같은 뉴타운인데 속도 왜 이리 다를까?
서울 곳곳에서 뉴타운 재개발이 줄기차게 진행되고 있지만, 사업 속도는 천차만별이다. 특히 서울 용산구 한남뉴타운의 경우, 3 구역은 이미 이주율 95%를 넘으며 빠른 속도로 진행 중인 반면, 인접한 4·5 구역은 여러 이유로 더디게 움직이는 모양새다. 왜 같은 권역 내에서도 개발 속도가 이처럼 극명하게 갈리는 것일까.
조합 내부 갈등과 '조합원-건설사' 딜 구조
한남뉴타운 3 구역은 시공사 경쟁과 내부 조율이 잘 이루어지며 사업 속도를 유지하고 있다. 반면 5 구역은 DL이앤씨 단독 입찰 후 유찰 상태에 머물러 있고, 4 구역은 ‘보광동 신동아아파트’ 보존 여부 논의가 지연 원인으로 지목된다. 특히 조합 내부에서 상가 배정, 감정가 산정 등의 갈등이 발생하면 총회 결정까지 소요되는 시간이 길어지고, 이 과정이 민원과 법적 쟁점으로 이어지면 사업이 전면적으로 멈추기도 한다. 이는 조합 내 의사결정 구조의 실질적 효율성이 사업 속도를 좌우한다는 사실을 보여준다.
토지 등기 완료율과 소유권 확보 문제가 속도 격차 만든다
빠른 사업이 이루어지는 3 구역은 토지지분 소유자들 간 지분 정리가 상대적으로 양호했다. 반면 4·5 구역에서는 아직 토지 등기 완료율이 80% 미만인 필지들이 많으며, 일부는 가처분 소송 중이다. 토지 지분 정리가 안 된 상태에서는 조합 설립, 관리처분계획 승인도 늦어지고 착공 승인도 불가능하다. 법적 절차가 얽히면 실제 사업 속도는 단순히 공사가 아니라 ‘조합 절차’에서 결정된다.
보존 vs 철거 비율: 철거율 높은 구역일수록 속도 빨라
한남뉴타운 4 구역은 신동아아파트를 보존하려는 움직임이 있었고, 이에 따라 재개발 방식을 철거가 아닌 리모델링·보존 중심으로 전환하는 논의도 있었다. 이처럼 보존 비율이 높아지면 조합 내부 결정이 복잡해지고, 지자체 심의도 오래 걸리며 절차가 늘어난다. 반면 3 구역처럼 초기부터 전면 철거를 전제로 하거나 건축 심의가 확실한 구역은 절차 속도 싸움에서 유리하다.
사업비 및 시공사 선호도도 변수
사업비가 높은 고급 주택이 중심인 5 구역은 LH 등의 공공방식보다는 DL이앤씨와 같은 대형사 중심으로 움직이고 있다. 시공사 단독 입찰 후 유찰이 반복되면 시공사 선정 절차에서 집중 지연이 발생하며 사업 추진력도 떨어진다. 반면 경쟁 수주가 이뤄진 3 구역은 다수 건설사 참여 + 경쟁입찰 덕분에 단가 경쟁력이 확보되고 계약이 빨리 체결되며, 이주 및 철거가 속도감 있게 이뤄진다.
사업 지연이 지역 가치에 미치는 영향
속도 차이가 클수록, 시장과 주민 간 신뢰와 기대가 달라진다. 빠른 지역은 “2030년쯤엔 입주권 가격이 올랐다”는 기대가 형성되고, 느린 구역은 “언제쯤 시작되느냐”는 불안이 커진다. 이 차이가 토지 소유자 중도 이탈, 조합 내부 갈등으로 이어지고 다시 속도를 늦추는 악순환의 고리로 작용한다.
재개발 속도는 ‘조합+절차+시공사’ 밸런스에서 온다
같은 뉴타운이라도 조합 내부 리스크, 토지 등기 현황, 보존 대 철거 비율, 시공사 구조 등 여러 복합 요인이 얽히면 속도는 하늘과 땅만큼 차이 난다. 따라서 투자자든 실거주자든 ‘구역 설립 인가’만 보는 것이 아니라, ‘조합의 결속력 + 토지 정리율 + 철거 중심 설계 여부 + 경쟁 입찰 환경’까지 봐야 진짜 속도를 알 수 있다. 빠르면 빠를수록, 입주는 빠를수록, 리스크는 줄어든다.
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