서울시가 주택 공급을 위해 그린벨트(개발제한구역) 일부를 해제하고 신규주택을 공급할 것을 발표한 가운데, 서울 곳곳에서 기획부동산의 지분 쪼개기 행위가 증가하고 있습니다. 자칫 기획부동산 사기 피해를 입을 수도 있는 상황인데요. 이에 KB부동산이 서울시 그린벨트 현황 및 기획부동산 피해 예방법 등을 살펴봤습니다.

서울 그린벨트지역 일부 해제, 신규 주택 공급 예정

서울시가 지난 8월 정부 그린벨트(개발제한구역) 해제를 통한 주택공급 요청에 동참해 서울 내 개발제한구역을 일부를 해제할 방침을 밝혔습니다. 11월 5일 발표된 대상지는 서울 서초구 서리풀지구, 경기도 의왕시 오전왕곡과 고양시 대곡 역세권, 의정부시 용현동 등 4곳입니다.

그린벨트라 불리는 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 조성하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 안보상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 곳을 구역으로 지정하는 것을 말합니다.

e-나라지표 자료에 따르면, 현재 서울에서 개발제한구역으로 지정된 면적은 150㎢ 입니다. 대부분 서울과 경기도 경계선 부근에 위치해 있는데요. 서울시는 개발제한구역 내 관리되지 못한 훼손지 등 보존가치가 상대적으로 낮은 지역 일부를 해제해 신혼부부 주택 등 5만가구를 공급할 계획입니다. 오는 2026년 상반기 지구 지정을 마치고 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 하고 있습니다.

그린벨트 해제 예고 이후 기획부동산 활개

이렇게 최근 정부의 신규 택지 공급을 위한 그린벨트 해제 분위기가 맞물려 기획부동산이 활개를 치고 있어 각별한 주의를 요하고 있습니다.

기획부동산은 개발 불가능한 임야 같은 토지를 매수해 인터넷 블로그나 카페, 또는 다단계 방식으로 매수자를 모집해 수십명 혹은 수백명에게 지분을 쪼개어 판매하는 방식을 사용합니다. 일반적으로 서민들이 매수 가능한 금액에 맞춰 지분을 분할 판매함으로써 다수의 소액투자자 피해를 양산하는 민생 범죄입니다.

윤종균 더불어민주당 의원실이 국토교통부에서 확보한 자료를 토대로 발표한 내용에 따르면, 서울내 그린벨트 전역이 토지거래허가제(8월 9일)로 묶이기 전인 지난 7월 서울 그린벨트 거래는 총 67건으로 월별 기준 최고치를 기록했습니다. 특히 전체거래 가운데 39건(58.2%)이 강동구 둔촌동에 집중된 것으로 나타났고요. 또 다른 그린벨트 지역인 강남구 자곡동과 율현동, 서초구 내곡동과 우면동 등에서도 거래가 7건 이뤄졌으며, 노도강(노원구도〮봉구강〮북구) 일대 그린벨트 지역에서도 총 9건이 거래됐습니다.

또한 거래의 대부분은 지분 쪼개기 방식이었던 것으로 알려졌습니다. 거래가 본격적으로 늘기 시작한 지난 5월부터 7월까지 3개월 동안 서울 전체 그린벨트 거래 건수 총 149건 중 지분 쪼개기 거래 방식은 총 120건으로 전체의 80%를 차지했습니다.

거래 규제에도 토지 거래 늘어… 투기 우려 ‘빨간불’

서울 토지거래량도 우상향 그래프를 그리고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 한달 간 서울 토지 거래량은 1만1048필지로 전년 동기(8768필지) 대비 26% 증가했습니다. 투기 수요 쏠림을 막기 위해 8.8 공급 대책 발표 시점 지난 8월 9일 송파구 방이·오금·마천동, 경기 하남시 감일·감북·초이·감이동 일대 10.58㎢ 지역과 서초구 내곡·방배동 등과 강남구 개포·자곡·세곡·수서동 등 79개 법정동 125.16㎢ 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 지정했음에도 말입니다.

