"몇 억 떨어진게 문제가 아니라" 아파트 공사비도 건지기 힘들 것 같다는 이 지역

🔥 상권의 불씨는 꺼졌나…배곧신도시 직접 가보니

시흥 배곧신도시는 한때 수도권 '반값 신도시'로 불리며 뜨거운 관심을 받았습니다. 서울대 시흥캠퍼스와 병원 유치, 배곧대교, 데이터센터 등 줄줄이 호재가 쏟아졌지만, 현실은 여전히 침묵에 가깝습니다.

특히 7월 현장을 직접 찾았을 때는 중심상권을 제외하면 대부분이 공실로 남아 있었습니다. 서울과 가까운 신도시라는 이름값과는 달리, 외곽 상가 대부분은 텅 빈 채 방치되어 있었습니다.

📉 한때 꿈틀댔던 기대감은 사실상 꺼졌고, 상가는 활력을 되찾지 못하고 있음

💸 "4억 날리고 10억 빚만"…상가 투자자의 참담한 현실

배곧신도시 외곽에 위치한 한 오피스텔 상가 3개 호실에 투자했던 60대 남성의 사례는 현지 상권의 위기를 그대로 보여줍니다. 불장 마지막 시기였던 2022년 12월, 총 14억 원을 주고 상가를 매입했지만 불과 1년 만에 경매에 넘어갔습니다.

감정가 14억이 넘던 자산은 최저가 기준 2억 원대까지 하락했으며, 이자가 월 429만 원이었던 대출금은 투자자를 벼랑 끝으로 내몰았습니다.

📉 상가 공실 증가와 임대 불발은 투자 실패로 직결되고, 수많은 유사 사례가 지역 곳곳에 산재

🏚 “중심상권마저 텅 비었다”…모래성 같은 상업지 비중

아비뉴프랑을 중심으로 한 배곧신도시 중심상권조차도 점심시간에도 사람이 드물고, 상가 절반 이상이 공실로 남아 있는 모습입니다. 더 아래쪽이나 서울대 캠퍼스 방면으로 향하면 오가는 사람조차 찾아보기 어렵습니다.

실제 한국부동산원 자료에 따르면 2024년 1분기 집합상가 공실률은 9%대로 급등했으며, 이는 경기도 최상위 수준입니다. 그 원인 중 하나는 상업용지의 과도한 공급입니다. 배곧신도시의 상업용지 비중은 12%를 넘는데, 이는 광교신도시의 두 배가 넘는 수준입니다.

📉 과도한 상업용지와 임대료 구조가 시장 수요와 괴리를 만들며 악순환 지속

🏠 "아파트도 반값"...투자자는 빠지고 실수요만 남았다

배곧의 상권이 어려움을 겪는 데에는 아파트 가격 하락도 큰 몫을 했습니다. 한때 34평 아파트가 10억 원에 거래되던 시절이 있었지만, 지금은 6억 원 초반까지 하락했습니다.

바다뷰가 가능한 로얄층 매물조차 7억 원대에 머물며 거래가 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 고점에 진입했던 투자자들은 주담대 이자 부담에 빠져나오기도 어렵고, 남은 수요는 직주근접을 위한 실수요자들뿐입니다.

📉 ‘10억 시대’의 기억이 무색할 만큼 하락한 시세, 이제는 실거주 중심의 거래만 이루어짐

🏗 호재는 많지만 실현은 ‘글쎄’…이미 식은 기대감

배곧신도시의 주요 기대 요인이었던 서울대 시흥캠퍼스, 카카오 데이터센터, 배곧대교 등은 실현되지 않거나 지연된 상태입니다.

특히 서울대 캠퍼스는 기숙형 대학(RC)에서 연구 중심 R&D캠퍼스로 방향을 바꾸며 기대치를 낮췄고, 카카오 데이터센터는 2023년 백지화되었습니다. 최근 서울대병원이 8월 착공을 확정하고, 종근당의 대규모 R&D센터 건설 소식도 있지만, 예전만큼 시장이 열광하지는 않습니다.

📉 호재가 너무 오래 끌어 식어버린 상태, 기대 심리로는 시장 반등 어려운 구조

🚉 배곧신도시의 한계는 결국 교통…도시 성장의 발목

배곧이 재도약하기 어려운 가장 큰 이유는 광역 교통망의 부재입니다. 전철역 하나 없이 서울과 연결되려면 버스에만 의존해야 하고, GTX 등 미래 철도망 수혜에서도 배제돼 있습니다.

배후 인구는 7만 명 선에서 멈췄고, 신도시 자체의 상가 밀도는 과도하게 높습니다. 대형마트나 아울렛에 수요가 빨려나가는 구조에서, 중심상권은 계속 정체될 수밖에 없습니다. 최근 정부의 대출 규제 강화까지 겹치며 외지 투자자 유입은 더 줄어들었습니다.

📉 도시 설계 구조 자체의 한계와 규제 환경 악화로 인해 장기 횡보가 불가피한 상황