 미국 주식 시장의 변동성이 커지면서 이런 신흥 부자들의 자금 유입이 줄어들 가능성이 높다.
그는 "부동산 시장의 큰 흐름이 바뀌고 있다. 올해 하반기부터 강남 3구도 지금과 같은 분위기를 유지하기 어려울 것"이라며 "특히 8월 이후에는 다른 패턴이 나타날 가능성이 높다"고 전망했다.
"지방 부동산 시장은 반등할 것, 정부 지원 필요"
김 대표는 지방 부동산 시장이 2025년부터 본격적으로 반등할 가능성이 크다고 내다봤다. 그는 "2008년 금융위기 이후 지방 부동산이 2009년부터 강한 반등을 보인 것처럼, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다"고 말했다.
정부도 지방 부동산 시장을 살리기 위해 다주택자 취득세 중과 폐지를 추진 중이다. 이에 대해 김 대표는 "지금 같은 시장 상황에서는 다주택자를 투기꾼으로 몰 것이 아니라 시장 활성화의 한 축으로 활용해야 한다"며 "특히 미분양이 심각한 지역에 대한 규제 완화가 필요하다"고 주장했다.
부동산 시장, 균형 잡힌 정책이 필요
현재 부동산 시장은 극단적인 양극화가 진행되고 있다. 강남 3구 등 일부 지역은 급등하는 반면, 지방 및 수도권 외곽 지역은 침체가 지속되고 있다. 김기원 리치고 대표는 "정부가 시장을 억지로 통제하려 하기보다는 자연스럽게 수요와 공급이 조절될 수 있도록 정책을 펴야 한다"며 "토지거래허가제 같은 규제를 반복적으로 변경하는 것은 오히려 시장을 불안하게 만들 뿐"이라고 지적했다.
앞으로의 부동산 시장은 단기적인 상승과 하락을 반복할 가능성이 크다. 특히 2025년 하반기에는 경제 위기 가능성이 높아 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 전망이다. 시장 참여자들은 리스크를 충분히 고려한 신중한 투자 전략이 필요할 것으로 보인다.