특히 거래 규제에도 그린벨트 해제 기대감이 몰리는 지역에 수요가 몰리는 모습입니다. 지난 9월 서울에서 가장 토지거래가 활발했던 지역은 송파구로 771필지가 거래됐으며, 강남구도 677필지나 팔렸습니다. 이처럼 해제 유력 지역에 수요가 대거 몰려 있어 기획부동산 세력의 조직적 지분 쪼개기 피해가 발생할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

기획부동산 사기 예방법은?

기획부동산에서 판매하는 토지들은 사실상 개발이 불가능한 토지인 자연녹지, 개발제한구역, 보전산지, 공익용산지, 비오톱 1등급에 해당하는 임야를 판매하는 경우가 대부분입니다. 특히 이번에는 그린벨트 해제를 앞두고 유력 후보 중 한 곳이라 선전하며 토지를 판매했을 가능성이 큽니다. 아직 그린벨트 해제 발표도 나지 않은 상황에서 이런 이야기만 듣고 토지를 매수했다간 땅을 팔지도 못하고 자칫 소중한 돈이 묶일 수 있어 주의해야 합니다.

그렇다면 기획부동산 사기 피해를 예방하기 위해선 어떻게 해야 할까요? 우선 기획부동산의 특징을 살펴봐야 합니다. 강동구청 보도자료에 다르면, 기획부동산은 주로 택지식 분할이 금지됨에 따라 지분으로 쪼개서 판매를 합니다. 또한 전화나 인터넷, 혹은 지인을 통한 다단계식 판매를 하고요. 토지 소유권을 확보하지 않은 상태에서 계약금만 납부 후 분양을 통해 자금을 조달하고, 개발행위 및 인허가 없이 매수한 토지를 바로 분양합니다. 이외에도 서민을 대상으로 1천만원~5천만원의 소액투자를 유도하는 방식을 보이고 있습니다.

토지 판매나 정황이 위의 특징에 하나라도 속한다면 기획부동산을 의심해 봐야 합니다. 또한 가치가 낮은 토지를 공유지분으로 거래하는지, 개발이 어려운 토지를 거래하는지 등을 파악하고 현장 확인을 통해 실제 개발가능성이 있는 것인지 등을 직접 체크해야 합니다. 지인이 자기도 샀다면서 내가 다 알아봤으니 그냥 투자만 하라는 권유를 해도 섣불리 투자에 나서는 것은 금물이고요.

기획부동산 피해를 입었을 경우 대처법은?

기획부동산으로 피해를 입었다면 어떻게 대처해야 할까요? 우선 부동산 불법행위 통합 신고센터(https://www.budongsan24.kr)를 통해 신고를 할 수 있습니다. 신고방법은 통합 신고센터에 마련된 부동산 거래질서 교란행위를 클릭해 신고서 및 입증자료를 첨부하여 제출합니다. 신고서 및 입증자료를 검토 후 위반행위가 의심되는 경우 관계 기관에 통보하고 신고인에게 처리 결과를 알려줍니다.

신고는 할 수 있지만 구제는 쉽지 않은 상황입니다. 기획부동산 업체를 사기죄로 고소하거나 민사 손해배상을 청구하는 방법이 있긴 하지만 대부분 돈을 다 빼돌린 후이기 때문에 돈을 돌려받을 가능성이 거의 없기 때문입니다. 따라서 그 무엇보다 중요한 것은 사기를 당하기 전에 예방하는 것이라 할 수 있겠습니다.

지금까지 서울내 그린벨트 해제에 대한 기대감을 이용해 기획부동산의 사기가 기승을 부리고 있는 현 상황과 어떻게 하면 이러한 사기 피해를 예방할 수 있을지에 대한 정보를 살펴봤습니다. 현재 기획부동산들은 그린벨트 해제로 단기간 큰 투자수익을 거둘 수 있다고 사람들을 호도하고 있는 상황인데요. 그린벨트 해제 지역 발표를 목전에 둔 만큼 땅 투자 관련 정보를 접했을 경우 사기인지 아닌지 의심해보고 피해가 발생하지 않도록 세심한 주의를 기울여야 할 것입니다.