불과 몇 년 전만 해도 적은 현금으로 아파트 한 채를 마련할 수 있다는 소문에 전국의 투자자들이 몰려들었던 곳이 있습니다.
전세를 끼고 매수하면 비교적 적은 돈으로 여러 채를 확보할 수 있다는 기대에 거래가 급증했고, 한때 억대 가격을 기록한 아파트도 등장했습니다.
하지만 금리 상승과 부동산 시장 침체를 거치면서 분위기는 달라졌습니다.
한때 갭투자 열풍의 중심에 섰던 경기 안성시의 일부 구축 아파트에서는 6천만원대 거래 사례까지 나왔습니다.
대체 무엇이 투자자들을 끌어들였고, 뜨거웠던 열풍은 어쩌다 이런 상황으로 이어졌을까요?
안성시 공도읍 진사리에 위치한 주은청설은 2021년 부동산 투자 열풍의 중심에 섰던 단지입니다.
당시 다주택자 취득세 중과를 피할 수 있는 공시가격 1억원 이하 아파트가 투자자들의 관심을 끌었고, 전세 보증금을 활용하면 비교적 적은 현금으로 매수할 수 있다는 점이 주목받았습니다.
실제로 주은청설은 2021년 1월부터 8월까지 약 818가구의 소유자가 바뀌었습니다.
전체 2,295가구의 약 35%에 해당하는 규모입니다.
전용 59㎡는 같은 해 9월 2억500만원에 거래되기도 했습니다.
한 사람이 하루에 여러 채를 사들이는 사례까지 나올 정도로 투자 열기가 뜨거웠습니다.
현재 거래 가격은 과거의 투자 열풍과 상당한 차이를 보입니다.
국토교통부 실거래 자료를 바탕으로 집계한 자료에 따르면, 주은청설 전용 39.75㎡는 최근 1년간 최저 6,000만원에 거래됐습니다.
같은 면적의 거래 최고가는 9,150만원으로 집계됐습니다.
2026년 10월에도 해당 면적은 7,000만~8,500만원 수준의 거래가 확인됐습니다.
다만 6,000만원은 최근 1년간의 최저 거래가이지, 모든 주택형의 현재 시세를 뜻하는 것은 아닙니다.
전용면적과 층수, 거래 시점에 따라 가격 차이가 발생하는 만큼 단지 전체가 일률적으로 6,000만원까지 떨어졌다고 해석해서는 안 됩니다.
갭투자는 매매가와 전세가의 차액만큼 자금을 투입해 주택을 매수하는 방식입니다.
매매가격이 상승하면 적은 자기자본으로도 수익을 기대할 수 있지만, 반대로 집값이 하락하면 손실이 자기자본을 크게 넘어설 수 있습니다.
2021년 말부터 금리 인상과 대출 부담이 커지면서 부동산 투자 환경도 달라졌습니다.
과거에는 저렴한 아파트 여러 채를 매수해 시세 차익을 기대하는 전략이 관심을 끌았지만, 가격이 하락하고 자금 조달 비용이 늘어나면 보유 부담도 커집니다.
특히 실거주 수요가 충분하지 않은 지역에서는 투자 수요가 줄어들 때 가격을 떠받칠 매수자를 찾기가 어려워질 수 있습니다.
갭투자에서 집값 하락만큼 주의해야 할 부분은 전세 보증금입니다.
매매가격과 전세가격이 비슷한 수준까지 좁혀지면 집주인이 주택을 팔더라도 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 충분히 마련하지 못할 수 있습니다.
이른바 역전세 위험이 커지는 상황입니다.
다만 매매가격이 낮다는 이유만으로 모든 집주인이 보증금을 반환하지 못한다고 단정할 수는 없습니다.
실제 위험은 개별 주택의 매매가격과 전세 보증금, 선순위 대출, 보유 현금 등에 따라 달라집니다.
투자 당시 적은 현금만 투입했다면 가격 하락과 보증금 반환 부담이 동시에 발생할 때 자금 계획이 꼬일 가능성이 있다는 점이 문제입니다.
인근 공도읍 용두리에 있는 주은풍림 역시 과거 갭투자 열풍과 관련해 자주 거론되는 단지입니다.
2021년에는 전용 49㎡가 1억8,500만원에 거래됐지만, 이후 가격이 하락한 거래들이 나타났습니다.
다만 주은청설과 마찬가지로 면적과 층수, 거래 시점을 구분해 비교해야 정확한 가격 변화를 파악할 수 있습니다.
결국 이번 사례에서 주목할 점은 특정 아파트의 가격이 낮아졌다는 사실만이 아닙니다.
과거의 세금 제도와 낮은 초기 투자금만을 믿고 주택을 매수했다면, 시장 상황이 바뀌었을 때 가격 하락과 보증금 반환 부담을 동시에 감당해야 할 수 있다는 것입니다.
실거주 수요와 지역의 공급 여건, 임대차 시장까지 살펴보지 않은 투자는 예상보다 큰 위험으로 돌아올 수 있습니다.
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