올파포선 국평 28.5억 ‘특급매’…매물 나와도 매도·매수자 눈치싸움 치열 [부동산360]

반포·압구정·개포 등 지역 급매물 출회
급매에도 매수자 ‘일단 더 지켜보자’ 관망
전문가 “세제개편안 시차 있어 줄다리기”

정부가 다주택 양도소득세 중과를 2028년까지 완화해준다고 했으니 퇴로가 열리긴 한 거잖아요. 보유를 오래했으니 장기보유특별공제(장특공제) 개편되기 전에 ‘공제 받을 수 있는 부분 최대한 받아서 정리할까’라는 생각으로 내놓은 물건이에요.

서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 인근 A공인중개사무소 대표

[헤럴드경제=신혜원 기자] 최근 고가·비거주 1주택, 다주택 등을 겨냥한 2026년 세제개편안이 발표되면서, 강남3구(강남·서초·송파구), 한강벨트 등 주요 지역 일부 단지에선 급매물이 출회되는 양상이다. 시세 대비 수억원 낮춘 절세 매물이 등장하는 등 세금 부담이 본격화되기 전에 처분하려는 움직임이 나타나고 있다. 하지만 매수자들 사이에선 장특공제 개편 유예기간인 ‘내년까지 상황을 지켜보자’는 관망세가 짙다. 아울러 급매물이 출회돼도 수십억원을 호가해 이를 소화할 수 있는 매수 수요가 한정적이라 실제 거래로 이어지진 않는 모습이다.

8일 부동산 업계에 따르면, 지난 3일 종합부동산세·양도세 개편방향이 담긴 ‘2026년 세제개편안’이 발표된 이후 일부 고가 주택 밀집지역에선 급매물이 출회되고 있다.

2026년 세제개편안에는 ▷종합부동산세 공정시장가액비율 60→70% ▷종부세 기본공제금액 조정(1주택 거주 14억원·비거주 9억원 등) ▷주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지 및 과세표준 6~12억 구간 세율 인상 ▷종부세 세부담 상한 150→200% ▷1주택자 장특공제의 장기거주소득공제 개편(보유 요건 폐지) 등 실거주 1주택자 보호를 강화하고 비거주·초고가 주택 소유주의 세 부담을 확대하는 방안이 포함됐다. 이중 장특공제 개편으로 30억원 이상 초고가 주택의 양도세 부담이 대폭 늘어날 전망인데 정부는 2027년까지는 현행대로 유지할 계획이다. 사실상 ‘내년까지 팔라’는 시그널을 준 것이다.

실제 세제개편안이 나온 이후 강동구 대장주로 꼽히는 ‘올림픽파크포레온’ 84㎡(이하 전용면적)는 28억5000만원의 ‘특급매’ 매물이 등록됐다. 84㎡ 최고가는 33억원(지난해 10월)이고, 6월 실거래가는 31억3000만원, 32억원 등인데 이보다 3억원 이상 낮은 가격이다.

A공인중개사무소 대표는 “올해까진 세 낀 매물도 팔 수 있으니 2주택자인 집주인이 퇴로가 열린 지금 타이밍에 정리하고자 했다”고 설명했다.

지난 3일 서울 강남권 한 부동산 중개업소에 양도세 관련 안내문이 붙어 있는 모습. [연합]

지난해 7월 최고가 38억원 기록한 서초구 반포동 ‘반포자이’ 59㎡는 지난 5일 33억9000만원의 매물이 등록됐고, 강남구 개포동 대장주인 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 84㎡는 올해 4월 실거래가 38억3500만원보다 4억원 이상 낮춘 34억원에 매물이 나왔다.

거래금액대가 50억원 이상이 초고가 단지들도 급매물이 출회됐다. 강남구 압구정동 ‘한양5차’ 100㎡는 세제개편안이 발표된 다음날(4일) 49억원에 급매물이 시장에 나왔는데, 해당 타입 최고가 52억원보다 3억원 낮춘 가격이다.

급매물이 속속 출회되며 서울 주요 지역 매물량은 세제개편안 발표 직전에 비해 늘어나는 추세다. 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면, 서초구 아파트 매매 매물은 이날 기준 8078건으로 일주일 전(7714건)에 비해 4.7% 증가했다. 강남구(9622건→9874건)와 송파구(5154건→5184건)도 각각 2.6%, 0.5% 늘었고 용산구도 같은 기간 1795건에서 1843건으로 2.6% 확대됐다. 성동구(2096건→2192건), 동작구(1664건→1725건), 마포구(1883건→1941건) 등 한강벨트 지역도 매물이 늘었다.

그러나 시세 대비 수억원 저렴한 급매물이 나타나도 실제 계약으로 연결되는 사례는 극소수다. 다주택자·고가 주택 보유자들의 셈법이 분주해진 것과 달리, 높은 집값 부담과 유예기간에 따른 시간적 여유로 매도자·매수자간 눈치싸움이 치열해졌기 때문이다.

A공인중개사무소 대표는 “급매가 나오긴 하는데 매수자들은 일단 더 지켜보자는 분위기”라며 “내년까진 다주택자 매물이 나올 거라고 생각해 관망하고 있어 한동안은 매수자와 매도자의 대치 상태일 것 같다”고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세제개편안으로 고가 1주택자 중 매도 또는 보유, 증여 등 선택옵션을 두고 비용과 실익을 따질 수밖에 없게 돼, 강남 핵심지역에서 의사결정을 고민하는 보유자들이 증가할 것”이라며 “다만 강화된 세제개편안이 본격 시행되기까지 어느정도 시간적 여유가 남아 있는 만큼, 당장의 의사결정을 미루며 신중을 기하는 매도자와 현재 시장상황을 지켜보며 급매물을 기다리는 매수자 간 줄다리기는 한동안 지속될 것으로 전망된다”고 말했다.