지금 시장에서 살아남는 법, 송희구 작가의 선택 기준은?

🔍 3줄 요약
▪ 매물 부족이 만든 비정상 상승장
▪ 아파트가 아닌 ‘매물’을 고를 때
▪ 갈아타기, 늦을수록 격차 커진다

안녕하세요.
감이 아닌 데이터로 시장을 해석하는 부집사입니다.

요즘 부동산 시장을 보면, 집을 사야 할지 말아야 할지보다 어떻게 사야 할지가 더 어려워졌다는 말이 나옵니다. 매물은 부족하고, 가격은 빠르게 올라가면서 선택의 기준도 달라졌기 때문입니다. 이런 국면에서 중요한 것은 지금의 분위기를 어떻게 해석하고 어떤 기준으로 선택하느냐입니다.

송희구 작가는 현재 시장을 ‘비정상적인 상승장’으로 진단했는데요. 이런 시장에서 실수요자는 어떻게 해야 할까요? 송희구 작가가 조언하는 실수요자가 지금 반드시 점검해야 할 관점과 행동 기준을 짚어봅니다.

부천에서 서울로, 갈아타기 고민 중이라면?
“지금은 아파트가 아니라, 매물을 고를 때입니다.”

송희구 작가 하면 빼놓을 수 없는 ‘매물 비교 사연’으로 첫 상담이 시작됐습니다. 사연자는 30대 중반, 아이 한 명을 둔 맞벌이 가장으로, 2021년 부천 상동의 59㎡ 아파트를 매수해 약 4년간 실거주 중입니다. 다만 서부권 집값 상승이 제한적이다 보니, 올해 서울로 갈아타기를 고민하며 조언을 구했습니다.

현재 사연자의 가용 자금은 현 거주 주택 매도금 3억 5천만 원, 금융자산 1억 5천만 원, 부모 지원을 더 해 총 약 5억 2천만 원. 서울에서 9억 원대 매물을 목표로, 대림동·신길동·봉천동 일대 5곳의 아파트를 후보로 두고 있습니다. 실거주와 투자를 함께 고려하고 있다고 밝혔습니다.

사연을 본 송희구 작가는 먼저 ‘후보로 고른 아파트들은 전반적으로 좋은 곳들’이라고 평가합니다. 다만 이미 가격이 올라 9억 원대 접근이 어려운 곳은 현실적으로 제외해야 한다고 선을 그었습니다. 각 지역의 특성도 간단히 짚었습니다.

▪ 대림동 A, B 아파트 : 신도림 역세권으로 교통 강점
▪ 신길동 C 아파트 : 입지 자체의 선호도
▪ 봉천동 D 아파트 : 대단지, 학군 강점
▪ 봉천동 E 아파트 : 2호선 접근 우수

하지만 송 작가가 강조한 핵심은 따로 있었습니다. 지금 같은 시장에서는 아파트 순위를 매길 게 아니라, 매물 순위를 매겨야 한다는 것입니다. 현재는 호가가 실거래가보다 1~2억 이상 높게 형성된 경우가 많으므로 같은 단지라도 가격이 합리적인 매물을 잡는 것이 가장 중요하다고 조언합니다.

후보지를 여러 곳으로 넓혀두고, 조건이 맞는 매물이 나오면 그때 결정하는 전략이 맞다는 설명입니다. 만약, ‘지금 살고 있는 집은 안 올랐거나 떨어졌는데, 갈아탈 집은 이미 조금 오른 상황에서도 갈아타기를 해야 할까요?’

이에 대해 송희구 작가는 분명하게 말합니다. 지금 집이 시장을 잘 따라가는 아파트라면 기다릴 수 있지만, 그렇지 않다면 각자 더 벌어질 수 있다는 것입니다.

특히 조정장이 조금이라도 오면 덜 선호되는 아파트는 아예 거래가 끊길 수 있기 때문에, 갈아타기를 고민하고 있다면 가능한 한 빨리 실행하는 편이 낫다고 조언합니다.

송희구 작가가 보는 2026년 부동산 시장 분위기

송희구 작가는 2026년 현재의 부동산 시장을 ‘비정상적인 상승장’으로 평가합니다. 가격이 오른 이유가 탄탄한 수요 구조라기보다, 매물은 부족한데 유동성은 과도하게 풀린 상태에서 시장이 밀려 올라가고 있기 때문이라고 설명합니다.

