-정책 변화와 대출 규제가 좌우하는 매수 흐름
-대선 공약보다 중요한 시장의 방향성과 실질 변수
이번 대선, 부동산 판도를 바꿀 수 있을까요? 수많은 공약이 쏟아지는 가운데, 정작 시장을 움직이는 건 따로 있습니다. 집값이 과열되는 진짜 신호는 무엇인지, 전세보다 월세가 늘어나는 이유는 무엇인지, 그리고 누가 대통령이 되더라도 계속 오를 수밖에 없는 지역은 어디인지 리얼캐스트에서 조영광 부동산 빅테이터 전문가를 투자 방향과 정부 정책의 본질, 시장을 읽는 방법을 들어봤습니다.
극단적인 시장의 공통적 징후
부동산 시장이 극단적으로 냉각되거나 과열될 때는 공통적인 특징이 있습니다. 그것은 바로 사람들의 생각이 하나의 방향으로 수렴된다는 점입니다. 예를 들어, 모든 사람들이 "집값은 안 떨어진다", "지금이 가장 싸다"라고 생각하는 시점은 극단적인 과열이며, 반대로 "부동산은 끝났다", "지금이 가장 비싸다"는 인식이 확산되는 시점은 극단적인 냉각을 의미합니다.
이와 같은 심리를 잘 반영하는 지표로는 한국은행이 발표하는 '주택가격 전망 CSI'가 있습니다. 이 지수는 기준선인 100을 중심으로 해석되며, 100 이상이면 집값 상승을, 100 이하이면 하락을 예상하는 응답자가 많다는 뜻입니다. 실제로 2023년 초까지는 60~70포인트로 극단적인 냉각을 보였고, 반대로 20년, 2021년에는 140~150포인트로 역사상 유례없는 과열 국면을 보여주었습니다. 현재는 100선 부근으로 비교적 중립적인 상황입니다.
뉴스와 정부 정책의 신호 해석
시장 심리는 뉴스에도 그대로 반영됩니다. 예를 들어, '패닉바잉', '청약 프리미엄' 등의 키워드가 언론에 자주 등장하고 클릭을 유도하는 상황은 과열 국면의 대표적인 징후입니다. 반면, 부동산 뉴스 자체가 잘 다뤄지지 않을 정도로 시장에 대한 관심이 줄어드는 때는 냉각 국면으로 판단할 수 있습니다.
또한 정부의 정책 방향도 시장 흐름을 판단하는 중요한 척도입니다. 정부가 규제를 연이어 내놓다가 더 이상 내놓을 카드가 없을 때는 과열의 정점이며, 반대로 시장을 살리기 위해 각종 활성화 대책을 내놓다가도 효과가 없고 카드가 고갈될 때는 저점일 가능성이 큽니다.
금리와 정상화 흐름
2021년은 극단적 과열의 정점이었습니다. 그러나 이것은 국내 정책 때문이 아니라 미국 연준의 급격한 금리 인상으로 인해 급작스러운 가격 하락이 발생하면서 나타난 현상입니다. 당시 우리나라 부동산 거래량은 90만 건으로 역대 최대치를 기록했으나, 이후 시장은 급속히 냉각되었습니다. 이 과정에서 무분별한 매수에 대한 학습효과가 생겼고, 현재는 정책 개입 없이 시장 논리에 따라 움직이는 '정상화 구간'으로 판단됩니다.
하반기 변수: 대출 규제
하반기 부동산 시장의 주요 변수는 대출 규제입니다. 현재는 수요가 없는 것이 아니라 자금 조달이 어려워 매수를 하지 못하는 상황이라는 분석이 지배적입니다. 2024년 초, 정부는 은행의 가산금리 인상에 경고를 보내고 일시적으로 금리를 낮췄으며, 서울시는 토지거래허가구역을 일부 해제하였습니다. 이에 따라 3월 서울의 거래량은 1만 건을 넘기며 폭발적으로 증가하였습니다. 이는 2020년 이후 최대 수치입니다.
정부는 거래량 급등에 놀라 다시 규제를 강화하였지만, 4~5월에도 주택가격 전망 CSI는 104~105 수준으로 여전히 높은 상태를 유지하고 있습니다. 따라서 향후 대출 규제가 완화된다면 시장의 반등 가능성은 여전히 존재합니다.
상승 지역과 매수 쏠림 현상
집값 상승에 대한 기대는 전국적으로 균등하지 않습니다. 상승이 예상되는 지역은 대부분 서울 내에서도 입지와 학군이 좋은 지역, 혹은 수도권 내 개발 호재가 있는 지역으로 한정됩니다. 반대로 개발 기대감이 낮거나 구축 중심 지역은 학습효과에 의해 매수가 줄어들고 있습니다.
