세입자가 집주인에게 세금체납 정보 요구 가능해진다

임대차 제도 개선방안 입법예고
선순위 보증금 확인 거부 불가
경매시 최우선 변제금액 확대
담보권 설정 못하게 특약 추가
표준계약서에 관리비 항목 신설
강제성·별도의 처벌 규정 없어
일각선 정부 대책 실효성 지적

세입자가 임대차 계약을 맺기 전 집주인에게 세금체납 정보를 요구할 수 있게 된다. 세입자가 확정일자 부여에 관한 임대차 정보를 요청할 때 집주인이 이에 동의하도록 의무화하는 내용도 법제화된다.

연합뉴스

법무부와 국토교통부는 21일 ‘깡통전세’를 포함한 전세사기 피해를 막기 위한 임대차 제도 개선방안을 발표했다. 정부가 입법예고한 주택임대차보호법 일부개정법률안엔 세입자가 선순위 보증금 등 임대차 정보를 집주인에게 요구할 수 있는 확인권을 신설하는 내용이 담겼다. 현행법으로도 세입자가 집주인 동의를 받아 관련 기관에 정보요청을 할 수 있는데, 이를 문언상 분명히 한 것이다. 집주인은 세입자가 정보제공을 요구하면, 이에 동의하도록 의무화했다.

집주인이 국세를 체납해서 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 보증금을 떼일 수 있다. 이를 예방하기 위해 세입자가 계약 체결 전 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있는 권한도 신설된다. 납세증명서는 납부기한연장액 등을 제외한 세금체납이 없음을 증명하는 서류로, 인터넷으로도 발급받을 수 있다. 세입자가 집주인의 동의를 얻어 직접 과세관청을 통해 체납 사실을 확인할 수도 있다.

시행령 개정안엔 최우선 변제를 받을 소액 임차인 범위는 1500만원, 최우선 변제금은 500만원씩 상향 조정하는 내용도 포함됐다. 예를 들어 현행법상 서울에서는 보증금 1억5000만원 이하인 경우 소액 임차인에 들어가고, 전체 보증금 중 5000만원까지만 최우선 변제를 받을 수 있다. 개정안이 시행되면, 1억6500만원 이하에서 5500만원까지 최우선 변제가 가능하다.

입법 예고는 내년 1월2일까지다. 정부는 법제처 심사 등을 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포·시행할 예정이다.

정부는 또 주택임대차표준계약서에 계약 체결 후 입주 전 임대인이 담보권을 설정할 수 없도록 특약을 추가하고, 관리비 기재란을 신설했다.

정부의 다양한 노력에도 불구하고, 이번 대책의 실효성을 지적하는 목소리도 나온다. 세입자의 납세증명서 제시 요구권의 경우 집주인이 반드시 보여줘야 할 강제성이 없고 별도의 처벌 규정도 없다. 전셋값이 하락 추세인 지금은 가능할지 몰라도, 추후 전세난이 다시 심화할 경우 세입자가 집주인에게 적극적으로 서류를 가져오라고 요구하는 게 현실적으로 어려울 수 있다는 것이다. 정부는 개인정보문제를 이유로 서류 제출 대신 ‘제시’를 요구하도록 규정했다. 이 때문에 전세사기를 노린 악의적인 가해자가 가짜서류를 내밀어도 즉각 확인이 어려운 문제가 생길 수 있다. 정부 취지대로 계약 당시 납세증명서를 정당하게 확인했더라도 나중에 집주인이 바뀌는 경우 실효성이 떨어진다. 새 집주인의 체납정보는 미리 확인할 수 없고, 확인해도 이미 체결한 임대차계약을 무효로 돌릴 방법이 없어서다.

최우선 변제를 받을 소액 임차인의 범위와 변제금을 상향한 것도 체감할 만한 수준이 아니라는 비판이 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울 아파트 전셋값이 평균 6억원이 넘는데, 정부가 최우선 변제 기준을 1억5000만원에서 1억6500만원으로 바꿔도 서민·중산층의 입장에서 별로 달라지는 게 없을 것”이라고 말했다.

박세준·박진영 기자 3jun@segye.com