그는 “너무 빠르게 올라왔다”는 점을 분명히 짚으며, 이런 분위기에서는 작은 부정적 트리거 하나만 나와도 시장 심리가 급격히 꺾일 수 있다고 봅니다. 다만 지금 시점까지는 제한된 매물과 넘치는 유동성이 가격을 떠받치고 있는 국면이라는 점도 함께 강조합니다.

실수요자들 사이에서는 ‘올해 정책을 좀 더 보고 들어가는 게 맞지 않느냐’는 고민도 많습니다. 이에 대해 송 작가는 자신의 원칙을 분명히 밝힙니다. “저는 기다린 적이 없습니다. 제가 살 수 있는 것 중에서 가장 좋은 매물을 샀습니다” 시장을 맞히려 하기보다, 자신의 조건 안에서 제일 나은 선택을 해왔다는 것입니다.

그렇다면 지금 타이밍 자체는 괜찮은 걸까요? 송 작가는 ‘비싼 호가만 따라가지 않으면 된다’고 답합니다. 최근 실거래가 대비 과도하게 높지 않은 가격이라면, 지금 시장에서도 충분히 검토할 수 있다는 입장입니다.

다만 이런 시장일수록 발품이 훨씬 중요해진다고 강조합니다. 전화나 정보 검색만으로 판단하지 말고, 직접 현장을 보고, 실제 매물의 상태와 분위기를 확인해야 한다는 것입니다.

다시 준비한다면, 무엇부터 시작해야 할까?

송희구 작가는 내 집 마련의 출발점을 아주 단순하게 짚습니다. ‘내가 실제로 쓸 수 있는 돈이 얼마인지부터 정확히 계산해야 한다’는 것입니다.

먼저 본인이 확보할 수 있는 현금 규모를 정리하고, 가족에게 도움받을 수 있는 자금, 그리고 대출을 어느 수준까지 감당할 수 있는지를 더해 가용할 수 있는 총예산을 명확히 설정해야 한다고 말합니다.

그 다음 단계는 예산에 맞는 아파트를 찾는 일입니다. 비슷한 가격대의 아파트들은 대부분 특정 지역에 모여 있기 때문에, 먼저 가격대가 맞는 지역을 좁히고, 그 안에서 어떤 단지를 선택할지를 비교하는 방식이 효율적이라고 설명합니다.

이 과정에서는 반드시 현장을 직접 봐야 한다고 강조합니다. 단지 규모가 너무 작지는 않은지, 지하철역과의 거리는 감당할 수 있는 수준인지 같은 기본 조건들을 직접 확인해야 한다는 것입니다. 후보 단지가 몇 개로 압축됐다면, 마지막으로 ‘검증’ 단계가 필요합니다.

최근 실거래가는 얼마였는지 2023년 초 대비 가격이 얼마나 회복됐는지. 송 작가는 아무런 반등도 없는 아파트일수록 위험하다고 말합니다. 반대로, 큰 폭이 아니더라도 V자 형태의 반등이 나타난 아파트라면, 시장을 따라갈 가능성이 있는 상대적으로 안전한 선택지로 볼 수 있다는 설명입니다.

정리해 보자면, 가용 예산을 정하고 → 지역을 고르고 → 단지를 압축한 뒤 → 가격 회복 흐름이 확인된 아파트 중에서 선택하라는 것입니다.

송희구 작가가 말하는 2026년 부동산 시장 분위기, 비정상적인 상승장 속에서 기다려야 할 사람과 움직여야 할 사람의 기준, 그리고 내 집 마련을 다시 준비한다면 무엇부터 점검해야 하는지까지.

부천에서 서울로 갈아타기를 고민하는 실제 사연을 바탕으로 한 매물 비교, 사연 속 아파트가 실제로 어디인지 궁금하다면? 지금 같은 시장에서 실수요자는 어떤 전략을 취해야 할지 알고 싶다면? KB부동산TV <아낌없이 주는 희구 시즌2> 1~3편에서 확인해 보세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.

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