현재는 부동산 관심자들의 눈높이가 매우 높아졌고, 유튜브나 교육을 통해 정보를 갖춘 실수요자 중심의 시장이 형성되고 있습니다. 이런 흐름에서 수요는 좋은 조건을 갖춘 단지에 쏠리며, 이에 따라 가격 상승이 이어지는 상황입니다. 특히 2024년 3월의 거래 데이터를 분석하면, 이른바 "막차 수요"가 몰린 지역을 확인할 수 있습니다.
임대차 시장의 변화와 신호
현재 월세 거래량이 전세를 추월하고 있는 현상은 단순한 선호 변화라기보다는 신뢰의 문제입니다. 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 늘어나며 월세로 전환되는 것입니다. 하지만 이런 환경 속에서도 전세 거래가 많은 지역은 주목할 필요가 있습니다. 바로 HUG(주택도시보증공사)가 보증을 서주는 지역이기 때문입니다.
HUG는 최근 보증 기준을 매우 까다롭게 적용하고 있기 때문에, 보증이 가능한 지역은 안정성과 신뢰도가 높다고 평가됩니다. 따라서 이러한 지역은 전세 수요가 다시 매매 수요로 이어질 가능성이 높습니다. 지역별로 전세가율이 50%를 넘으면 매수 전환이 일어나는 경향이 있으며, 서울은 40~50%, 지방은 70% 이상일 경우 매매 전환 가능성이 높습니다.
대선 이후의 부동산 정책 방향
2025년 대선은 급하게 치러진 만큼 정교한 정책 설계가 이루어지기 어렵습니다. 따라서 각 후보의 공약에서 중요한 것은 숫자가 아니라 방향성입니다. 공급을 확대하려는지, 세제를 완화하려는지 등의 큰 흐름을 읽어야 합니다.
예컨대 이재명 후보는 공공임대를 중심으로 한 공급 정책을 강조하며, 김문수 후보는 민간 중심의 시장 자율성 확대에 방점을 두고 있습니다. 3기 신도시 역시 시차가 발생하며 현 정부의 정책이 오히려 이전 정권의 효과를 보는 경우도 많습니다.
다주택자 정책 차이와 투자 전략
이재명 후보는 재초환(재건축초과이익환수제)을 유지하겠다는 입장이며, 다주택자 중과세도 유지하겠다고 밝혔습니다. 반면 김문수 후보는 재초환 폐지와 함께 세금 중과 기준을 '보유 주택 수'에서 '보유 금액' 기준으로 전환하겠다고 밝히고 있습니다.
이러한 세부 차이에 따라 투자 전략도 달라질 수 있습니다. 예를 들어 김문수 후보가 당선된다면 지방의 저가 주택 보유자에 대한 세금 부담이 완화되며, 시장은 그 방향으로 반응할 가능성이 큽니다. 민주당은 과거 부동산 정책 실패에 대한 부담이 있어 전과 같은 강한 규제를 반복하지 않을 가능성이 높습니다.
세종시의 구조적 한계
최근 세종시는 여야 대선 후보들의 이전 공약으로 인해 거래량이 증가하였지만, 장기적 집값 상승에는 한계가 있다는 지적도 있습니다. 2015년 입주한 아파트들이 이제는 준공 10년 차에 접어들었고, 신규 입지의 매력도는 떨어집니다.
또한 세종시는 도시로서의 다양성과 활력 면에서 부족한 점이 있습니다. 상업시설의 미약한 성장, 공무원 중심의 단조로운 직종 분포 등은 도시의 역동성을 저해하는 요소입니다. 이로 인해 세종시의 장기 집값 상승은 제한적일 수 있다는 분석입니다.
실효성 있는 공약과 정책 지속성
현재의 정치 환경은 불확실성이 높아 정권 유지조차 장담하기 어렵습니다. 이럴 때 주목할 것은 특정 후보의 공약이 아니라, 예산이 이미 배정된 정책이나 구조적 트렌드입니다.
예를 들어 도심 집중화, 인구와 산업 트렌드, 그리고 GTX, 반도체, AI 같은 국책 프로젝트는 정권 교체와 관계없이 계속 추진될 가능성이 높습니다. 결국 정책의 지속성과 후광 효과를 고려할 때, 예산과 구조적 방향이 확실한 지역이나 아이템이 향후 집값 상승의 핵심 동력이 될 것입니다.
[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 5월 27일입니다.
